土地数据 - 待估宗地土地使用权面积为10890.2平方米（合计16.34亩）[52] - 现状已建成建筑面积为860.15平方米[8] - 现状容积率为0.08，设定估价对象容积率为0.08[8] - 单位面积地价512元/平方米（合计34.13万元/亩）[9] - 评估总地价557.58万元[9] - 土地剩余使用年限为39.85年[21] 市场政策 - 2023年全国各地房地产优化政策出台多达751次，比去年增加140余次[25] - 3月27日金融机构存款准备金率下调0.25个百分点，下调后加权平均存款准备金率约为7.6%[29] - 6月20日1年期LPR报价下调10个基点至3.55%，5年期以上LPR报价下调10个基点至4.2%[29] - 8月21日1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%[29] - 中国人民银行9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，下调后加权平均存款准备金率约为7.4%[30] - 中央财政四季度增发1万亿元国债，全国财政赤字将由3.88万亿元增加到4.88万亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右[30] 地区经济 - 2023年末常住人口115.09万人，比上年末减少4984人[24] - 2023年城镇人口为77.26万人，占总人口比重67.13%，比上年提高1.09个百分点[24] - 2023年鹰潭全市GDP为1282.25亿元，同比增长7.0%[43] - 2023年鹰潭社会消费品零售总额456.77亿元，增长7.9%[44] - 2023年鹰潭进出口总额436.34亿元，同比增长2.8%，其中进口330.39亿元，增长7.5%，出口105.95亿元，下降9.3%[44] - 2023年鹰潭实际利用外资0.68亿美元，增长0.8%，引进省外2000万元以上项目234个，下降22.0%，实际进资577.01亿元，增长4.8%[45] - 2023年鹰潭全市规模以上工业增加值同比增长13.0%[45] - 2023年鹰潭规模以上工业企业实现营业收入4414.32亿元，增长19.0%，利润总额166.10亿元，增长17.4%[46] - 2023年末鹰潭全市园区实际开发面积28.33平方公里，投产工业企业574家，比上年增加62家，从业人数4.53万人，增长0.4%[46] - 2023年鹰潭具有建筑资质等级的建筑业企业125家，实现建筑业总产值176.9亿元，下降2.9%[46] - 2023年鹰潭固定资产投资（不含农户）增长5.1%[47] - 2023年鹰潭园区企业实现营业收入3202.78亿元，增长24.7%，利润总额98.48亿元，增长27.8%[46] 行业目标 - 到2025年，力争规模以上铜企业达230家，新增6家以上上市公司，营业收入突破4000亿元[32] - 到2025年，力争实施物联网制造类项目200个，规模以上企业达到100家，营业收入突破1000亿元[34] - 到2025年，大健康产业力争年均增速保持5%-8%，营业收入突破100亿元，培育产值超10亿元企业1 - 2家，超5亿元企业3 - 5家[34] - 到2025年，眼镜产业力争营业收入达到100亿元[34] - 到2025年节能照明产业力争营业收入达70亿元[35] - 到2025年乐器制造产业力争营业收入突破40亿元[35] 评估相关 - 本次土地估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法，权重均为0.5[64][66] - 成本逼近法得出的单位面积地价为511.43元/平方米[67] - 基准地价系数修正法得出的单位面积地价为512.13元/平方米[67] - 评估报告有效期自估价报告提交日起一年内有效[70] - 本报告仅为委托方确定土地收储价格提供参考依据，作其他用途需重新评估[70] - 估价对象现状容积率和本次评估设定容积率均为0.08，变更需重新评估[73] - 估价未考虑国家宏观经济政策等因素对土地使用权价值的影响，条件变化评估结果需调整[73] - 本次评估安全利率取1.5%[74] - 本次评估风险调整值为4.0%[74] - 本次评估确定土地还原率为5.5%[74]