公司基本信息 - 青岛澳柯玛商务有限公司注册资本为500万元人民币[20] - 青岛新时代科技发展有限公司注册资本为2000万元人民币[21] 财务数据 - 2021 - 2023年8月，新时代公司总资产分别为44542.57万元、31716.77万元、31112.80万元[22] - 2021 - 2023年8月，新时代公司总负债分别为31636.99万元、20000.75万元、17119.73万元[22] - 2021 - 2023年8月，新时代公司净资产分别为12905.59万元、11716.01万元、13993.07万元[22] - 2021 - 2023年1 - 8月，新时代公司营业收入分别为15166.70万元、3887.44万元、1409.99万元[23] - 2021 - 2023年1 - 8月，新时代公司净利润分别为2277.06万元、3964.01万元、 - 1189.57万元[23] - 评估基准日2023年8月31日，新时代公司账面资产总额为31112.80万元，负债总额17119.73万元，净资产13993.07万元[22] - 公司申报账面流动资产1262.74万元，投资性房地产29490.62万元，固定资产63.15万元，递延所得税资产296.30万元[24] - 新时代公司负债总额17119.73万元，全部为流动负债[24] - 公司申报评估的资产账面净值311,128,012.86元，负债账面价值171,197,314.48元，净资产账面价值139,930,698.38元[53] - 评估后，资产评估值537,155,814.70元，负债评估值171,197,314.48元，净资产评估值365,958,500.22元[53] - 评估后净资产比账面净资产增加226,027,801.84元，增值率为161.53%[53] - 流动资产账面价值1,262.74万元，评估价值1,279.92万元，增值17.18万元，增值率1.36%[55] - 非流动资产账面价值29,850.07万元，评估价值52,435.66万元，增值22,585.60万元，增值率75.66%[55] - 投资性房地产账面价值29,490.62万元，评估价值52,073.40万元，增值22,582.79万元，增值率76.58%[55] - 固定资产账面价值63.15万元，评估价值69.25万元，增值6.10万元，增值率9.66%[55] - 递延所得税资产账面价值296.30万元，评估价值293.01万元，减值3.29万元，减值率1.11%[56] - 资产总计账面价值31,112.80万元，评估价值53,715.58万元，增值22,602.78万元，增值率72.65%[56] 评估相关 - 评估目的是为青岛澳柯玛商务有限公司转让股权提供价值参考[15] - 评估对象为青岛新时代科技发展有限公司股东全部权益价值，范围是全部资产和负债[15] - 价值类型为市场价值，评估方法为资产基础法[15] - 评估基准日为2023年8月31日，评估结论使用有效期至2024年8月30日[15][16] - 本次评估采用资产基础法，因公司主要资产为投资性房地产，占比约95%[37] - 流动资产采用成本法评估，核实真实性和准确性后确定评估值[37] - 投资性房地产采用收益法或市场法评估，收益法按特定公式计算，市场法需对类似房地产成交价格修正[38][39][40] - 固定资产 - 设备类资产采用成本法，评估值＝重置价值×成新率，重置价值按全新不含税市场价格确定，成新率主要按年限法确定[40][41][42] - 负债清查核实后，区别不同分类确认是否为公司实际承担的负债，逐项确定评估值[43] - 评估工作于2023年9月18日开始，至2023年9月26日结束[43] - 评估分明确评估业务基本事项、签订资产评估委托合同等阶段[43] - 明确评估业务基本事项需讨论、阅读基础材料，初步调查，分析项目风险等[43] - 签订资产评估委托合同约定评估目的、范围、基准日等主要内容[43] 资产信息 - 澳柯玛创新中心大厦出让商业用地证载总面积为15598.7平方米[17][57] - 北江路105号出让工业用地总面积为11682.343平方米[18][58] - 北江路105号地上建筑物总建筑面积为20886.45平方米[18][58] - 截至评估基准日，北江路105号未出售房产剩余面积为13953.96平方米[18][58] - 北江路105号房地产证载土地用途为工业用地，评估基准日剩余使用年限为3.25年，地上房屋剩余经济寿命22.57年[59] - 北江路105号纳入评估范围的土地面积为7804.66平方米[58]