公司信息 - 福建福光股份有限公司成立于2004年02月03日，注册资本16,056.1578万元[58] - 福建福光光电科技有限公司成立于2007年01月27日，注册资本10,000万元[57] - 产权持有单位福建福光光电科技有限公司是委托人福建福光股份有限公司的全资子公司[18] 评估信息 - 评估报告文号为中企华评报字(2025)第7127号，报告日为2025年12月08日[4] - 评估基准日为2025年6月30日[13] - 评估目的是为福建福光光电科技有限公司拟资产转让提供资产价值参考[13] - 评估对象为福建福光光电科技有限公司拟资产转让涉及的房屋建筑物和土地使用权[20] - 本次评估选择市场价值作为评估结论的价值类型[24] - 评估结论使用有效期自评估基准日起一年[14] 资产数据 - 委托评估资产账面净值13,912.36万元，评估值16,800.22万元（不含增值税），增值额2,887.86万元，增值率20.76%[13] - 福建福光光电科技有限公司流动资产账面价值3912.36万元，评估价值6800.22万元，增值2887.86万元，增值率20.76%[79] - 固定资产账面价值3576.49万元，评估价值5357.75万元，增值1781.26万元，增值率13.12%[79] - 无形资产（土地使用权）账面价值335.87万元，评估价值1442.47万元，增值1106.60万元，增值率329.47%[79] - 房屋建筑物账面价值为13,576.49元，土地使用权账面价值为335.87元，合计13,912.36元[22] - 评估范围内房屋共8项，已取得权属证书的5项，建筑面积合计57,648.06平方米，未取得权属证书的1项，建筑面积135平方米，已拆除的2项[22] - 评估范围内土地使用权共1宗，土地面积32,477.35平方米，地上8项建筑物建筑面积合计57,648.06平方米[22] 评估方法 - 房屋采用成本法，土地采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估[13] - 市场法因当地工业用途房地产市场交易不活跃，缺少可比实例而不适用[30] - 收益法因当地类似房地产租赁实例少，收益难以剥离，未来收益及风险难以估算而不适用[31] - 成本法因评估对象可正常使用、可重置且成本及贬值可合理估算而适用[31] 评估程序 - 资产评估专业人员于2025年11月13日至2025年12月8日对评估对象实施评估[39] - 评估程序包括接受委托及前期准备、资产核实及现场调查、评定估算及撰写初稿、内部审核及出具报告[39][40] 评估假设 - 评估假设包括评估对象已处在交易过程中，拟进入公开市场[41] - 报告假设评估基准日后相关国家和地区政治、经济等环境无重大变化[42]