公司业务资产情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，面积超4700万平方英尺，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[277] - 公司拥有4笔房地产债务投资，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[278] 公司税收及运营模式 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[273] - 公司通过运营合伙企业开展房地产物业业务，通过应税REIT子公司VICI Golf开展高尔夫球场业务[281] 公司业务运营影响因素 - 自2020年初新冠疫情爆发，租户运营和高尔夫球场运营曾临时关闭，虽目前已开放，但仍可能受运营限制[283] 公司租户及租金情况 - 所有租户截至2021年10月已履行租金义务，公司作为三净出租人，处于较强债权人地位[285] - 公司租金现金收缴率达100%[288] 公司业务战略规划 - 公司是专注增长的公共房地产投资信托，期望与合作伙伴的关系有助于长期收购休闲和酒店物业[279] - 公司认为地理多元化可降低单一市场变化对整体业绩的影响[279] - 公司预计租户将继续对物业进行战略增值投资，以维持其竞争地位[280] - 公司将继续评估并适时寻求市场上的增值收购或投资机会[279] 公司财务关键指标变化（整体） - 总收入同比增长10.6%，达3.757亿美元[288] - 归属于普通股股东的净利润为1.619亿美元，摊薄后每股收益0.28美元[288] - AFFO同比增长12.9%，达2.574亿美元，摊薄后每股AFFO增长5.9%，达0.45美元[288] - 公司季度现金股息提高至每股0.36美元，较上一季度增长9.1%[288] - 2021年三季度和前九个月总营收分别为3.76亿美元和11.26亿美元，较2020年同期分别增加3605.1万美元和2.74亿美元[300][301] - 2021年三季度和前九个月净收入分别为1.64亿美元和7.39亿美元，较2020年同期分别减少2.32亿美元和增加1.34亿美元[300] - 2021年第三季度和前九个月AFFO分别为2.5742亿美元和7.68559亿美元，2020年同期分别为2.27907亿美元和5.8414亿美元[328] - 2021年第三季度和前九个月调整后EBITDA分别为3.24544亿美元和9.77603亿美元，2020年同期分别为3.00356亿美元和7.93473亿美元[328] - 2021年前九个月，公司经营活动提供现金6.10924亿美元，较2020年增加7140.3万美元[343] - 2021年前九个月，公司投资活动提供现金1985.6万美元，较2020年增加4.576205亿美元[343] - 2021年前九个月，公司融资活动使用现金2772.59万美元，较2020年减少3.336251亿美元[343] 公司各业务线收入关键指标变化 - 2021年三季度和前九个月租赁收入分别为3.52亿美元和10.53亿美元，较2020年同期分别增加2852.6万美元和2.32亿美元[301][302][305] - 2021年三季度和前九个月贷款收入分别为1002.7万美元和3043.9万美元，较2020年同期分别增加699.9万美元和2548.6万美元[301][306] - 2021年三季度其他收入减少34万美元，前九个月增加1219.5万美元[301][307] - 2021年三季度和前九个月高尔夫收入分别为650.4万美元和2160.2万美元，较2020年同期分别增加86.6万美元和432.9万美元[301][308] 公司各业务线费用关键指标变化 - 2021年三季度和前九个月总运营费用分别为3043.7万美元和4742.6万美元，较2020年同期分别减少1.7亿美元和2.69亿美元[300][309] - 2021年三季度和前九个月一般及行政费用分别增加33.2万美元和153.2万美元[300][309][310] - 2021年三季度其他费用减少32.7万美元，前九个月增加1219.5万美元[300][309][311] - 2021年三季度和前九个月高尔夫费用分别增加47.1万美元和170万美元[300][309][312] 公司信用及交易相关指标变化 - 2021年第三季度，公司信用损失准备增加900万美元；2021年前九个月，信用损失准备减少2450万美元[313] - 2020年第三季度，公司信用损失准备增加1.771亿美元；2020年前九个月，信用损失准备增加2.611亿美元[314] - 2021年第三季度交易和收购费用较2020年同期减少180万美元；2021年前九个月较2020年同期增加200万美元[315] 公司利息相关指标变化 - 2021年第三季度和前九个月利息费用分别较2020年同期增加8770万美元和9080万美元[316] - 2021年第三季度和前九个月公司债务加权平均年化利率分别降至4.02%和4.03%，2020年同期分别为4.18%和4.48%[317] - 2021年第三季度和前九个月利息收入分别较2020年同期减少20万美元和670万美元[319] 公司债务清偿相关指标变化 - 2021年前九个月公司债务清偿损失为1560万美元，2020年同期为3910万美元[320] 公司资金及债务情况 - 截至2021年9月30日，公司可用现金余额、循环信贷额度和远期销售协议结算所得款项总计49.40092亿美元[329] - 截至2021年9月30日，公司有48亿美元未偿还债务，无一年内到期债务[332] - 截至2021年9月30日，公司未来资金承诺为1.003亿美元，包括6030万美元大狼夹层贷款、2500万美元ROV信贷安排和1500万美元切尔西码头抵押贷款，10月4日ROV信贷安排终止[332] - 2021年9月30日，公司长期债务本金中2025年票据7.5亿美元、2026年票据12.5亿美元、2027年票据7.5亿美元、2029年票据10亿美元、2030年票据10亿美元[335] - 2021年9月30日，公司总债务合同义务为6.063114亿美元，租赁和合同义务为1348.89万美元，总合同承诺为6.198003亿美元[335] - 截至2021年9月30日，未偿债务本金总额48亿美元，均为固定利率[353] 公司重大交易安排 - 公司宣布以172亿美元战略收购MGP，完成后将增加年化租金10.09亿美元[288][289] - 公司宣布与ClubCorp达成战略安排，可提供最高8000万美元抵押贷款融资[288][292] - 公司完成1.15亿股股权发行，总发行价值34亿美元[288][298] - 公司结算2690万股2020年6月远期销售协议，净收益约5.269亿美元[288][298] - 公司使用股权发行和远期销售协议结算所得款项偿还21亿美元定期贷款B，并结算利率互换协议[288][295] - 公司预计威尼斯收购在2022年第一季度完成，MGP交易在2022年上半年完成，将用现金、远期销售协议实物结算收益和债务融资[337] 公司子公司相关情况 - 截至2021年9月30日，非担保高级无抵押票据子公司占运营合伙企业收入的4.6%（或合并收入的4.5%），占运营合伙企业总资产的3.7%（或合并总资产的3.7%）[348] 公司债务契约遵守情况 - 截至2021年9月30日，公司遵守所有债务相关契约[347] 公司股息情况 - 2021年前九个月三次股息分别为每股0.33美元、0.33美元、0.36美元[349] - 2020年前九个月三次股息分别为每股0.2975美元、0.2975美元、0.33美元[350] - 2021年股息支付5.324亿美元[349] - 2020年股息支付4.352亿美元[349] 公司股权及债务融资收益与支出情况 - 2021年9月股权发行及2020年6月远期销售协议全额实物结算出售普通股净收益23.861亿美元[349] - 全额偿还定期贷款B工具未偿还本金21亿美元[349] - 2019年6月远期销售协议及ATM计划出售普通股净收益15.397亿美元[349] - 2020年2月高级无抵押票据发行总收益25亿美元[349] - 全额赎回第二留置权票据未偿还本金4.985亿美元及适用溢价3900万美元[349]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后资金流（AFFO）为2.561亿美元，即摊薄后每股0.46美元，较2020年第二季度增长45.3% [22] - 第二季度总营收摘要中的非现金租赁和融资调整应为正2930万美元，而非负2930万美元 [22] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，占总营收的2%，为三网租赁行业最低比率之一 [23] - 截至6月30日，净债务与过去12个月调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比约为5.0倍 [21] - 重申2021年全年AFFO指引，预计在10.10亿 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 若威尼斯人度假村交易完成，公司将新增2.5亿美元的年化租金，使收入基础增长近20%，并预计立即增厚每股AFFO [13] - 第二季度，公司与大狼度假村达成夹层贷款协议，提供7950万美元用于资助马里兰州大狼小屋的开发，贷款年利率为8%，初始期限为3年，有2个12个月的延期选项 [18] - 公司有机会在未来5年内为大狼度假村的国内外室内水上公园度假村开发和建设提供高达3亿美元的夹层融资 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯的游客量、入住率和消费者支出持续加速增长，运营利润率扩张明显，周中需求因会议和展会的提前回归得到支撑，2021年下半年和2022年的前景非常乐观 [15] - 区域市场和拉斯维加斯一样，受益于强劲的消费者需求和新的、更高效的运营模式 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为博彩房地产是美国商业房地产中下一个伟大的机构化故事，具有规模大、质量高、不可或缺、租赁期限长和通胀缓解等特点，是所有寻求总回报的投资者的优质投资选择 [8][11] - 公司将继续扩大博彩以外的投资，与优秀运营商合作，通过直接所有权或抵押贷款融资工具帮助他们发展业务，但大部分投资仍将集中在博彩领域 [37] - 公司利用贷款工具作为潜在房地产所有权的途径，希望在未来有机会成为房地产所有者 [37][55] - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩运营商作为房地产租户在新冠疫情期间表现出高度的韧性，是基于场所的休闲运营商，并受益于体育博彩的长期趋势 [8] - 室内水上公园度假村行业具有多个收入驱动因素，客户基础和体验持久，利润率高，在新冠疫情后重新开放，客户大量回归，并采用了新的运营模式，盈利能力和利润率更高 [28] - 公司对博彩房地产的长期前景充满信心，认为其是最高质量、最大规模的房地产，可以在三网租赁结构中拥有 [11][12] 其他重要信息 - 公司与大狼度假村的合作是基于良好的关系和对该行业的深入研究，希望通过合作继续发展该平台，并在未来有机会将其转化为房地产所有权 [27][29] - 公司的首席会计官来自黑石集团，这有助于公司与博彩和非博彩领域的运营商建立良好的关系 [30] - 公司认为与运营商建立长期关系非常重要，这有助于公司了解业务变化和长期前景，从而做出更明智的投资决策 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 室内水上公园度假村的潜在市场规模和现金流弹性如何 - 公司花了两年多时间研究室内水上公园度假村行业，认为该行业现金流类似无博彩业务的赌场，有多个收入驱动因素，客户基础和体验持久，利润率高，在新冠疫情后重新开放，客户大量回归，并采用了新的运营模式，盈利能力和利润率更高 [27][28] - 大狼度假村是该行业的领导者，目前有19家度假村，此次合作的是第20家，公司希望继续与大狼度假村合作，发展该平台，并在未来有机会将其转化为房地产所有权 [29] 问题: 这笔交易是公开市场机会吗，公司是如何获得的 - 公司团队与大狼度假村和黑石集团建立了良好的关系，通过合作达成了这笔交易 [30] 问题: 公司在2021年对额外交易的兴趣如何 - 公司将继续与博彩和非博彩领域的运营商建立关系，寻找合作机会，帮助他们发展业务 [31] 问题: 未来私募股权在博彩运营公司和/或房地产资产方面的参与度会加速、持平还是下降 - 全球资本在寻找收益率，博彩房地产具有较高的价值，尤其是对于管理长期负债的投资者来说，其租赁期限长、有租金递增和CPI调整条款，资产对租户至关重要，租户信用良好 [34][35] - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场 [42] 问题: 公司是否看到博彩以外的增值资产收购机会，是否会在未来1 - 2年内多元化非博彩投资组合和租户及资产基础 - 公司使用贷款工具作为潜在房地产所有权的途径，预计将继续扩大博彩以外的投资，但大部分投资仍将集中在博彩领域 [37] - 公司正在与非博彩领域的运营商建立关系，希望通过合作获得增值和令人兴奋的机会 [38] 问题: 公司的博彩专业知识在与运营商的讨论中有多大优势 - 公司的博彩专业知识非常重要，有助于了解业务变化和长期前景，与运营商建立长期关系，从而做出更明智的投资决策 [40][41] 问题: 拉斯维加斯的资本化率压缩明显，区域市场的合理水平是多少 - 随着博彩房地产资产类别的机构化进程，资本可能会从拉斯维加斯辐射到其他地区市场，区域市场的资产具有良好的收入产生和收入弹性特征 [42] 问题: 是否开始看到资本流向区域资产，还是仍主要集中在拉斯维加斯 - 公司在新冠疫情期间接到了很多新进入者的电话，他们对博彩行业感兴趣，包括拉斯维加斯和其他地区市场，预计未来会有更多资本流向区域市场 [44] 问题: 威尼斯人度假村的融资计划是什么，目前的借款利率是多少 - 公司有24亿美元的股权资金，将在秋季进入无担保高收益债券市场，筹集剩余的16 - 17亿美元，以完成40亿美元的威尼斯人度假村收购 [46] - 公司最近获得的10年期债券报价在3.5% - 4%之间 [46] 问题: 公司在未来2 - 3年内对现有资产的增量投资预计是多少，目前有哪些积极的计划 - 租户有责任对资产进行资本投资，公司在租赁协议中有相关义务规定 [48] - 公司与运营伙伴合作，帮助他们了解如何提供资本进行扩张、改进和重新规划，以满足强劲的需求 [49] 问题: 杰克设施的吸烟区对业务有多大影响 - 吸烟区是为了满足特定客户群体的需求，一些市场开始实行禁烟政策，但运营商通过创建户外吸烟设施来满足客户需求，长期影响需要进一步观察 [51][52] 问题: 请介绍与切尔西码头和大狼度假村的讨论情况，如何平衡贷款和直接投资的风险，未来非博彩资产的增量支出会如何发展 - 公司在与切尔西码头和大狼度假村的交易中，由于当时没有机会购买房地产，所以选择使用融资工具作为潜在房地产所有权的途径 [55] - 公司的首要选择是购买符合投资标准的房地产，但也会根据风险/回报情况进行机会主义投资 [55][56] 问题: 贷款业务的现金流是短期的，需要重新投资，公司与切尔西码头和大狼度假村的关系如何，何时可能将贷款转换为直接投资 - 公司与切尔西码头和大狼度假村的合作是基于他们的增长野心和对资本的需求，公司希望通过合作获得未来成为房地产所有者的机会，但无法给出具体时间表 [58][59] 问题: 公司与切尔西码头和大狼度假村的贷款协议中是否有优先购买权或拒绝权，贷款是否可以提前偿还 - 公司与大狼度假村有类似的优先购买权协议，每月会收到报告信息，与管理层保持良好沟通，贷款预计不会很快偿还 [62][63] 问题: 公司在不同行业垂直领域的投资范围有多广 - 公司涉足的行业类别已达两位数，评估标准包括低周期性、无长期威胁、健康的供需平衡和持久的终端用户体验 [65] 问题: 完成所有已宣布和待完成的交易后，每股AFFO的范围是多少 - 公司重申了2021年全年AFFO指引，预计在10.10亿 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元，威尼斯人度假村交易将带来2.5亿美元的增量租金，额外15亿美元的债务成本约为4%，可以大致估算出对AFFO的影响 [24][69] 问题: 在评估拉斯维加斯和区域市场时，是否开始从以2019年为基准转向考虑高于该水平的正常运营率 - 公司需要对每个资产进行单独评估，了解其增长情况、盈利来源和利润率变化，以便做出准确的评估 [72] 问题: 关于与霍苏尔公园和印第安纳大赛马场的看跌期权和看涨期权，公司的策略是什么，什么因素会促使公司提前行使或推迟行使 - 租户在接管这两个资产后表现出色，正在进行大规模的资本项目，业务需要一段时间才能稳定，公司将继续关注资产的发展，并与运营商沟通，以确定看跌期权和看涨期权的行使时机 [77][78] 问题: 随着资本化率的压缩，是否认为未来大多数赌场房地产将由运营商以外的机构持有 - 这取决于资产所有者对收益的使用方式，当运营商有增长需求或资产所有者需要退出时，房地产投资信托（REIT）的参与是有价值的，但目前还没有看到大量出于财务工程目的的售后回租交易 [80] 问题: 大狼度假村选择在靠近赌场的位置建设项目，是否与该位置有关，公司是否可以利用区域赌场的多余土地与大狼度假村进行更多合作 - 大狼度假村选择该位置与靠近赌场无关，而是因为该位置靠近95号公路，是室内水上公园度假村行业机构化的体现 [83] - 如果有机会与租户合作在土地上建设水上公园，公司愿意提供资金 [83] 问题: 凯撒宫本月宣布翻新主入口，对公司在该区域的开发前景有何影响 - 公司对凯撒宫的翻新项目感到兴奋，认为这将是一个很棒的项目，但不确定翻新主入口与该区域的新开发之间是否有联系，该区域的房地产具有很大的开发潜力 [87] 问题: 拉斯维加斯博彩资本化率的压缩是否促使公司更多地关注非博彩投资 - 公司有能力同时进行博彩和非博彩投资，不会因为博彩资本化率的压缩而放弃博彩领域的机会，将继续在两个领域建立关系，寻找增值机会 [92] 问题: 大狼度假村剩余的最多3亿美元资本的调用时间有何指导 - 公司没有相关指导，大狼度假村有强大的项目管道，客户需求强劲，有机会扩大平台，公司期待与他们合作 [93] 问题: 德尔塔变种和内华达州要求在公共场所佩戴口罩的公告对赌场流量和活动有何影响 - 公司将继续监测情况，赌场在之前的疫情期间已经经历过类似情况，需求仍然强劲，预计未来口罩要求可能会再次调整 [95]

公司REIT税收分配政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[219] 公司资产与业务布局 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，总面积超4700万平方英尺，分布在12个州，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[223] - 公司拥有4笔房地产贷款，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[224] - 公司将物业出租给凯撒、宾州国家、硬石、世纪赌场和JACK娱乐等子公司，凯撒是最大租户[225] 疫情对公司业务的影响 - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户运营和高尔夫球场业务曾临时关闭，虽目前已开放运营，但仍可能受运营限制[230] 公司租户租金情况 - 截至2021年7月，所有租户已履行租金义务，公司作为三净出租人，处于较强债权人地位[231] 公司贷款业务动态 - 2021年第二季度，公司发起了大狼夹层贷款，总承诺金额为7950万美元，用于部分资助马里兰州大狼小屋的开发[232] - 2021年6月16日公司与Great Wolf Resorts达成最高7950万美元夹层贷款协议，年利率8%，预计2022年年中完成资金发放，另有机会在五年内提供最高3亿美元夹层融资[233] 公司资产收购与出售 - 2021年3月2日公司以40亿美元现金收购威尼斯人度假村土地和房地产资产，OpCo Buyer以22.5亿美元收购运营资产，初始年租金2.5亿美元，租期30年，租金涨幅2%-3%，预计2021年第四季度完成交易[233][234] - 公司2020年9月3日与Caesars达成协议，以2200万美元出售Harrah's Louisiana Downs Casino，公司获550万美元，Caesars获1650万美元，交易待监管批准[237] - 公司2020年12月24日同意与EBCI就Caesars Southern Indiana房产签订净租赁协议，初始年租金3250万美元，租期15年，预计2021年第三季度完成交易[237] 公司年度财务关键指标 - 公司2021年租金现金回收率达100%[233] - 公司2021年总营收同比增长45.9%至3.764亿美元[233] - 公司2021年归属于普通股股东的净利润为3.007亿美元，摊薄后每股收益0.54美元[233] - 公司2021年调整后基金营运资金（AFFO）同比增长45.3%至2.561亿美元，摊薄后每股AFFO增长27.8%至0.46美元[233] 公司季度和半年度财务指标对比 - 2021年第二季度销售型和直接融资租赁收入为2.91132亿美元，上年同期为2.23895亿美元[239] - 2021年上半年总营收为7.5071亿美元，上年同期为5.12903亿美元，同比增长2.37807亿美元[239] - 2021年Q2和H1租赁总收入较2020年同期分别增加1.005亿美元和2.033亿美元，合同租赁总收入分别增加6730万美元和1.39亿美元[241][244] - 2021年Q2和H1贷款收入较2020年同期分别增加880万美元和1850万美元[245] - 2021年Q2和H1其他收入较2020年同期分别增加630万美元和1250万美元[246] - 2021年Q2和H1高尔夫业务收入较2020年同期分别增加300万美元和350万美元[247] - 2021年Q2和H1一般及行政费用较2020年同期分别增加10万美元和120万美元[248][249] - 2021年Q2和H1其他费用较2020年同期分别增加630万美元和1250万美元[248][250] - 2021年Q2和H1高尔夫业务费用较2020年同期分别增加110万美元和120万美元[248][251] - 2021年Q2和H1信用损失准备分别减少2910万美元和3350万美元[248][252] - 2021年Q2和H1利息费用较2020年同期分别增加210万美元和310万美元，债务加权平均年化利率分别降至4.01%和4.03%[248][255][256] - 2021年Q2和H1利息收入较2020年同期分别减少100万美元和650万美元[248][257] 公司特定时间点财务数据 - 截至2021年6月30日，公司净收入归属于普通股股东的金额，3个月为300,709千美元（2021年）和229,402千美元（2020年），6个月为570,510千美元（2021年）和205,390千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司AFFO金额，3个月为256,127千美元（2021年）和176,257千美元（2020年），6个月为511,139千美元（2021年）和356,233千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司调整后EBITDA金额，3个月为327,225千美元（2021年）和248,413千美元（2020年），6个月为653,059千美元（2021年）和493,117千美元（2020年）[265] - 截至2021年6月30日，公司可用现金余额、循环信贷额度和远期销售协议结算所得款项总计3,821,438千美元，其中现金及现金等价物407,522千美元，循环信贷额度1,000,000千美元，远期销售协议所得款项2,413,916千美元[266] - 截至2021年6月30日，公司有69亿美元债务未偿还，未来12个月无到期债务，还有1.195亿美元未来资金承诺[269] - 截至2021年6月30日，公司总债务合同义务为8,435,965千美元，租赁和合同义务为155,252千美元，总合同承诺为8,591,217千美元[272] 公司收购资金安排与流动性情况 - 公司预计威尼斯收购将于2021年第四季度完成，将使用手头现金、远期销售协议结算和债务融资来支付收购款[275] - 公司认为有足够流动性满足需求，主要通过现有现金及等价物、短期投资、租赁协议现金收入、银行借款和证券发行所得款项[276] - 租赁协议初始期限为15 - 20年，新冠疫情对租户有不利影响，但公司认为有足够流动性应对[277] 非GAAP财务指标说明 - 非GAAP财务指标不代表GAAP定义的经营现金流，不能替代净收入、现金流衡量指标，且各房地产公司定义可能不同[263] 公司现金流量情况 - 2021年上半年经营活动净现金流入较2020年同期增加9200万美元[281][282] - 2021年上半年投资活动净现金流入较2020年同期增加8.825亿美元[281][283] - 2021年上半年融资活动净现金使用较2020年同期减少34.616亿美元[281][283] 非担保高级无抵押票据子公司占比情况 - 截至2021年6月30日，非担保高级无抵押票据子公司占运营合伙企业收入的4.6%，占合并收入的4.5%，占运营合伙企业总资产的3.8%，占合并总资产的3.8%[287] 公司每股股息情况 - 2021年上半年每股股息为0.33美元，2020年上半年为0.2975美元[288] 公司过往融资收益情况 - 2019年6月远期销售协议和市价发行计划下出售普通股净收益14.767亿美元，2020年2月高级无抵押票据发行总收益25亿美元[289] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，未偿还债务本金总额为69亿美元，其中约21亿美元为可变利率债务[293] - 截至2021年6月30日，已签订利率互换协议对冲15亿美元可变利率债务，约6亿美元可变利率债务未对冲[294] - 未对冲可变利率借款利率每变动1%，年度现金利息费用将变动约600万美元[294] 公司债务契约遵守情况 - 截至2021年6月30日，公司遵守所有债务相关契约[286]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年AFFO增长10.8%，Q4增长24.3%，为美国所有三重净租赁房地产投资信托基金（REIT）中最高，12家美国三重净租赁REIT报告2020年AFFO每股收益下降，VICI是少数恢复指引的REIT之一，宣布2021年AFFO每股收益指引在1.82 - 1.87美元之间，若达到指引中点，同比增长约12%，从2019年到2021年指引中点的增长率约为25% [10][11][13] - 一季度AFFO为2.55亿美元，即每股摊薄收益0.47美元，较2020年Q1增长41.7%，加权平均摊薄股数增加约17.1% [38] - 一季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，为三重净租赁行业中最低比率之一 [39] - 截至3月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.4倍，符合公司维持净杠杆在5.0 - 5.5倍的目标范围，若考虑Eldorado Caesars交易的全年租金，预计杠杆率将处于目标范围低端 [36] - 目前流动性约为38亿美元，包括3.23亿美元现金、10亿美元未动用循环信贷额度、约5.374亿美元来自2020年6月远期销售协议的未来结算收益和约19亿美元来自2021年3月远期销售协议的未来结算收益 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 3月3日宣布以40亿美元收购拉斯维加斯威尼斯人度假村、金沙会展中心的房地产，交易完成后将增加2.5亿美元的年化租金，使公司收入基础增长近20%，并预计立即增厚AFFO每股收益 [23] - 过去42个月收购14项资产，投入超120亿美元资本，使投资组合规模翻倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场复苏加速，客户大量回归，会议和活动预订持续增长 [26] - 博彩和休闲市场中，公司物业表现强劲，新运营模式与强劲且持续的消费者需求相匹配，许多资产持续创下业绩记录 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于成为美国领先的REIT，通过收购优质房地产资产，为股东创造可持续价值，重点关注体验式房地产投资，认为体验式投资是未来最佳投资领域，将继续挖掘三重净租赁REIT未涉足的空白领域，扩大体验式投资组合 [29][73][75] - 公司将继续关注收购机会，包括拉斯维加斯和其他地区的房地产资产，以实现投资组合的多元化和增长 [26][157] - 公司认为博彩行业的网络效应在推动并购活动中发挥重要作用，随着体育博彩的兴起，这一效应将更加明显 [65][66] - 与其他三重净租赁REIT相比，公司的AFFO每股收益增长表现优异，PEG比率具有竞争力，预计未来将继续保持行业领先的增长态势 [10][11][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对拉斯维加斯的未来发展持乐观态度，认为该地区的博彩和休闲市场将继续增长，公司将受益于市场的复苏和发展 [26] - 博彩行业的运营商在疫情后表现出强大的韧性和适应能力，通过优化运营模式提高了利润率，公司对租户的运营能力和业绩表现充满信心 [61] - 随着市场对博彩行业的认识不断提高，越来越多的投资者开始关注该领域，预计未来博彩房地产的交易将更加活跃，资本流入将推动资产估值上升 [101][102] - 公司将继续加强资本结构管理，确保有足够的资金支持收购活动，并努力实现投资级信用评级，以降低资本成本，扩大并购目标范围 [79] 其他重要信息 - 公司鼓励投资者关注价格收益增长比率（PEG比率），并通过比较当前AFFO收益倍数和预计AFFO每股收益增长率来评估公司的投资价值 [14] - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，其中最大的是凯撒娱乐的区域主租赁和拉斯维加斯租赁，每年11月1日生效 [128] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 阿波罗未来是否可能进行更多交易并纳入主租赁，提供交叉抵押 - 公司无法代表阿波罗发言，不确定是否会有其他资产纳入威尼斯人租赁，需等待观察 [46] 问题: 拉斯维加斯土地市场现状，公司是否会成为买家或卖家 - 公司拥有大量土地，将继续寻找机会扩大业务，以实现增值，投资者对拉斯维加斯大道的房地产价值认识不断提高，博彩房地产的估值有望提升 [47][48][49] 问题: 马蹄铁哈蒙德的新租户情况，监管机构是否会在时间上给予灵活性 - 公司没有从印第安纳州博彩监管机构获得最新消息，需等待观察监管机构的计划 [53] 问题: 除了信用增强效益，公司如何参与电子博彩的增长 - 公司对体育博彩作为博彩行业的长期趋势感到兴奋，认为体育博彩可以扩大博彩的受众群体，增加博彩运营商的市场份额 [54][56][57] 问题: 未来6 - 12个月的并购展望 - 博彩行业的运营商表现出色，公司将继续与资产持有者和运营商进行沟通，寻找并购机会，网络效应是推动并购的重要因素 [61][63][66] 问题: 从投资组合或与其他零售三重净租赁REIT合并的角度看，并购是否有意义，是否有增值机会 - 目前公司专注于成为体验式REIT，尚未发现具有足够规模的体验式房地产投资的REIT，但如果符合股东利益，将考虑进行并购 [73][74] 问题: 如果公司在未来12个月内获得投资级评级，对债务成本和并购目标范围有何影响 - 投资级评级可能使债务成本降低50 - 200个基点，有助于降低资本成本，增加公司的支付能力和并购机会 [78][79] 问题: 如何评估阿波罗未来退出的风险，以及如何替换运营商 - 公司相信阿波罗对威尼斯人资产有清晰的愿景和战略规划，预计阿波罗将在资产表现良好时退出，届时资产将具有吸引力，公司对拉斯维加斯市场的复苏充满信心 [88][90][92] 问题: 博彩资产的资本化率是否准确反映风险，什么因素可能推动其下降，对公司是积极还是消极影响 - 公司认为博彩资产的风险被低估，随着市场对博彩行业的认识提高，更多投资者进入市场，将推动资本化率下降，公司将继续关注非博彩资产的投资机会，以实现投资组合的多元化 [100][102][105] 问题: 目前对资产的竞购公司数量是否比疫情前增加，威尼斯人交易的竞购过程是否更具竞争力 - 威尼斯人交易是一个具有竞争力的过程，博彩行业在疫情后的出色表现吸引了更多投资者的关注，预计未来竞争将更加激烈 [108][109] 问题: 博彩REIT行业的发展前景，以及公司认为还有哪些可投资的领域 - 随着博彩行业在新司法管辖区的扩张，可投资的租金规模预计将达到40 - 50亿美元，运营商增加设施和空间的能力也将为公司带来更多投资机会，公司对行业的未来发展持乐观态度 [110][111][113] 问题: 区域市场的强劲表现如何影响公司对租金EBITDA覆盖率的评估 - 公司拥有专业的内部团队，会研究运营商的利润率增长情况，与运营商合作确定可持续的利润率水平，并据此进行评估 [119][120] 问题: 卖家的预期是否与公司的预期一致，谈判情况如何 - 公司会根据具体资产的情况，研究历史EBITDA和利润率水平，确定可持续的水平，并据此进行谈判，难以一概而论卖家和公司的预期是否一致 [121][123] 问题: 哪些租金的CPI调整条款近期可能生效 - 公司92%的租金受CPI调整条款保护，最大的是凯撒娱乐的租赁，每年11月1日生效，不同租赁的调整条款和生效时间有所不同 [128][129][130] 问题: 如果山姆·斯泰顿继续担任运营商，威尼斯人资产的资本化率会有何不同 - 理论上可能会有影响，但该交易发生在市场不确定时期，许多潜在买家被排除在外，这也是最终交易价格的一个重要因素 [134][135] 问题: 未与博彩REIT开展业务的运营商的主要阻碍是什么，是否会有更多参与者进入市场 - 运营商需要有合理的资金使用计划，公司认为通过出售租赁回租获得的资金用于支持增长是一个很好的用途，网络效应也将促进交易的流动性 [138][139][140] 问题: 是否考虑国际成熟市场的投资机会 - 公司会关注加拿大和其他国家的投资机会，但需要考虑税收、房地产等多种因素，公司的商业模式使其具备在国际市场实现低成本增长的能力 [145][146][150] 问题: 建筑成本上升对并购活动和资本化率压缩有何影响，是否会成为合作伙伴增长的限制因素 - 目前尚未看到商业建筑成本像住宅建筑成本那样大幅上升，建筑行业的繁荣对公司的运营商和业务发展有利 [153][154] 问题: 威尼斯人收购增加了公司在拉斯维加斯的租金敞口，未来并购是否会更倾向于拉斯维加斯以外的地区 - 公司计划保持投资组合的多元化，在拉斯维加斯和其他地区都有投资机会，将继续平衡和优化投资组合 [156][157] 问题: 运营商对将博彩业务扩展到购物中心的兴趣如何 - 公司将继续关注宾夕法尼亚州购物中心的博彩业务发展，这是一种新的房地产利用方式，目前处于早期阶段，其他州也在关注其发展情况 [161][162][163] 问题: 威尼斯人交易对凯撒娱乐的价值有何影响 - 凯撒娱乐的资产具有很高的价值，公司的投资模式具有很强的韧性，租金收取稳定，租赁期限长，且租金随CPI调整，对于长期投资者具有吸引力 [168][170]

公司业务布局与资产情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，总面积超4700万平方英尺，分布在12个州，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[235] - 公司拥有三处房地产抵押贷款，约34英亩未开发或开发不足的土地，以及四处高尔夫球场[236] - 公司的租户包括凯撒娱乐、彭尼国民、硬石、世纪赌场和JACK娱乐等公司的子公司，凯撒娱乐是最大租户[237] 公司业务运营模式 - 公司将房地产租赁业务通过运营合伙企业开展，高尔夫球场业务通过应税REIT子公司VICI Golf开展[241] 公司财务信息涵盖范围 - 公司的财务信息为2021年第一季度的合并业绩，涵盖房地产和高尔夫球场业务[242] 疫情对公司业务的影响 - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户的业务全部临时关闭，高尔夫球场业务也受影响，2020年3月全部暂停运营，至2020年5月上旬至中旬重新开放[243] - 截至2021年4月，公司所有租户均已履行租金义务，公司会继续与租户就疫情影响进行沟通[244] 公司重大收购与出售事项 - 公司宣布以40亿美元收购内华达州拉斯维加斯的威尼斯人度假村，收购完成后将与OpCo买方签订一份初始年租金为2.5亿美元、初始期限为30年的三净租赁协议，租户有两个10年的续租选择权[245] - 公司于2021年3月2日达成协议，以40亿美元现金收购威尼斯度假村土地和房地产资产，OpCo买家以22.5亿美元收购其运营资产，威尼斯租赁初始年租金2.5亿美元，租期30年[247] - 2020年9月3日公司与凯撒达成协议，以2200万美元出售哈拉斯拉路易斯安那唐斯赌场，公司获550万美元收益[249] - 2020年12月24日公司同意与EBCI就凯撒南印第安纳州相关不动产签订净租赁协议，初始年租金3250万美元，租期15年[249] 公司股权发行情况 - 公司完成了一次股权发行，通过远期销售协议以每股29美元的价格出售了6900万股普通股，筹集了20亿美元的未来总收益[246] 公司2021年第一季度财务关键指标变化 - 公司2021年第一季度总营收同比增长46.8%至3.743亿美元，普通股股东净收入为2.698亿美元，摊薄后每股0.50美元[247] - 2021年第一季度AFFO同比增长41.7%至2.55亿美元，摊薄后每股AFFO增长23.7%至0.47美元[247] - 2021年第一季度租赁收入较2020年同期增加1.029亿美元，合同租赁收入增加7170万美元[256] - 2021年第一季度贷款收入较2020年同期增加970万美元[257] - 2021年第一季度其他收入较2020年同期增加630万美元[258] - 2021年第一季度高尔夫收入较2020年同期增加50万美元[259] - 2021年第一季度总运营费用较2020年同期减少1.42282亿美元[260] - 2021年第一季度高尔夫运营费用增加0.1百万美元，主要因2020年3 - 5月球场关闭及用水费用增加[263] - 2021年第一季度信用损失备抵减少4.4百万美元，因租户经济前景改善[264] - 2020年第一季度信用损失备抵增加149.5百万美元，受疫情等因素影响[265] - 2021年第一季度交易和收购费用增加4.2百万美元，与投资成本波动有关[267] - 2021年第一季度利息费用增加1.0百万美元，因债务增加25亿美元，部分被赎回4.985亿美元债务抵消[268] - 2021年第一季度加权平均年化债务利率从4.58%降至4.05% [269] - 2021年第一季度利息收入减少5.5百万美元，因现金及利率下降[270] - 2020年第一季度债务清偿损失39.1百万美元，2021年无此类损失[271] 公司资金与债务情况（截至2021年3月31日） - 截至2021年3月31日，可用资金总计3772.54万美元，包括现金、信贷额度和远期销售协议收益[281] - 截至2021年3月31日，公司有69亿美元债务未到期，未来资金承诺4000万美元[284] - 截至2021年3月31日，公司总债务合同义务为8508119千美元，租赁和合同义务为77059千美元，总合同承诺为8585178千美元[287] - 截至2021年3月31日，公司未偿还债务本金总额为69亿美元[308] - 截至2021年3月31日，约21亿美元债务为可变利率债务[308] - 截至2021年3月31日，公司签订的利率互换协议对冲了15亿美元可变利率债务[309] - 截至2021年3月31日，约6亿美元可变利率债务未被对冲[309] - 未被对冲的可变利率借款利率每增减1%，公司年度现金利息费用将增减约600万美元[309] 公司收购资金安排与预计完成时间 - 公司预计威尼斯收购将在2021年下半年完成，将使用手头现金、远期销售协议实物结算和债务融资来支付[290] 公司2021年第一季度现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为155726千美元，较2020年同期增加18280千美元；投资活动提供的净现金为32409千美元，较2020年同期增加871988千美元；融资活动使用的净现金为181598千美元，较2020年同期减少2152922千美元[296] - 2021年第一季度经营活动净现金增加主要源于2020年7月埃尔多拉多交易的现金租金和利息支付增加，以及2020年7 - 9月新增房地产贷款[297] - 2021年第一季度投资活动净现金增加872000千美元，融资活动净现金使用减少2152900千美元[298] - 2021年第一季度融资活动主要现金用途包括短期投资到期收益20000千美元、部分偿还修订并重述的ROV贷款收益20000千美元等；2020年第一季度主要包括收购成本897400千美元、高级无担保票据发行收益2500000千美元等[299] 公司债务契约遵守情况 - 公司债务义务受某些财务和保护性契约限制，截至2021年3月31日，公司遵守所有与债务相关的契约[302] 高级无担保票据子公司收入与资产占比 - 高级无担保票据的非担保子公司在2021年第一季度占运营合伙企业收入的4.6%（或合并收入的4.5%），占运营合伙企业总资产的3.8%（或合并总资产的3.8%）[303] 公司股息情况 - 2021年第一季度每股股息为0.33美元，2020年第一季度为0.2975美元[304] - 2021年第一季度股息支付为1.371亿美元[306] 公司REIT税收相关规定 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[232] - 联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的应税收入，否则将按公司税率纳税，分配不足还可能需缴纳4%的消费税[304] 公司2021年第一季度其他财务支出 - 2021年第一季度债务发行成本为5170万美元[306] - 2021年第一季度向非控股股东分配200万美元[306]

收购与财务数据 - 威尼斯度假村的房地产收购价格为40亿美元[22] - 2019年调整后的EBITDAR为4.87亿美元[22] - 初始年租金为2.5亿美元，租金覆盖率为1.95倍[22] - 租金每年按较高者2%或CPI增长，2023年起上限为3%[22] - 收购后，VICI的年租金预计增长约20%[32] - 收购后，VICI的主要租户集中度将从83%降至70%[32] - 收购预计将立即对每股调整后的基金运营收益（AFFO）产生增益[32] 地理与资产布局 - VICI的地理租金来源将为42%来自拉斯维加斯资产，58%来自区域市场资产[32] - VICI将拥有99英亩土地，并且在交易完成后将拥有相邻约28英亩的优先购买权，形成拉斯维加斯大道上最大的连续土地所有权块之一[35] - VICI有权在2025年9月18日至2026年12月31日期间以初始年租金的13.0倍（7.7%资本化率）从Caesars收购Caesars Forum会议中心[36] - VICI将在交易完成后拥有MSG Sphere的土地，预计MSG Sphere将在2023年下半年开业[36] 市场表现与未来展望 - 拉斯维加斯金沙集团的市值为480亿美元[40] - 2019年净收入为137亿美元，2020年受COVID-19影响，收入降至36亿美元[41] - 2019年调整后的物业EBITDAR为39亿美元[41] - 2020年威尼斯人度假村的调整后物业EBITDAR为负1.24亿美元，而2019年为4.87亿美元[43] - 2020年威尼斯人度假村的净亏损为2.48亿美元，2019年为1.19亿美元[43] 物业与扩展计划 - 金沙中国在澳门的物业总房间数为12,000间，占总库存的49%[40] - 金沙集团在新加坡的Marina Bay Sands酒店拥有约2,600间客房，并计划扩建1,000间全套房豪华度假村[41]

业绩总结 - VICI Properties Inc. 截至2020年12月31日的投资总额约为82亿美元，筹集的股本约为66亿美元[9] - VICI的投资收益率为8.0%，反映了其投资的强劲表现[10] - VICI的调整后资金运营收益（AFFO）为8.36亿美元[4] - VICI的资金运营收益（FFO）为8.92亿美元[4] - VICI的调整后EBITDA为11.19亿美元[4] - VICI的利息支出为2.82亿美元[4] - VICI的现金租金收取率为100%，确保了稳定的收入来源[93] 用户数据 - VICI的物业租赁平均期限为34.4年，显示出长期的收入稳定性[26] - VICI的租金组合地理多样化，74%来自区域市场，26%来自拉斯维加斯[29] - VICI的租户包括Caesars、Penn National Gaming等，依赖于这些公司的财务健康状况[3] - Caesars Entertainment年租金为10.751亿美元，利息收入为3080万美元[27] - Penn National Gaming年租金为7910万美元，拥有Barstool Sports的36%股权[27] - Hard Rock年租金为4340万美元，全球有256个品牌场所[27] - Century Casinos年租金为2530万美元，拥有17个赌场[27] - JACK Entertainment年租金为6590万美元，利息收入为630万美元[27] - Chelsea Piers年利息收入为460万美元，位于纽约的28英亩水滨体育村[27] 未来展望 - VICI的股息支付比率目标为75%的AFFO，且自2018年第三季度以来，股息持续增长[93] - VICI在2024年的债务到期比例为31%，2025年为11%，2026年及之后为58%[96] - VICI的资本支出要求为每年最低1.145亿美元，三年内总计4.052亿美元[98] 新产品和新技术研发 - VICI的物业组合具有多样化的收入来源，包括博彩、餐饮和体育博彩等[26] - VICI的租金调整机制包括在第8年、11年和16年进行基于收入的调整[98] 市场扩张和并购 - VICI的供应增长受到监管控制，且竞争者理性，避免过度投资和过剩供应[65] - VICI在疫情期间保持了良好的流动性和资本获取能力，展现出强大的疫情恢复能力[66] 负面信息 - VICI的总债务为68.50亿美元，净债务为65.14亿美元[86] - VICI的总杠杆比率为6.1倍，净杠杆比率为5.8倍，利息覆盖率为3.9倍[86] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的管理团队在房地产、博彩和酒店行业拥有丰富的经验，CEO在领导期间实现了146%的累计总回报[69] - VICI的董事会由86%的独立董事组成，董事会的性别多样性表现良好，女性董事占比为43%[74] - VICI在2020年获得了“美国最大的公司董事会治理能力排名”中的第一名[79] - VICI的股东基础正在转型，致力于建立长期的机构投资者和REIT投资者基础[82] - VICI的企业文化注重多样性和包容性，致力于员工参与和职业发展[77]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年公司AFFO每股增长10.8%，第四季度增长24.3% [10] - 2020年第四季度GAAP总收入较2019年第四季度增长57%至3.73亿美元，全年GAAP总收入为12亿美元，较2019年增长37% [40] - 2020年第四季度AFFO为2.517亿美元，即摊薄后每股0.46美元，全年AFFO为8.358亿美元，即摊薄后每股1.64美元，AFFO同比增长28.7%，摊薄后每股AFFO较上年增长约10.8% [41] - 2021年AFFO指引预计在10.1 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元，中点较2020年摊薄后每股AFFO增长12.5% [46] - 截至12月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.8倍，考虑Eldorado交易全年租金后，杠杆率将处于5 - 5.5倍的目标范围内 [37] - 截至年底，公司可用流动性约为19亿美元 [37] - 第四季度支付股息每股0.33美元，年化股息为每股1.32美元，第四季度AFFO派息率约为72%，符合75%的长期目标 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司团队完成近46亿美元的交易活动，使年化收入增加约3.6亿美元，即增长37% [25] - 第四季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，是三网租赁行业中最低的比率之一 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，拉斯维加斯市场的复苏速度稍慢 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与博彩运营商发展关系，支持现有租户的增长，同时研究博彩以外的行业，以实现行业和地域多元化，在保持谨慎风险水平的同时实现投资组合的增值 [28][29] - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商 [64] - 公司认为博彩房地产资产类别将在未来几年受益于技术推动的顺风，体育博彩将为美国博彩业带来新的竞争优势 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年美国博彩和博彩房地产证明了其防御能力，体育博彩的发展也为其带来了进攻机会，美国消费者将回归对体验消费的偏好，这将有利于整个非必需消费品行业 [21][22][23] - 公司对未来的潜在交易机会的数量和质量感到鼓舞，认为自己处于继续引领行业增长的有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司在2020年6月通过2990万股的远期销售协议筹集了6.62亿美元的股权，截至年底仍有2690万股未结算，代表约5.479亿美元的剩余净收益；2月通过ATM计划筹集了2亿美元的净收益 [34] - 2020年2月，公司完成了25亿美元的无担保票据发行，混合了5年、7年和10年期票据，综合利率为3.8% [35] - 公司的目标是实现投资级评级，将继续优化资产负债表，降低债务成本，延长债务期限 [34][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释Danville ROFR的情况，以及放弃印第安纳南部主租赁协议的安全保障后如何平衡价值主张 - 公司认为ROFR是一个机会，如果运营商想变现其房地产，公司希望拥有新市场的房地产；公司对印第安纳南部的新租户感到兴奋，将帮助其在部落土地以外扩展业务 [54][55] 问题2: 如何对印第安纳南部投资的稳定现金流进行承保，以及租户和房东如何在增长阶段获得信心 - 公司会先了解合作伙伴，关注业务的复苏情况和运营模式的效率，与租户沟通并制定计划 [58][60] 问题3: 在考虑非博彩资产时，与租户合作是否同样重要，还是只能通过投标资产来开展业务 - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商，认为某些体验式行业将在未来10 - 20年有文化和人口结构的顺风 [64][65] 问题4: 鉴于2020年的情况和投资组合的表现，近期获得投资级评级的可能性有多大 - 公司需要将有担保的定期贷款再融资为无担保债务，预计在2023年进行，租户集中度本身不是障碍，GLPI已经证明了这是可以实现的 [66][68] 问题5: 疫情期间博彩行业的表现是否会改变未来投资收益率的讨论 - 博彩资产应该会吸引更高的价格，公司将努力提高资本成本，使其与资本化率压缩的速度相等或更快 [69][70] 问题6: 在博彩行业内，哪些市场更具吸引力或更容易承保，运营商现金流的弹性如何影响卖家的价格预期 - 公司会研究所有博彩市场，希望拥有平衡的投资组合；区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，公司会关注杠杆率和交易的增值性 [75][78][79] 问题7: 在非热门投标的非博彩市场，公司追求的资本化率是否会与博彩市场相同或更高 - 情况会因具体情况而异，非热门投标市场可能有更好的交易机会，也可能因为资产的性质、风险状况和长期耐久性而接受稍低的资本化率 [81][82][83] 问题8: 公司嵌入式增长管道的时间安排如何，Caesars出售赌场资产和Centaur看涨期权的情况如何 - 公司将继续与Caesars讨论其资产出售计划，对拥有相关房地产感兴趣；Centaur的看跌看涨期权将于明年到期，公司将继续与合作伙伴讨论 [88][90] 问题9: 公司是否预计会有更多的资产处置或清理 - 目前没有具体计划，但会继续研究是否有机会 [95] 问题10: 公司增加了第二个美国原住民租户，是否认为这将成为更多原住民从部落博彩转向商业博彩的趋势，公司是否有优势 - 公司认为会有更多部落考虑商业博彩机会，公司与众多部落有合作关系，将继续与他们合作 [98][99] 问题11: 鉴于当前的资本化率，是否看到更多参与者对博彩行业感兴趣 - 博彩运营商在疫情期间的弹性表现吸引了很多人的关注，虽然运营业务复杂且有许可要求，但随着时间的推移，会有更多团体进入该行业 [100][102] 问题12: 疫情后交易条款是否有变化，各方关注的重点是否不同 - 公司在承保时可能会更多地讨论租金覆盖率，交易的关键因素如资本化率、覆盖率和增长率等没有明显变化 [107][109] 问题13: 印第安纳南部的Caesars是否不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队在非部落土地上运营是否有优势 - 印第安纳南部的Caesars不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队作为商业运营商将遵循与其他商业运营商相同的规则 [112][115] 问题14: 公司是否分享了弗吉尼亚州丹维尔赌场度假村的土地和计划信息 - 该项目刚刚开始，Caesars获得了许可证，开发计划正在进行中 [117] 问题15: 公司拥有19亿美元的总流动性，是否打算部署多余现金，未来1 - 2个季度是否有潜在交易 - 公司历史上倾向于在资产负债表上保留较多股权，以便在机会出现时迅速行动，公司有信心将资本投入使用；公司认为美国博彩行业的网络效应将推动并购活动 [123][124][130] 问题16: 公司之前提到与切尔西码头的后续交易，目前进展如何，交易结构可能是怎样的 - 公司无法确定下一笔交易的时间，但对今年有更多非博彩交易持乐观态度，将继续与优质运营商讨论合作机会 [134][135] 问题17: 公司如何直接从体育博彩扩张中受益 - 公司可以作为资本提供者，为运营商在赌场中实现体育博彩、体育文化和体育观看体验的愿景提供资金，如Derek Stevens在拉斯维加斯市中心的新资产 [140][141] 问题18: 美国博彩行业的发展前景如何 - 目前是美国博彩行业发展的好时机，有体育博彩、iGaming和新的开发机会等多个增长因素，公司将与租户讨论如何构建适合VICI和三网租赁模式的结构 [146][147] 问题19: 如何考虑印第安纳中部交易的时间安排，租金是否可持续 - 交易时间将综合考虑确保年度增长、合作伙伴的资本需求和资产出售计划以及资产表现等因素；相关资产将纳入主租赁协议，受益于公司担保，资产层面的覆盖率也会被考虑 [158][159][160] 问题20: 如何对拉斯维加斯进行承保，是否预计收入在未来几年恢复到2019年水平 - 公司相信拉斯维加斯市场，认为其有多个收入来源，FIT客户将恢复，副业务将领先于其他美国目的地城市，飞机供应将更快恢复；当收入恢复时，运营商可能会出现类似区域市场的利润率扩张 [167][169][170] 问题21: 请介绍Greektown和Margaritaville租金调整的基本情况 - Margaritaville的可变租金减少了不到10万美元，对总租金影响极小；Greektown的可变租金将于6月调整，占总租金的比例较小，具体情况有待观察 [176][177] 问题22: 公司是否也看到非博彩机会增加，原因是什么 - 公司主动寻找非热门市场的投资机会，而不是等待市场提供主流和商品化的机会 [180] 问题23: 纽约扩大在线体育博彩立法的潜在好处是什么，还有哪些州的监管或立法值得关注 - 公司目前在纽约没有资产，但认为体育博彩将扩大市场和受众；根据REIT法律，租金调整必须基于收入，而不是利润 [184][185][186]

业绩总结 - VICI Properties在2020年第四季度的总收入为1.36亿美元，同比增长了2%[8] - 2020年第四季度的调整后每股基金运营收入（AFFO）为0.36美元，较2019年同期的0.35美元增长了2.9%[7] - 2020年第四季度的净收入为0.25亿美元，较2019年同期的0.24亿美元增长了4.2%[8] - 2020年调整后EBITDA为11亿美元，较2019年的8.47亿美元增长32.1%[20] - 2020年净收入为8.917亿美元，每股1.75美元，较2019年的5.460亿美元，每股1.24美元增长63.3%[20] - 2020年每股AFFO为1.64美元，较2019年的1.48美元增长10.8%[20] - 2020年第四季度的基本每股收益为0.54美元，较2019年同期的0.21美元增长157.1%[34] - 2020年第四季度的总收入为373,018千美元，较2019年第四季度的237,537千美元增长了56.9%[34] 用户数据 - 截至2020年12月31日，VICI Properties的总资产为66.5亿美元，较2019年增长了5%[8] - 截至2020年12月31日，企业价值为202亿美元，较2019年的155亿美元增长30.6%[20] - 截至2020年12月31日，股东权益总额为94.938亿美元[28] - VICI Properties的物业组合包括28个游戏设施，总面积为4700万平方英尺，拥有约18,000间酒店客房[10] 未来展望 - 2021年公司预计的租金收入为5.5亿美元，较2020年增长了10%[8] - 预计2021年调整后运营资金（AFFO）在1,010.0百万美元至1,035.0百万美元之间，折合每股1.82至1.87美元[56] 新产品和新技术研发 - 公司计划在未来12个月内进行约1亿美元的资本投资，以提升物业价值和运营效率[8] 市场扩张和并购 - 2020年完成交易总额为46亿美元，包括JACK Cleveland/Thistledown等[20] - VICI与Caesars达成协议，以2200万美元出售Harrah's Louisiana Downs，VICI将获得约550万美元的收益[70] - VICI与EBCI达成协议，签署三重净租赁协议，初始年租金为3250万美元[70] 负面信息 - 2020年第四季度净收入为288,010千美元，较去年同期的398,274千美元下降27.7%[39] - 2020年第四季度的利息支出为77,420千美元，较2019年同期的71,448千美元增加了8.7%[34] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的租金覆盖率为2.9倍，显示出强劲的租金支付能力[6] - 2020年公司在COVID-19疫情期间收取租金100%现金[20] - VICI的租金调整机制包括在第8年和第11年进行80%基础/20%可变的调整[77] - VICI的租户多样化情况显示，83%的租金来自于Caesars，6%来自于Penn National Gaming[69]

公司债务情况 - 2025年票据本金总额7.5亿美元，利率3.500%，2020年2月发行[13] - 2026年票据本金总额12.5亿美元，利率4.250%，2019年11月发行[13] - 2027年票据本金总额7.5亿美元，利率3.750%，2020年2月发行[14] - 2029年票据本金总额10亿美元，利率4.625%，2019年11月发行[14] - 2030年票据本金总额10亿美元，利率4.125%，2020年2月发行[15] - CPLV CMBS债务为15.5亿美元，2017年10月6日产生，2019年11月26日全额偿还[21] - 2017年10月发行的第二留置权票据本金总额7.669亿美元，利率8.0%，2019年12月31日剩余本金4.985亿美元，2020年2月20日全额赎回[39] - 截至2020年12月31日，公司有大约69亿美元的长期债务，包括21亿美元的定期贷款B、7.5亿美元的2025年票据、12.5亿美元的2026年票据、7.5亿美元的2027年票据、10亿美元的2029年票据和10亿美元的2030年票据[166][169] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷安排下有10亿美元的可用借款额度[167] 公司重大事件 - 埃尔多拉多/凯撒合并于2020年7月20日完成[23][25][37] - 世纪投资组合于2019年12月6日购买[18] - 希腊城于2019年5月23日购买[26] 公司物业情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，总面积超4700万平方英尺，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[45] - 公司还拥有约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[46] - 公司当前赌场组合共28个，赌场面积约1902千平方英尺，博彩设备38130个，酒店房间17962间[71] - 公司当前高尔夫球场组合共4个，加上赌场组合，总数为32个[72] - 公司拥有的印第安纳州赛马场和赌场、凯撒论坛会展中心等3个待售/回购物业，赌场面积约138千平方英尺，博彩设备3140个[72] - 公司80%拥有并管理合资企业Harrah's Joliet Landco LLC[72] 公司租户情况 - 公司将物业出租给凯撒娱乐、Penn National等公司的子公司，其中凯撒娱乐是最大租户[47] - 所有租户已履行截至2021年2月的租金义务，公司为部分租户提供了一定救济[53] - 截至2020年12月31日，凯撒国内运营54处物业，包括20处自有运营物业、5处代第三方管理物业、20处从公司租赁物业和9处从其他第三方租赁物业[85] - 公司依赖租户获取收入，大部分收入来自与Caesars、Penn National等子公司的租赁，其中Caesars占比最高[137] - 未来五年，最大租户凯撒娱乐根据相关协议需向公司支付约62亿美元的固定年租金[144] - 2021年凯撒娱乐的合并估计债务偿还（包括本金和利息）约为9.17亿美元，到期前为192亿美元[148] 疫情对公司的影响 - 2020年3月，因新冠疫情，公司租户运营场所和高尔夫球场均暂时关闭，高尔夫球场于2020年5月上旬至中旬重新开放[51] - 新冠疫情导致租户运营受限、活动取消和预订减少，经济不确定性可能持续到2021年[52] - 公司高尔夫球场于2020年3月中旬因相关部门命令停止运营，5月初重新开放[93] - 疫情引发美国经济收缩和全球经济放缓，专家预测影响或超政府限制解除时间，不利游戏行业经济复苏[131] - 疫情致租户运营场所关闭，虽措施大多已解除或调整，但不确定是否会恢复，影响租户履行义务能力[138] - 公司租户受COVID - 19疫情影响，业务活动减少、面临恢复挑战，虽2月前租金义务已全额履行，但未来情况不确定[130] 公司运营特点 - 公司认为自身具有优质的体验式资产组合，包括拉斯维加斯的标志性物业和市场领先的区域度假村[56] - 公司物业具有业务和地理上的多元化收入来源，包括博彩、餐饮、娱乐等[60] - 公司以房地产投资信托（REIT）身份运营，若每年向股东分配全部净应税收入并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[49] - 公司物业100%被占用，租户为凯撒、宾州国家、硬石、世纪赌场和JACK娱乐的子公司，可提供可预测的租金收入[61] 公司管理团队情况 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均拥有超30年经验，首席财务官和总法律顾问平均拥有超20年相关行业经验[66] - 截至2020年12月31日，公司独立董事会中女性占比50%，其中一位具有不同种族背景[67] - 截至2020年12月31日，公司约有147名员工，其中93名为全职员工[92] - 截至2020年12月31日，公司43%的董事、50%的企业员工和25%的高管为女性[92] - 截至2020年12月31日，公司14%的董事和33%的企业员工属于少数族裔群体[92] 公司员工福利与培训 - 公司提供包括401(k)计划、医疗、牙科和视力保险等在内的员工福利套餐[95] - 公司将在未来一年增加隐性/无意识偏见培训等内容到现有培训计划中[96] 公司融资与监管 - 公司和子公司的重大贷款、租赁、证券销售等融资交易需向博彩监管机构报告，部分需获批准[101] - 公司短期投资一般选择原始期限在91至180天的短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据[115] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前实体层面的美国联邦所得税[125] - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额，但会考虑多种因素评估负债水平[116] 公司投资目标与业务机会 - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值以实现稳定股息和股票增值，但未确定各目标相对优先级[108] - 公司业务主要集中在博彩和休闲行业，虽受疫情影响收购和投资机会有限，但认为有机会收购或投资相关资产[109] 公司面临的风险 - 公司面临多种风险，如租户业务受影响、债务违约、无法满足REIT资格等[43][44] - 游戏和娱乐行业竞争激烈，竞争对手的再投资、扩张及新地区开放游戏业务会增加竞争[139] - 州和联邦立法者及官员曾提议改变税法，如提高税率，若通过会影响租户业务和财务状况[139] - 公司面临租户不续租、出售物业受限、历史财务信息不能预示未来等风险[127] - 公司大量负债，偿债、再融资及履行债务义务能力存在不确定性[127] - 公司可能无法成功进行额外物业投资和收购[127] - 公司依赖运营合伙企业的分配向股东分红，未来出售物业可能影响现金分红金额[127] - 公司依赖租户租金等付款作为主要收入来源，若重要租户违约，可能导致租金收入减少[140] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务成本和可用性、交通中断等[141][142] - 凯撒娱乐可能无法实现合并协同效应，影响其信用和履行对公司义务的能力[145] - 凯撒娱乐子公司需将大量运营现金流支付给公司，影响其运营和发展[146] - 凯撒租赁协议前七年，租金递增不受物业现金流影响，可能增加子公司付款难度[147] - 公司和租户面临广泛监管，股东持股超过5%需向博彩当局报告[153] - 博彩牌照丢失可能导致租户运营停止，公司债务违约[155] - 租户不续约租赁协议，若公司无法找到合适租户，业务、财务状况等可能受重大不利影响[160] - 净租赁可能导致未来租金无法达到公平市场租赁费率，影响公司运营结果、现金流和股东分配[161] - 租赁协议可能限制公司出售物业的能力[162] - 若凯撒破产且租赁被重新定性为变相融资交易，公司业务、运营结果等可能受重大不利影响[163] - 公司物业运营依赖租户维护和保护商标等知识产权，知识产权问题或品牌重塑失败可能对公司产生重大不利影响[165] - 债务协议中的契约限制公司运营灵活性，违约可能导致债务加速到期，影响公司多方面状况[179] - 利率上升会增加公司整体利息费用，影响股价和支付股息能力，新债务融资成本可能更高[180][181] - 公司可能无法购买相关协议下的房产，若Caesars行使权利，公司可能需不利条件下出售Harrah's Las Vegas[183][184] - 租户、借款人或担保人破产可能导致租赁、担保或贷款协议终止，公司遭受重大损失[185] - 公司追求房产投资和收购可能不成功，面临竞争挑战，且收购可能影响现金流和流动性[187][188][191] - 公司可能出售或剥离不同房产或资产，这会影响公司多方面状况，且剥离存在风险[192] - 公司房产面临自然灾害、恐怖袭击等风险，保险可能不足以弥补损失[193][194][195] - 若发生伤亡事件且重建或修复成本超物业总公平市值25%（世纪投资组合租赁协议为50%），租户可移除物业或终止租赁协议；若50%及以上改良面积因伤亡事件毁坏，租户可在租赁期末年终止宾州国家租赁协议[196] - 建筑和分区法律变更或使物业不满足现行法规，虽租赁协议要求租户付费确保合规，但无法保证未来租赁以此为基础，可能影响物业恢复、翻新及成本，进而影响公司财务[197] - 部分物业受互惠地役权协议等限制，包括对物业改造、使用、停车、signage等限制，变更时可能需获对方同意，否则影响租赁策略[198][199] - 公司成功和发展依赖高管团队，若高管服务意外丧失或有负面市场认知，且无关键人员保险，可能影响业务，高管任命或替换需监管批准[200] - 作为不动产所有者，公司受环境法规约束，可能对污染场地调查和清理承担责任，虽租户需赔偿部分环境负债，但可能超其赔偿能力[201][202] - 物业发生伤亡事件获保险赔偿时，公司可能需按债务融资协议用部分或全部赔偿款偿债，剩余款项可能不足以修复物业，需额外融资[203] - 气候变化可能导致公司位于低洼地区资产受损、需求和租金下降、价值降低，还可能增加保险费、使法规变化导致资本支出增加[204][205] - 公司与CEOC分离及相关交易若不符合美国联邦所得税免税条件，CEOC可能承担重大税务责任，特定情况下公司需按协议赔偿[206] - 尽管有IRS裁决和税务意见，但IRS若认定相关陈述、假设和承诺虚假或被违反，或不同意意见结论，可能将分离视为应税交易[207] - 若重组不符合免税条件，CEOC将按应税销售处理资产，其债权人收到公司普通股将按应税分配处理[208] 公司租赁协议情况 - 公司与凯撒签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议，涉及火烈鸟拉斯维加斯、巴黎拉斯维加斯等多个博彩设施[76] - 公司与凯撒签订Centaur物业看跌 - 看涨期权协议，公司可按13.0倍初始年租金收购，凯撒可按12.5倍初始年租金要求公司收购，执行时间为2022年1月1日至2024年12月31日[77] - 公司与凯撒子公司修订并重述凯撒论坛会展中心看跌 - 看涨期权协议[78] - 凯撒论坛会议中心的买入权和卖出权价格为初始年租金的13倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[80] - 高尔夫球场使用协议的付款目前包括约1050万美元的年度会员费、320万美元的使用费用和130万美元的最低轮次费用[84] - 凯撒租赁协议初始租期为15年，有最多四个额外的5年续约期，且初始租期因埃尔多拉多交易延长至2035年7月到期[160] - 地区主租赁协议下的物业，包括续约的总租期，租户可选择将其缩减至不超过适用租赁物业剩余使用寿命的80%[160] 公司财务相关数据 - 2020年12月31日止年度，公司拉斯维加斯大道的物业产生了约30%的租赁收入[141] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司有6份利率互换协议，名义金额总计20亿美元；2021年1月22日，2份名义金额5亿美元的协议到期，截至报告日期，15亿美元债务被对冲[182] 公司物业交易情况 - 2020年公司与Caesars出售Harrah's Reno和Bally's Atlantic City，并达成出售Harrah's Louisiana Downs的协议[192] 公司组建与地址信息 - 公司于2016年7月5日在特拉华州作为CEOC的全资子公司初始组建为有限责任公司[117] - 公司于2017年5月5日根据马里兰州法律转换为公司，并向CEOC发行普通股[117] - 公司主要行政办公室位于纽约市麦迪逊大道535号20层，电话(646) 949 - 4631，网站是www.viciproperties.com [119] 公司租户环保情况 - 公司在2019和2020年有部分租户汇报了LEED认证、水和能源使用、排放和废物转移情况[106]