财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股FFO为0.76美元，符合预测，不含HHS赠款的归一化FFO为0.71美元，较去年同期增长3% [9] - 第三季度总公司同店现金NOI同比增长4.8%，处于指引区间高端 [38] - 第三季度末杠杆率降至6.9倍，拥有25亿美元可用流动性，2023年合并债务到期和摊销仅5亿美元，占企业价值不到2%，11%的合并债务为浮动利率 [39] - 预计第四季度净收入为每股0.06 - 0.12美元，归一化FFO为每股0.68 - 0.74美元，同比增长近4.5% [40] - 预计第四季度总公司同店NOI同比增长6% - 9% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第三季度同店NOI同比增长13%，美国增长17.4%，加拿大增长5.9% [21] - 同店平均入住率同比增加260个基点至84.7% [22] - 第三季度同店SHOP收入同比增长近9%，RevPOR同比增长5.4%，为过去10年最强 [22][23] - 第三季度运营费用同比增长7.6%，每日费用为380万美元 [24][25] - 第三季度SHOP NOI利润率扩大90个基点 [26] - 预计第四季度SHOP同店现金NOI同比增长15% - 21%，收入增长约8%，入住率增长100 - 150个基点 [28] 办公业务 - 第三季度同店现金NOI同比增长3%，医疗办公（MOB）增长3.4%，入住率提高90个基点至91.8%，连续五个季度同比增长 [36] 研发与创新业务（R&I） - 年初至今同店现金NOI表现为4.8%，第三季度同店增长1.5% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场，99%的市场无竞争性新开工项目，80岁以上人口增长率将创历史新高，需求强劲 [34] - 生命科学市场，对实验室建筑需求持续旺盛，资本成本波动下资本化率预期仍较紧 [67] - 医疗办公市场，同店季度表现连续四个季度超3%，入住率稳定提升 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置聚焦生命科学、研发与创新及精选高级住房业务，与长期合作伙伴合作，推动差异化投资业务发展 [12] - 拥有23亿美元的研发与创新项目正在交付和进行中，如费城One uCity Square的实验室大楼已交付且超90%已出租或签约，马里兰大学巴尔的摩分校的实验室大楼项目预计2024年开放，稳定现金收益率为7.5% [12][13][15] - 发展Ventas Investment Management（VIM）平台，管理资产超55亿美元，预计第四季度获得约每股0.01美元的促进收入 [16][17] - 对Ardent的14亿美元战略投资取得成功，有望出售2.5%的股权 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于有利地位，人口需求推动各类资产，高级住房供需基本面良好且不断改善，虽受高利率影响，但业务有定价权、入住率和利润率提升空间，历史上在各种经济环境中具有韧性 [19] - 高级住房业务处于多年复苏和增长期的开端，预计第四季度SHOP增长将加速，归一化FFO将实现4.5%的增长 [9][11] 其他重要信息 - 公司Ventas OI方法通过协作监督和数据分析为高级住房业务创造价值，在租金增长和招聘方面取得成效，预计2023年租金涨幅将创历史新高 [29][30][31] - 公司SHOP投资组合中有超100个翻新项目正在进行，部分项目将在未来几个月完成 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高级住房业务租金增长的季节性和时间安排 - 7%的租金增长提前至第一季度前，如Sunrise主要在第四季度增长约9%，其他运营商第一季度及全年有不同比例的租金增长 [48][49] 问题: REITs下跌但入住率上升的原因 - 以2019年为基准的百分比数据表现良好，从Q2到Q3，潜在客户数量下降1%，实际入住人数上升4%，转化率相对稳定在9%左右 [53][56] 问题: 10%的年度租金增长是否有居民抵制 - 公司制定了详细的租金增长流程，与运营商合作确保合理增长并有效沟通，目前反馈良好 [61] 问题: 入住率未达2019年水平但搬出率接近100%的原因 - 搬出率波动并非趋势，随着入住率提高，搬出率会自然上升，目前居民行为稳定，符合历史模式 [64][65][105] 问题: 生命科学和医疗办公的私人市场定价变化 - 市场仍处于资本成本波动和价格发现阶段，生命科学市场资本化率预期较紧，医疗办公市场在低至中5%区间，数据有限 [67] 问题: 搬出率趋势及对2023年入住率的影响 - 入住时长稳定，与疫情前一致，重新出租价差良好，显示需求和定价能力强劲，若定价能力持续，收入与费用差距将扩大，利润率将提升 [73][74][79] 问题: 与运营商沟通中劳动力周转率和合同劳动力使用情况 - 过去12个月有四个季度实现净招聘，合同劳动力占总劳动力比例从2022年第一季度的8.7%降至第三季度的5.9%，部分关键市场机构劳动力使用减少 [83] 问题: 同店SHOP池变化对现金NOI加速增长的影响 - 第三季度现有池在第四季度预测中表现最强，所有资产都对整体财务增长有积极贡献 [91] 问题: 医疗办公业务的未来发展 - 公司对医疗办公业务满意，其表现良好，目前打算保留并发展该业务 [96] 问题: SHOP入住率指引是否受COVID和流感影响 - 第四季度入住率预期考虑了当前情况和历史季节性因素，若无特殊情况，增长与疫情前相当 [100] 问题: SHOP同店NOI加速增长的驱动因素及2023年展望 - 第四季度入住率增长100 - 150个基点，收入增长约8%，其中RevPOR增长约6%，租金增长是收入增长的重要驱动力，推动利润率扩大 [110] 问题: 高级住房业务RevPOR增长的潜在情况 - 定价受多种因素影响，包括入住率、劳动力成本、社会安全和COVID补贴等，目前定价能力较强，随着入住率提高，定价可能更强 [116][117][118] 问题: 高级住房业务的动态定价和房价升值对需求的影响 - 公司正在多个社区试点动态定价，效果良好但仍处于早期阶段；房价市场天数增加，但居民有足够的房屋净值和其他收入来源，需求依然强劲 [123][124][125] 问题: 10%的租金增长在美国和加拿大的分布及时间安排 - 美国预计增长10%，加拿大预计增长7%，加拿大很多租金增长是按周年计算 [131][132][133] 问题: 高级住房行业劳动力供应是否足以支持恢复到疫情前入住率 - 公司受益于运营杠杆，随着入住率从80%提升，支持新居民所需的费用将减少，但最终能否达到88% - 90%的入住率取决于市场劳动力参与率和失业率 [136][137][141] 问题: Colony贷款和Brookdale的相关情况 - Colony贷款表现良好，2023年到期，借款人有一年延期选择权，可自由提前还款；关于Brookdale的问题建议咨询该公司 [146] 问题: 是否考虑提供全年指引及第一季度的关键因素 - 公司专注于实现2022年的FFO和SHOP增长目标，当合适时会考虑提供2023年全年指引 [151][152]

业绩总结 - 第三季度归属普通股股东的净收入为0.06至0.12美元，正常化每股FFO为0.76美元，符合指导范围[11] - 总公司同比同店现金NOI增长约5%，处于指导范围的高端[11] - 收入同比增长约9%，主要受入住率和租金增长驱动[45] - 同店现金净营业收入（NOI）同比增长13.0%，总额为1.181亿美元[40] - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] 用户数据 - SHOP（老年住房）同比同店现金NOI增长13%，主要受美国市场推动，增长率为17%[17] - SHOP同店收入同比增长近9%，同店RevPOR增长超过5%[17] - 办公室同比同店现金NOI增长3%，高于公司指导范围的高端[17] - 平均入住率同比增长260个基点，达到84.7%[40] - 2022年第三季度的老年住房入住率为85%[95] 未来展望 - 公司预计第四季度SHOP同店现金NOI将同比增长15%至21%[11] - 预计2023年合并债务到期和计划本金摊销占总企业价值的约2%[27] - 预计2022年至2030年80岁及以上人口的年均增长率为4.4%[78] - 2022年到2030年，80岁及以上人口的年均增长率显示出持续的强劲[78] 新产品和新技术研发 - Ventas近期交付和进行中的生命科学及研发项目总额为23亿美元[129] - Ventas与合资伙伴在马里兰大学生物园研究校园入口处启动了一座25.5万平方英尺的实验室建筑，项目成本约为1.6亿美元，预计稳定现金收益率为7.5%[129] - Ventas投资管理平台的资产管理总额超过55亿美元，其中生命科学与医疗房地产基金的资产管理额已增长至32亿美元[132] 市场扩张和并购 - 同店物业数量同比为320个资产，较去年增加[31] - 自2020年第一季度以来，资产管理额从7亿美元增长至32亿美元，增长幅度为4.6倍[135] 负面信息 - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] - 劳动力成本占总收入的约44%[56] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas承诺到2040年实现净零运营碳排放，超出2021年设定的2030年减少30%范围内的碳排放目标[138] - Ventas在可持续发展资本支出项目中实现了12%的综合收益率，并自2018年以来同店能源使用每平方英尺年均下降超过5%[138] - Ventas在2022年被评为医疗行业的GRESB全球上市部门领导者[139] - Ventas董事会中女性比例超过30%，并且最新任命使董事会在性别或种族上达到50%的多样性[139]

公司房产持有与运营情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有或投资约1300处房产[165] - 截至2022年6月30日，高级住宅社区投资占比66.6%，医疗办公楼占比17.8% [177] - 截至2022年6月30日，Atria运营管理的投资占比26.7%，Sunrise占比9.8% [177] - 截至2022年6月30日，公司将331处房产出租给不同医疗运营公司，三大租户分别租赁121处、30处和29处房产[167] - 截至2022年6月30日，公司聘请独立运营商管理557处老年公寓社区[168] - 截至2022年6月30日，公司有15处物业正在开发，包括7处由非合并房地产实体拥有的物业[264] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约25亿美元的流动性，商业票据计划未偿还借款为3.353亿美元[175] - 2022年6月，公司签订新信贷协议，以5亿美元的新无担保定期贷款取代之前2亿美元的无担保定期贷款[175] - 公司有27.5亿美元无抵押循环信贷安排，初始定价为LIBOR加0.825%，2025年1月到期，可选择延长，最高借款能力可增至37.5亿美元[247] - 截至2022年6月30日，无抵押循环信贷安排未使用额度为27亿美元，有4560万美元借款和2500万美元受限资金用于支持未偿还信用证[248] - 公司子公司Ventas Realty可发行最高10亿美元商业票据，截至2022年6月30日，商业票据计划下有3.353亿美元借款[249] - 2022年6月，公司签订新信贷协议，以5亿美元无抵押定期贷款取代2亿美元到期贷款，新贷款2027年到期，初始定价为Term SOFR加0.95%，最高借款可增至12.5亿美元[250] - 公司参与“按市价”股权发行计划，可出售最高10亿美元普通股，2022年上半年无发行，截至6月30日仍有10亿美元额度[253] - 截至2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日，公司总债务分别为12.393495亿美元、12.093138亿美元和11.850554亿美元[281] - 截至2022年6月30日，固定利率债务中高级票据占总债务的70.2%，可变利率债务中无担保定期贷款占总债务的5.6%；截至2021年12月31日，固定利率高级票据占72.1%，可变利率无担保定期贷款占3.3%；截至2021年6月30日，固定利率高级票据占71.7%，可变利率高级票据占2.0%[281] - 2022年6月30日较2021年12月31日，公司未偿还可变利率债务增加，主要归因于无担保定期贷款和商业票据计划的借款，部分被抵押贷款还款抵消[282] - 假设2022年6月30日可变利率债务未偿还金额不变，加权平均利率提高100个基点，年化利息费用将增加约1380万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[283] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司合资伙伴在合并合资企业拥有的某些物业的总债务中所占份额分别为2.714亿美元和2.78亿美元；公司在非合并房地产实体投资相关债务中的份额分别为4.246亿美元和3.381亿美元[284] 公司业务收入与NOI情况 - 2022年Q2，SHOP收入占比64.3%，2021年同期为58.5%；NOI占比33.8%，2021年同期为26.6%[179] - 2022年Q2总NOI为446003千美元，2021年同期为423756千美元，同比增长5.2%[186] - 2022年Q2 SHOP的NOI为150610千美元，2021年同期为111139千美元，同比增长35.5%[186] - 2022年Q2办公运营的NOI为136583千美元，2021年同期为137320千美元，同比下降0.5%[186] - 2022年Q2三重净租赁物业的NOI为145812千美元，2021年同期为154791千美元，同比下降5.8%[186] - 2022年Q2 SHOP居民费用和服务收入为658056千美元，2021年同期为535952千美元，同比增长22.8%[187] - 2022年Q2末SHOP总社区数量为548个，2021年同期为440个；平均单元入住率为80.4%，2021年同期为77.4%[188] - 2022年Q2 321个同店SHOP社区的NOI为118463千美元，2021年同期为108952千美元，同比增长8.7%[191] - 2022年第二季度末办公室运营业务NOI为1.36583亿美元，较2021年同期减少73.7万美元，降幅0.5%，主要因2021年处置非核心资产[193] - 2022年第二季度末331座同店办公楼NOI为1.26955亿美元，较2021年同期增加401.3万美元，增幅3.3%，得益于租户留存、新租赁业务及费用控制[194] - 2022年第二季度末三重净租赁物业业务NOI为1.45812亿美元，较2021年同期减少897.9万美元，降幅5.8%，主要因部分社区租金收入减少[195] - 2022年第二季度末330座同店三重净租赁物业NOI为1.44051亿美元，较2021年同期减少76万美元，降幅0.5%，因部分受疫情影响租户的租约调整[199] - 2022年第二季度非业务板块NOI减少750万美元，主要因贷款应收投资余额降低致利息收入减少[200] - 2022年上半年公司总NOI为918987000美元，较2021年的846488000美元增加72499000美元，增幅8.6%[211] - 2022年上半年SHOP业务NOI为326201000美元，较2021年的221960000美元增加104241000美元，增幅47.0%，主要因收购、入住率上升和HHS赠款增加[212] - 2022年上半年320个同店SHOP社区NOI为251368000美元，较2021年的214392000美元增加36976000美元，增幅17.2%，主要因入住率和每间入住客房收入增加[213] - 2022年上半年办公业务NOI为274557000美元，较2021年的272555000美元增加2002000美元，增幅0.7%，主要因租户留存率高、新租赁业务和费用控制良好[215] - 2022年上半年331个同店办公建筑NOI为255297000美元，较2021年的245105000美元增加10192000美元，增幅4.2%，主要因租户留存率高、新租赁业务和费用控制良好[216] - 2022年上半年三重净租赁物业NOI为293365000美元，较2021年的309851000美元减少16486000美元，降幅5.3%，主要因租赁收入减少[218] - 2022年上半年330个同店三重净租赁物业NOI为289534000美元，较2021年的290140000美元减少606000美元，降幅0.2%，主要因租赁协议解决[219] - 2022年上半年非业务板块NOI减少17300000美元，主要因应收贷款投资余额降低导致利息收入减少[220] - 2022年上半年净营业收入（NOI）为9.18987亿美元，2021年同期为8.46488亿美元[239] 公司费用与收益情况 - 2022年第二季度利息费用增加390万美元，因债务余额增加490万美元，有效利率降低减少130万美元，加权平均有效利率为3.54% [201] - 2022年第二季度折旧和摊销费用增加3240万美元，主要因收购资产折旧4180万美元，部分被减值损失减少抵消[202] - 2022年第二季度交易费用和交易成本增加1240万美元，主要因股东关系事务产生的成本[205] - 2022年第二季度房地产处置收益减少4130万美元，主要因2021年第二季度出售一处医疗办公楼获得4130万美元收益[209] - 2022年上半年利息费用增加3900000美元，主要因债务余额和资本化利息增加，部分被有效利率降低抵消，2022年和2021年加权平均有效利率分别为3.52%和3.60%[221] - 2022年上半年归属于普通股股东的净亏损为3684000美元，较2021年的29182000美元减少32866000美元，降幅112.6%[211] - 折旧和摊销费用增加730万美元，主要因从New Senior收购资产产生8370万美元折旧[222] - 一般、行政和专业费用增加500万美元，因业务环境正常化及纳入New Senior部分间接费用[223] - 截至2022年6月30日的六个月，债务清偿净损失减少2700万美元，因2021年第一季度赎回4亿美元本金、利率3.10%的优先票据[224] - 交易费用和交易成本增加2770万美元，主要归因于股东关系事项产生的成本[225] - 截至2022年6月30日，股票认股权证公允价值为3960万美元，较授予日高1150万美元[227] - 截至2022年6月30日的六个月，未合并实体亏损增加980万美元，因公司在未合并实体的净亏损份额增加[228] - 房地产处置收益减少4140万美元，因2021年第二季度出售一处医疗办公楼获利4130万美元，部分被2022年第一季度出售一块空地获利240万美元抵消[229] - 2022年上半年所得税收益为830万美元，2021年同期所得税费用为580万美元[230] - 2022年上半年经调整后运营资金（Normalized FFO）为6.0567亿美元，2021年同期为5.45641亿美元[236] 公司现金流与股息情况 - 2022年上半年与2021年同期相比，经营活动现金流增加2380万美元，投资活动现金流减少4.382亿美元，融资活动现金流增加5.731亿美元[258] - 2022年上半年，公司每季度宣布每股0.45美元普通股股息，为维持REIT资格，需将至少90%的REIT应税收入分配给股东[255] 公司物业收购与出售情况 - 2022年上半年，公司以3.953亿美元的总价收购18处医疗办公楼、1处行为健康中心、1处研发创新中心和1处老年公寓社区[175] - 2022年上半年，公司出售1块空地，售价620万美元，确认资产出售收益240万美元[175] 公司其他情况 - 2022年第一季度和第二季度后，公司分别收到3400万美元和2020万美元的赠款[175] - 2022年上半年，无对财务状况或经营成果有重大影响的三重净租赁续约或到期未续约情况[180] - 截至2022年6月30日，公司通过三重净租赁物业、SHOP和办公运营三个可报告业务部门运营[183] - 新收购或开发的物业在满足特定条件后纳入同店计算，如SHOP业务段物业需达到80%持续入住率或自收购/完工起24个月[240] - 公司主要流动性来源包括运营现金流、债务和股权证券发行所得、无抵押循环信贷安排和商业票据计划借款以及资产出售所得[243] - 基于2022年上半年业绩，若美元相对英镑和加元价值较年均汇率增减一个标准差，2022年3月和6月的正常化每股FFO增减幅度小于0.01美元或1%[285] 公司担保人与发行人情况 - 截至2022年6月30日，担保人总资产为1.7888438亿美元，发行人总资产为3154422美元；截至2021年12月31日，担保人总资产为1.7561305亿美元，发行人总资产为3156840美元[272] - 2022年上半年，担保人净亏损3684美元，发行人净亏损81160美元；2021年全年，担保人净收入49008美元，发行人净亏损215777美元[274] 公司贷款应收款与利率敏感性情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司有抵押和非抵押贷款应收款的公允价值分别为4.821亿美元和4.98亿美元[277] - 假设利率瞬间变动100个基点，截至2022年6月30日，固定利率债务公允价值在利率下降100个基点时为10.941891亿美元，上升100个基点时为9.975805亿美元；截至2021年12月31日，利率下降100个基点时为12.437306亿美元，上升100个基点时为11.16415亿美元[279] 公司高级住房社区入住率情况 - 2022年第一季度末，高级住房社区平均入住率为74.9%，较2021年同期的76.0%有所下降，主要受疫情影响[198]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现每股摊薄后净收益0.72美元，处于指引区间0.69 - 0.73美元的高端 [11][41] - 第二季度，公司同店净营业收入（NOI）同比增长3.5%，高于指引区间上限 [41] - 第三季度，公司预计净收益在每股摊薄后0.04 - 0.09美元之间，正常化每股摊薄后运营资金（FFO）预计在0.73 - 0.78美元之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第二季度，同店NOI同比增长9%，美国市场增长14%，加拿大市场增长1% [11][35] - 第二季度，同店平均入住率同比增长390个基点至83.7%，符合指引 [31] - 第二季度，每可出租单元收入（RevPOR）同比增长5%，为过去10年最强，主要受内部租金上涨、护理费率提高和续租价差改善推动 [31] - 第三季度，预计SHOP现金NOI同比增长9% - 15%，中点为12%，高于第二季度的9% [22][44] 办公业务 - 第二季度，办公业务同店增长3.2%，其中医疗办公业务同比增长2.8%，研发与创新业务（R&I）增长4.6% [39][40] - 医疗办公业务入住率较上年同期上升50个基点，环比上升10个基点；R&I业务同店入住率为93.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 高级住房市场 - 80岁以上人口增长加速，2023年将迎来有记录以来的最高增幅 [27] - 高级住房建设中的单元占库存的比例为4.8%，为2015年第一季度以来的最低水平；交付量为4600套，较2017年第二季度的峰值下降49% [29] 生命科学市场 - 公司的R&I业务已覆盖1100万平方英尺，占物业组合的10% [11] - 公司的R&I业务已扩展到美国前7大生命科学市场中的6个 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资于生命科学、研发与创新业务，与战略合作伙伴Wexford共同开发项目，利用在研究、医学和大学交叉领域的竞争优势 [17][20] - 公司将继续优化资本配置，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目 [21][60] - 公司将利用高级住房市场的有利供需背景，通过高质量的多元化投资组合和团队的专业知识，为利益相关者创造价值 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，由于高质量的多元化投资组合和团队的行业洞察力与丰富经验，公司在当前动态的商业环境中处于有利地位，能够为股东创造价值 [10] - 高级住房市场的供需基本面强劲，公司的高级住房业务有望实现持续的净吸纳和定价能力 [24][27] - 生命科学、研发与创新业务具有显著的发展势头，公司将继续扩大该业务的规模，并与优秀的合作伙伴合作，实现成功增长 [11][20] 其他重要信息 - 公司在第三季度将确认2000万美元的HHS赠款收入，以补偿在疫情期间为保障居民和员工安全而产生的部分费用 [23] - 公司预计第三季度的费用和工资将保持在较高水平，同时由于美联储收紧货币政策，预计将受到0.02美元的利率上升影响 [22][23] - 公司的运营洞察（Ventas OI）计划得到了运营合作伙伴的积极反馈，该计划旨在通过优化数字营销能力，提高潜在客户转化率 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何第三季度高级住房业务的入住率增长低于第二季度？ - 公司表示，尽管第三季度同比入住率增长预计低于第二季度，但环比仍有100个基点的增长，且整体入住率呈上升趋势，未来仍有较大增长空间 [53][54] 问题2: 加拿大市场在第二季度表现滞后的原因及第三季度的预期？ - 公司称，加拿大市场入住率为94%，表现稳定。第二季度受疫情相关限制措施影响，入住率增长受到一定抑制。第三季度预计现金NOI增长2% - 5%，收入同比增长6%，入住率同比增长200个基点 [56] 问题3: 处置指导金额环比下降1亿美元的原因及目标出售资产和交易市场情况？ - 公司解释，这主要是由于资产出售的时间安排问题。公司将继续寻找机会，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目。目前市场上仍有较多交易机会，公司会谨慎选择 [60][61] 问题4: 高级住房业务中护理价格上涨是否能跟上通胀，以及运营商向居民转嫁价格上涨的频率和能力？ - 公司表示，护理费率已提高10%，这是朝着跟上通胀迈出的重要一步。随着居民需求的增长，护理费用也会相应增加。护理价格调整通常每年进行一次，但也可能根据实际情况进行调整 [63] 问题5: 高级住房业务同店和总投资组合入住率增长差异的原因及潜在影响？ - 公司指出，非同店投资组合中的社区入住率较低，但增长速度较快，预计将成为美国市场增长的重要驱动力 [66] 问题6: 公司资产负债表的计划及何时回到目标杠杆率范围？ - 公司称，三大评级机构均对公司采取了积极的评级行动，主要基于高级住房业务的发展趋势。公司目前杠杆率高于目标范围，主要是由于疫情对SHOP NOI的影响。恢复NOI增长是回到目标范围的关键，同时公司也会根据市场情况采取资产处置、减少短期债务等措施 [70] 问题7: 公司未来多年的潜在收益增长情况及是否能转化为现金收益？ - 公司认为，尽管不同业务板块的需求和增长驱动因素不同，但整体投资组合有望实现现金流、NOI、FFO和FAD的增长，有机增长机会优于过去八年 [74] 问题8: 第二季度高级住房业务运营费用380万美元/天在第三季度是否会下降？ - 公司表示，这主要取决于宏观经济环境，目前仍面临通胀压力。公司和运营商将采取措施管理费用增长，如净招聘等 [77] 问题9: 续租价差和护理价格的提升空间有多大？ - 公司称，续租价差趋势良好，部分社区已实现正价差，但价格和销量之间需要平衡，趋势可能会有所波动。护理价格是定价的重要组成部分，目标是保持收入增长与费用增长之间的差异，推动NOI增长 [81][83] 问题10: 公司未来开发项目的规模和资金来源如何考虑？ - 公司表示，Le Groupe Maurice项目每年约有2 - 3个开发项目，新项目在开业时通常已实现较高的预租率。R&I业务的新项目令人兴奋，公司将通过建设融资、资产负债表和Ventas投资管理平台等方式优化资本结构 [86][87] 问题11: 两个新开发项目的讨论开始时间及预期回报是否有变化？ - 公司称，与主要研究型大学的讨论是一个长期过程。由于大学对先进实验室空间的需求旺盛，项目的风险调整后回报率仍然具有吸引力，公司有能力根据最终成本调整收益率 [90] 问题12: 美国高级住房业务入住率增长轨迹不如预期的原因？ - 公司认为，入住率增长是供需关系的结果，目前需求基本面强劲，公司投资组合表现优于行业数据。第三季度预计的环比入住率增长高于第二季度，且同比增长也较为可观 [93][94] 问题13: 研发与创新业务和医疗办公业务的租赁价差情况及医疗办公业务是否能推动租金递增？ - 公司表示，医疗办公业务在租赁方面取得了较高的成功率，入住率持续增长。租赁价差和租金递增均显著增加，整个投资组合的租金递增在本季度提高了10个基点 [100][101] 问题14: 三重净租赁投资组合中高级住房业务入住率较低的原因及是否需要调整租金？ - 公司解释，入住率较低是由于疫情前的初始入住率较低。该投资组合的信用状况和现金流稳定性已显著改善，随着行业趋势的积极发展，预计将继续表现良好 [105] 问题15: 高级住房业务第三季度入住率与2019年相比下降，是否受到股市下跌和房屋销售速度放缓的影响？ - 公司称，会关注消费者情绪，但高级住房业务主要是需求驱动的，与消费者情绪的相关性通常不强。目前入住率增长较为稳定，第三季度预计仍将实现增长，公司会密切关注宏观市场指标 [108][109] 问题16: 第二季度入住率增长较晚，对第三季度平均入住率预期较高的看法及预期？ - 公司认为，即时入住率和平均入住率较为接近，第二季度末入住率表现良好，希望第三季度也能如此，平均入住率是一个较好的参考指标 [113] 问题17: 从投资者报告第17页来看，高级住房业务有较大的定价空间，运营商是否愿意接受提价，以及这是否是运营洞察平台的机会？ - 公司表示，行业的重大机会在于价格透明度，目前正在市场上进行价格测试，未遇到太大阻力。运营商积极响应提价机会，运营洞察平台一直关注定价问题，这是行业的重要机遇 [117][118] 问题18: 公司后急性护理业务的情况如何？ - 公司称，公立医院运营商正从疫情中过渡到更正常的人口普查和 acuity环境。随着工资压力的缓解，预计业务将有所改善，量将继续增加。后急性护理业务也开始出现量和工资的正常化，但仍需时间 [125] 问题19: 新闻稿中提到生命科学业务的摩擦性空置，能否量化并说明导致租户迁出的原因？ - 公司解释，R&I业务同店入住率为93%，部分纯办公和创新空间的租户因重新考虑空间需求而迁出，这为公司将部分空间转换为高需求的实验室空间创造了机会。公司对全年和未来的发展持乐观态度 [127]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE Delaware 61-1055020 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 353 N. Clark Street, Suite 3300 Chicago, Illinois 60654 (Address of Principal Exe ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司实现每股FFO0.79美元，自疫情爆发以来首次实现增长 [27] - 第一季度总物业同店NOI增长5.8%（不包括HHS赠款） [27] - 第一季度杠杆率环比改善30个基点至6.9倍 [28] - 预计第二季度净收入在每股-0.03美元至0.01美元之间，正常化FFO在每股0.69美元至0.73美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第一季度同店收入同比增长近10%，平均入住率同比增长420个基点至83%，超过指导中点410个基点 [16] - REVPOR同比增长4.2%，得益于约8%的现有居民费率增长和改善的续租利差 [17] - 同店运营费用同比增长8%（不包括HHS），主要受入住率上升和宏观通胀影响 [18] - 美国NOI同比增长26%，加拿大NOI同比下降2% [19] - 预计第二季度SHOP收入增长约10%，NOI增长在2% - 10%之间 [30] 办公业务 - 第一季度办公业务（包括医疗办公和研发创新业务）同店增长4.6% [26] - 医疗办公业务季度同店增长3.5%，研发创新业务增长7.9%（调整后为4.6%） [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度新开工项目较峰值下降三分之二，而80岁以上人口预计在未来几年增长超过20% [8] - 截至4月，高级住房业务的潜在客户和入住活动持续超过疫情前水平，主要由美国辅助生活业务带动 [16] - 美国高级住房市场入住率和NOI增长强劲，而加拿大市场受Omicron变种和相关限制影响，入住率虽高但NOI同比下降2% [19][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续遵循“正确资产、正确市场、正确运营商”的方法，优化高级住房投资组合 [8] - 2021年初以来已进行约40亿美元的投资活动，2022年第一季度资本配置优先事项为收购和开发高级住房、生命科学和精选医疗办公楼 [9] - 修订与Sunrise的协议，以实现盈利增长和价值创造的利益一致 [9] - 计划今年出售约2亿美元的高级住房资产 [23] - 利用Ventas OI平台与运营商建立更深入的合作关系，提升运营效率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2022年开局强劲，高级住房业务正在复苏，预计全年NOI将持续增长 [7] - 尽管存在通胀压力和劳动力市场紧张等宏观不确定性，但公司需求强劲、定价能力强，有望实现可持续增长 [14] - 随着通胀压力在下半年有所缓和，高级住房业务的同店现金NOI预计将持续改善 [32] 其他重要信息 - 公司宣布BJ Grant加入团队，负责投资者关系工作 [12] - 公司承诺在未来二十年内实现净零碳排放，并被评为能源之星认证的头号医疗办公楼所有者/运营商 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度合同劳动力和整体劳动力费用预期 - 合同劳动力占劳动力的5%，第一季度末有适度改善，预计第二季度将继续改善 整体劳动力预计仍受通胀影响，公司将保持每日成本与第一季度持平以反映通胀 [36] 问题2: 未来高级住房投资更倾向美国还是加拿大 - 公司在两个市场都取得过成功，加拿大市场在疫情期间表现出色，入住率高 美国市场本季度增长强劲，未来供应低，有机增长和投资机会大 [38][40] 问题3: 如何缩小与最大同行的估值差距 - 公司一直在对投资组合采取果断行动，执行既定战略，有望推动总股东回报，缩小估值差距 [42] 问题4: 高级住房续租利差是否会在旺季转正及对未来定价的影响 - 公司对当前趋势感到鼓舞，定价能力较强，预计续租利差将继续改善，部分投资组合已实现正续租利差 [45] 问题5: 4月入住率更新及第二季度后REVPOR同比增长预期 - 4月入住率为83.3%，进入关键销售季节（5 - 9月），预计大部分净入住将在此期间发生 REVPOR传统上第一季度增长后会逐季下降，但当前新居民定价趋势改善，预计未来表现会更好 [50][52] 问题6: 第二季度4 - 6月入住率预期及恢复到疫情前水平的时间 - 预计第二季度平均入住率环比增长80个基点，4月已增长20个基点，预计后续每月平均增长50个基点 关键销售季节将加速入住率增长 [55] 问题7: 潜在经济放缓或房地产市场下行对高级住房需求趋势的影响 - 虽然可能会有初始冲击，但历史经验表明高级住房在经济衰退后表现良好 目前市场供应低，公司产品的可负担性强，需求和供应基本面有利 [58] 问题8: 与Sunrise切换管理合同的原因及是否可推广到其他运营商 - 这是公司运营调整的一部分，旨在优化投资组合 Sunrise表现出色，新合同将管理费用与NOI挂钩，实现利益一致 公司预计更多投资组合将采用此类合同 [65][66] 问题9: 2023年高级住房费率增长能否延续2022年8%的趋势 - 市场供应低、老年人口增长、投资组合有吸引力等因素为定价提供了有利背景 随着入住率提高和供需基本面改善，定价能力有望增强，但存在不确定性 [71] 问题10: 是否在资本分配上更倾向高级住房和生命科学而降低医疗办公楼优先级 - 2021年投资中高级住房占70%，生命科学占20%，医疗办公楼占10% 公司会继续进行医疗办公楼的机会性收购 [74][75] 问题11: 高级住房三网租赁投资组合中租金覆盖率较弱的租户调整情况及风险 - 公司在疫情期间已对大部分三网租户进行调整，目标是达到可持续租金水平并分享行业复苏的上行空间 认为大部分调整已完成，将关注运营改善 [78] 问题12: 加拿大高级住房市场NOI下降的具体原因 - 主要是Omicron变种导致社区实施限制措施，减缓了入住速度 加拿大市场入住率高，结构性迁出率也较高 1 - 2月入住疲软，3 - 4月开始好转，有望恢复 [80] 问题13: 医疗办公楼和生命科学投资组合的现有租金 escalators 及新租约情况 - 现有 escalators 约为2.5%，公司正在努力将新租约的 escalators 提高到3%或更高，并推动更多与CPI相关的 escalators [83] 问题14: 第三季度SHOP投资组合入住率增长预期 - 公司专注于第二季度执行，预计全年NOI持续改善 关键销售季节对入住率增长至关重要，季节性模式显示第三季度入住率环比有利 [86][89] 问题15: 如何更积极地使用基金以及医疗办公楼业务作为资本来源对杠杆率的影响 - 基金是公司的竞争优势，管理约50亿美元资产，可在合适机会下使用 高级住房NOI恢复是降低杠杆率至5 - 6倍的关键，公司通过资产出售、减少短期债务等方式优化资产负债表 [91][92] 问题16: 生命科学再开发中两个租户迁出的相关信息 - 未披露租户名称，但披露了位置 一处在Raleigh靠近研究三角园，另一处在Wake创新中心，两处都有潜力重新开发为实验室空间并成功续租 [94][96]

业绩总结 - 2022年第一季度每股普通股东净收入为0.10美元[13] - 2022年第一季度正常化运营资金（FFO）每股为0.79美元，其中包括来自HHS补助的每股0.08美元的收益[13] - 2022年第一季度公司同店现金净运营收入（NOI）同比增长5.8%，超出指导范围的高端[13] - 2022年第一季度SHOP同店现金NOI同比增长14.2%，同店收入增长接近10%[13] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为1.139亿美元，同比增长14.2%[32] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为7280万美元，同比增长26.3%[35] - 2022年第一季度末流动性为22亿美元，债务杠杆比率为6.9x[109] - 2022年预计资产处置收益为2亿美元，主要集中在下半年[111] 用户数据 - 2022年第一季度SHOP社区的平均入住率增长420个基点[24] - 2022年第一季度SHOP社区的收入同比增长10%，主要受入住率和价格增长推动[24] - 1Q22新居民的平均入住租金增长约5%[28] - 1Q22美国现有居民的租金增长为8%[28] - 1Q22的平均入住率为83%[32] - 1Q22加拿大SHOP的平均入住率为93.2%，较1Q21增长140个基点[37] - 1Q22美国SHOP的平均入住率为77.6%，较1Q21增长570个基点[34] - 实验室空间需求推动同店入住率达到93%，开发中的物业预租率为76%[80] 未来展望 - 2022年第二季度正常化FFO每股指导范围为0.69至0.73美元[17] - 2022年第二季度SHOP同店现金NOI预计同比增长2%至10%[18] - 预计2022年第二季度的经营费用将保持在第一季度的水平，受通货膨胀影响[19] - 预计到2027年，美国80岁以上人口将增长超过22%[62] 新产品和新技术研发 - 截至2022年，已关闭或承诺的新投资约为5亿美元，主要集中在老年住房和生命科学领域[13] - 2022年NIH资金增加5%，达到450亿美元，这是连续第七年预算增加超过10亿美元[80] 市场扩张和并购 - Ventas在uCity市场的3440 Market收购价值7300万美元，预计改建后的收益率为7%[98] - Ventas的贷款组合约占年化调整后的净运营收入的2%[86] - Ventas的固定利率债务为110亿美元，占总债务的89%[112] 负面信息 - 2022年第一季度风险投资资金同比下降5%，但仍然健康地资助了100亿美元[80] - 预计1Q22的运营费用将因通货膨胀而上升，日均费用为360万美元[53]

公司业务整体影响与战略 - 2020财年至2021财年公司业务受新冠疫情及其后果影响[28] - 公司业务战略包括产生可靠且不断增长的现金流、维持优质资产组合、保持财务实力[29] 各类型房地产投资与收入情况 - 截至2021年12月31日，高级住房社区房地产投资成本为2.0282291亿美元，占比67.9%，收入为260439.6万美元，占比68.0%[34] - 截至2021年12月31日，医疗办公楼房地产投资成本为519601.6万美元，占比17.4%，收入为58360.6万美元，占比15.2%[34] - 截至2021年12月31日，研究与创新中心房地产投资成本为198868.5万美元，占比6.7%，收入为22096.2万美元，占比5.8%[34] 公司净应收贷款和投资情况 - 截至2021年12月31日，公司净应收贷款和投资为5.492亿美元[43] 公司开发中物业情况 - 截至2021年12月31日，公司有14个开发中的物业，其中4个通过非合并房地产实体持有[44] 公司业务部门构成 - 公司通过三个可报告业务部门运营：三重净租赁物业、高级生活运营和办公运营[45] 各业务部门业务内容 - 三重净租赁物业部门投资并拥有美国和英国的高级住房和医疗保健物业[47] - 高级生活运营部门投资美国和加拿大的高级住房社区，并聘请独立经理运营管理[48] 高级生活运营业务数据 - 截至2021年12月31日，高级生活运营业务租赁或管理545处物业，占房地产投资总额的54.4%，占总收入的59.4%，占净营业收入的26.8%[50] 与Brookdale Senior Living租赁协议情况 - 2020年7月修订与Brookdale Senior Living的主租赁协议，公司收到2.35亿美元前期对价，包括1.62亿美元现金、4500万美元票据和1630万股认股权证[55] - 自2020年7月起，Brookdale Lease的基本现金租金设定为每年1亿美元，从2022年1月1日起每年递增3%，2022年合同现金租金约为1.059亿美元，当前合同基本租金约为1.48亿美元[56][57] 与其他租户租赁情况 - 截至2021年12月31日，公司向Ardent租赁11处物业，2022年合同现金租金约为1.271亿美元，当前合同基本租金约为1.308亿美元，公司持有Ardent 9.8%的所有权权益[59] - 截至2021年12月31日，公司向Kindred租赁29处长期急性护理医院（LTACs），2022年合同现金租金约为1.303亿美元，当前合同基本租金约为1.322亿美元，因Kindred被收购公司获得1310万美元费用[61][63] 管理服务相关情况 - 截至2021年12月31日，Atria和Sunrise为256个高级住房社区提供管理服务，管理协议基本管理费为收入的4.5% - 7%，公司持有Atria 34%的所有权权益[64][67] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有434名员工，无员工受集体谈判协议约束[72] - 截至2021年12月31日，公司员工中男性占53%，女性占47%，董事会中女性占36%[76] 公司ESG相关情况 - 2019年公司完成ESG重要性评估，围绕人员、绩效和地球三个战略支柱设定目标[78] 公司保险相关情况 - 公司要求租户、经理或其他交易对手为物业和运营购买综合保险，公司也为部分物业购买财产和责任保险[81][82] - 2020年5月公司成立全资附属保险公司以稳定保险成本[84] 医疗保健相关法案及公司申请基金情况 - 2020 - 2021年多项法案授权约1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金分配给医疗保健提供商[88] - 公司代表高级生活运营部门的辅助生活社区申请并获得了第二、三、四阶段的救济基金赠款，未来可能申请更多[89] - 2020年5月1日至2021年3月31日，《关怀法案》及相关立法暂停了2%的医疗保险扣押付款调整，但将扣押延长至2030年[92] 公司面临的法规约束及处罚 - 公司及其美国的租户、借款人、经理受广泛复杂的医疗保健法律法规约束，违规可能面临多种处罚[94] 公司收入来源占比情况 - 2021年12月31日止年度，约7.8%的总收入和16.5%的总净营业收入来自第三方租户通过政府医疗计划获得服务报销的急重症和后急性医疗保健设施[105] 公司在不同地区面临的法规约束 - 英国《数据保护法》对数据控制者施加大量义务，潜在罚款最高可达全球年营业额的4%或2000万欧元，以较高者为准[109] - 公司在加拿大拥有高级住房社区，受各省法规、隐私立法等约束[108] - 公司在英国的高级住房社区主要受《2008年健康与社会护理法》监管，还受《2010年英国反贿赂法》等法规约束[109] 公司租户相关情况 - 公司将部分资产出租给生命科学、研究和创新领域的租户，这些租户可能依赖私人投资者[111] 公司纳税相关情况 - 公司自1999年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，符合条件时一般无需就当前分配给股东的REIT应税收入缴纳美国联邦企业所得税[114] - 公司需满足《国内税收法典》规定的多项资格测试才能保持REIT身份，如受益所有人不少于100人，五个或更少个人（包括特定实体）在每个纳税年度后半段实际或推定拥有的已发行股票价值不超过50%等[115][117] - 若公司失去REIT身份，将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东的分配、可能增加州和地方税，且四年内不能重新选择按REIT纳税[116][118] 生命科学、研究和创新行业租户面临的问题 - 生命科学、研究和创新行业租户面临高度监管、高昂费用和不确定性，新产品或医疗设备的研发需大量时间和资金投入，且失败风险大[112] - 有适销产品的租户可能受到医疗改革和政府报销政策的不利影响[113] 公司面临的环境及健康安全法规影响 - 联邦、地方和外国的环境及职业健康与安全法律法规影响公司资产，公司承诺通过ESG活动超越合规要求[119] 公司在环境方面的责任与赔偿情况 - 公司作为不动产所有者或有担保贷款人，可能对相关财产的有害物质清除或修复成本及其他潜在成本负责[119] - 对于第三方运营或管理的物业，公司可能对调查和清理费用承担主要或连带责任，费用可能超过物业价值[120] - 根据租赁和其他协议，公司有权要求租户对其造成的污染进行赔偿[121] - 公司一般同意就租赁物业在租赁开始日期之前产生的环境索赔向租户和经理进行赔偿，对于高级生活运营组合，除非经理造成或促成相关情况，否则公司也会赔偿[122]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司新增投资37亿美元，聚焦于老年住房和生命科学战略重点 [11] - 2021年公司回收超10亿美元资本，其中8.5亿美元为非核心老年住房和医疗办公楼资产剥离所得，超3.5亿美元为结构良好贷款的全额偿还 [16] - 2022年第一季度净收入预计在每股0.07 - 0.11美元之间，正常化FFO预计在每股0.76 - 0.80美元之间，中点为0.78美元 [46] - 2022年第一季度，扣除HHS赠款后，总同店投资组合的同店现金NOI预计同比增长2.5% - 5.5% [47] - 2021年第四季度净债务与EBITDA比率稳定在7.2倍 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房业务（SHOP） - 2022年第一季度预计入住率、收入和NOI将增长，收入预计增长10%，NOI预计增长6% - 15% [25][31] - 2021年第四季度，总SHOP NOI达到预期上限，同店平均入住率同比增长200个基点至83.4%，同店收入同比增长3.3% [41] - 2021年第四季度，扣除HHS赠款后，同店运营费用环比增加870万美元（2.6%），主要由劳动力费用增加推动；同店NOI环比小幅下降100万美元（90个基点），同比下降380万美元（3.6%） [42] 三重净租赁业务 - 2022年第一季度预计下降1.5%至持平，自动扶梯带动的增长被三重净租赁老年住房投资组合中部分小租户受疫情影响的适度租金减免所抵消 [48] 办公业务 - 2022年第一季度同店NOI预计增长4% - 5% [49] - 医疗办公楼（MOB）业务2021年第四季度同店NOI增长3.4%，新租赁同比增长约55%，客户保留率为92% [50][51] - 生命科学（R&I）业务2021年全年增长13.9%，扣除终止费用后仍增长近4% [97] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房市场1月潜在客户数量达到疫情以来的历史新高，供应水平预计将呈有利趋势，建设开工和交付情况较疫情前有显著改善 [25][29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先事项为老年住房和生命科学，2021年投资活动中70%分配给老年住房，20%分配给生命科学业务，10%用于扩大医疗办公楼业务 [14] - 公司通过资产处置和贷款偿还增强了投资组合并加强了资产负债表，同时延长债务期限并提高固定利率债务比例至91% [52][53] - 公司利用Ventas OI与运营商紧密合作，通过运营洞察、地理空间分析和资本分配优先事项来推动业务成果 [36] - 公司持续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域进行投资 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司有望实现总投资组合NOI增长，主要由老年住房和办公业务带动，同时受益于投资活动和HHS赠款 [12] - 老年住房业务前景光明，需求强劲，临床状况显著改善，预计将持续增长 [24][25] - 办公业务有望在2022年实现增长，医疗办公楼业务将延续良好趋势，生命科学业务将受益于入住率增长和费用控制 [97][99] 其他重要信息 - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面取得进展，被列入CDP的A名单，连续五年被评为NAREIT医疗保健行业的领导者 [19][20] - 公司加强了多元化、公平和包容方面的行动，在招聘、投资和社区参与方面采取了明确措施 [20] - 公司持续进行董事会更新，增加独立、多元化且具有专业经验的董事 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 假设临床趋势持续向好且无新变种干扰，如何看待未来减少代理劳动力使用的能力？ - 公司期待拥有健康的员工队伍并延续净招聘趋势，之后代理成本有望下降 [58][59] 问题2: 鉴于潜在客户数量增加和病例快速下降，是否有可能在2月和3月让更多人入住，从而使入住率超过预期？ - 1月未入住的潜在客户可能会在2月入住，公司期待观察后续情况 [62][63] 问题3: 公司是否有类似“猎象”的外部增长策略，医疗办公楼业务是否可能成为资金重新部署的重要来源？ - 公司的竞争优势在于能够在不同资产类别进行各类交易以创造价值，会继续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域投资 [66][68] 问题4: 整个投资组合的代理劳动力成本是多少，第一季度该成本是否会维持高位？ - 可参考投资者报告第16页的收入分解饼图，内部劳动力是成本的关键驱动因素，若临床情况改善和人员配置取得进展，代理成本有下降机会 [71][72][73] 问题5: 第四季度非同店投资组合表现稳定，能否详细说明NAND过渡物业的情况以及第一季度过渡投资组合的预期？ - 第四季度非同店投资组合表现出色，新老年住房和过渡的90处资产表现良好，预计第一季度将保持稳定，新老年住房资产将实现增长 [75][76] 问题6: 三重净租赁投资组合在第四季度表现积极，第一季度预计下降1.5%至持平，是否意味着租金重置已结束？ - 公司已解决大部分老年住房投资组合的问题，但仍有少数小运营商受疫情影响，其结果取决于HHS支持和老年住房业务的复苏 [80][81] 问题7: 三重净租赁投资组合中，支付现金1倍EBITDAR的比例是多少，租赁恢复到市场租金时的潜在上行空间有多大？ - 受影响的运营商占比不到1%，预计三重净租赁投资组合的表现将与SHOP投资组合类似，有15% - 20%的租户支付现金流 [83] 问题8: 展望2022 - 2023年，如何看待老年住房业务的增长，特别是资产负债表内增长与合资结构增长的选择？ - 大部分老年住房业务预计将在资产负债表内进行，目前公司有大量老年住房项目储备，期待进行交易 [86][88][89] 问题9: 2021年第四季度医疗办公楼业务同店NOI增长强劲，生命科学业务表现较弱，原因是什么，2022年前景如何？ - 医疗办公楼业务新租赁大幅增加，租赁质量高，预计2022年第一季度将延续增长趋势；生命科学业务2021年全年表现良好，第四季度费用较高，预计2022年将受益于入住率增长和费用控制 [94][97][99] 问题10: 目前居民续约情况如何，重新租赁价差趋势如何，未来应如何看待？ - 1月部分投资组合的租金提高了8%，公司还有定价机会，包括周年续约、新居民入住和护理费用调整等；重新租赁价差正在改善，市场价格趋于稳定 [102][103][107] 问题11: 能否量化12月、1月和2月至今代理劳动力使用的影响，以及趋势变化？ - 第四季度合同劳动力成本为1600万美元，12月和1月加速至约600万美元，若临床情况改善和人员配置取得进展，有下降机会 [110][111] 问题12: 公司目前在资本回收过程中的进展如何，老年住房投资组合中非核心资产的比例是多少？ - 大部分工作已完成，未来非核心资产数量将减少 [113] 问题13: 第四季度SHOP劳动力成本为2.05亿美元，在市场价格下完全配备员工且无大量合同劳动力时，该成本将如何变化？ - 关键在于内部劳动力成本，这取决于劳动力市场和通胀情况，难以预测，短期内预计维持季度运行率 [115][116][117] 问题14: 能否量化近期推出的举措对SHOP投资组合的运营上行空间？ - 这些举措的目标是创造价值和提高NOI，但效果需要时间来验证，目前公司开局良好，对第一季度增长感到兴奋 [119][120] 问题15: 在通胀环境下，医疗办公楼业务的租金涨幅能否超过3%，重新租赁价差能否提高，租户接受程度如何？ - 医疗办公楼资产现金流可靠、利润率高、劳动力成本低，由于竞争主要来自新建设项目，且建设成本上升，公司有提高租金和初始租赁费率的空间，大部分租赁为费用转嫁型 [122][123][125] 问题16: 2022年未提供全年盈利指引，FAD资本支出和一般及行政费用（G&A）的预期如何？ - 第一季度G&A为3700万美元，预计今年业务恢复正常会有一定影响；FAD资本支出因收购和利用OI识别投资机会而增加 [130][131] 问题17: 今年SHOP投资组合的入住率提升潜力如何，一笔近5亿美元的贷款到期，还款或展期预期如何？ - 预计第一季度入住率同比显著增长，贷款预计展期 [134][135] 问题18: 重新租赁价差仍为负，但公司能够提高续约租金，在行业空置率较高且市场租金低于续约租金的情况下，为何没有遇到太多阻力？ - 公司社区提供的价值主张得到认可，随着入住率提高，未来定价前景良好；重新租赁价差虽因1月租金大幅上涨而扩大，但定价能力仍在提升，有望实现正价差 [137][139][141] 问题19: 随着新老年住房和其他收购项目的增加，投资组合向独立生活（IL）倾斜，对2023年下半年的费用增长和定价能力有何影响？ - 独立生活业务利润率高、劳动力成本低，预计入住率上限较高，有望实现收入增长；辅助生活业务需求驱动性强，表现稳定；公司有机会将劳动力成本纳入定价 [145][146][147] 问题20: 随着资本成本从债务和股权角度改善，如何看待基金内收购与资产负债表内收购的机会，如何平衡？ - 基金是公司增长的重要工具，旨在解决因资本成本与资产定价关系而在资产负债表内缺乏吸引力的机会，例如南旧金山和约翰霍普金斯的生命科学大楼项目 [150][151][152]

业绩总结 - 第三季度净收入（归属于普通股股东）为0.16美元[11] - 第三季度Nareit FFO（归属于普通股股东）为0.58美元[12] - 第三季度Normalized FFO（归属于普通股股东）为0.73美元[13] - 第三季度收入较前一季度增长3.1%，主要由于入住率提高和定价增强[15] - 第三季度运营收入为4.57亿美元，较前一季度增长3.1%[42] - 第三季度运营费用为3.27亿美元，较前一季度增加5.4%[46] - 第三季度总净运营收入（NOI）为1.07亿美元，较前一季度下降3.4%[42] - 第三季度每月每单位收入（REVPOR）为4596美元，较前一季度增长0.3%[42] 用户数据 - 第三季度平均SHOP入住率较第二季度增长230个基点，达到82.2%[30] - 预计第四季度平均入住率将增加80至120个基点[19] - 3Q21加拿大的入住率较疫情低点增加了259个基点[33] - 3Q21美国的入住率较疫情低点增加了749个基点[33] - 生命科学和R&I投资组合的同店现金净运营收入增长7.1%，入住率为94.4%[83] - 医疗办公室（MOB）平台在2021年第三季度的占用率为91.3%[73] 未来展望 - 预计2022年第一季度SHOP业务将实现显著的收入增长[19] - 预计2021年第四季度同店净运营收入（NOI）基本稳定，收入增长预计将被增加的运营成本抵消[54] - 2022年第一季度预计将实现显著的收入增长，主要得益于社区内高于平均水平的年度租金增长[54] 新产品和新技术研发 - Ventas的生命科学和研究与创新（R&I）投资组合现拥有或投资超过1000万平方英尺的物业，年化调整后的净运营收入为2.63亿美元[76] - Ventas在2021年完成或宣布的医疗办公投资总额为3亿美元[90] 市场扩张和并购 - 完成了23亿美元的收购，预计2022年将实现1600万至1800万美元的协同效应[49] - Ventas在加拿大全国范围内收购了6个社区，交易金额约为1.8亿美元[100] - 公司完成了5800万美元的Eating Recovery Center收购，预计2022年净营业收入的GAAP收益率为7.2%[114] - 公司计划收购18个医疗办公楼，总面积为762,000平方英尺，交易金额为2亿美元，预计在2021年第四季度完成[113] 负面信息 - 2021年第三季度，老年住房建设开工量继续放缓，较2017年第四季度的峰值下降71%[60] - 2021年第三季度单位交付量较2021年第二季度下降25%[60] - 2021年第三季度在建单位占库存的比例下降至4.5%[60] - 预计2021年第四季度运营成本将进一步增加，主要由于劳动力市场紧张导致的劳动成本上升[54] 其他新策略和有价值的信息 - 公司预计在2021年通过资产销售和贷款偿还获得约10亿美元的收益，至今已收到超过8.75亿美元的收益[117] - 截至2021年第三季度，公司流动性为22亿美元，包括25亿美元的未提取循环信贷额度[120] - 公司总资产为239亿美元，较上季度增加11亿美元[120] - 公司总债务为119亿美元，较上季度增加2亿美元[123] - 2021年公司已发行14亿美元的股权，融资条件良好[120] - 公司在2021年第三季度的净债务与EBITDA比率为7.2倍[120]