业绩总结 - 2019年第一季度总收入为4088万美元，较2018年同期的3710万美元增长10.2%[61] - 2019年第一季度净收入为1005万美元，较2018年同期的1553万美元下降35.3%[61] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为21,319万美元，较2018年同期的17,366万美元增长22.4%[63] - 2019年第一季度调整后的资金运营（Adjusted FFO）为16,449万美元，较2018年同期的14,366万美元增长14.5%[63] - 2019年第一季度同店净运营收入（NOI）为27,574万美元，较2018年同期的25,833万美元增长6.7%[69] 用户数据 - 截至2019年第一季度，整体投资组合的出租率为98.1%，较2018年第四季度的98.4%略有下降[12] - 同店投资组合的出租率为99.0%，较2018年第四季度的99.1%略有下降[13] - 截至2019年3月31日，公司的同店净运营收入(NOI)包括189栋建筑，总面积约为1200万平方英尺，占公司总拥有面积的93.2%[93] 市场扩张与并购 - 2019年第一季度收购了两处物业，购买总价约为3910万美元[17] - 2019年2月，Terreno在纽约皇后区以2400万美元收购了一栋约18,000平方英尺的转运建筑，预计稳定资本化率为5.3%[40] - 2019年3月，Terreno在新泽西以3910万美元收购了一栋约28,000平方英尺的转运建筑，预计稳定资本化率为5.3%[40] - 2019年5月，Terreno在旧金山以4780万美元收购了两栋约119,000平方英尺的工业建筑，预计稳定资本化率为4.0%[40] 负面信息 - 2019年第一季度净收入为1005万美元，较2018年同期的1553万美元下降35.3%[61] - 2019年第一季度的资金运营收益(FFO)为10,415千美元，较2018年同期的10,735千美元下降3.0%[87] - 2019年第一季度的净运营收入(NO)为4,264千美元，较2018年同期的4,685千美元下降9.0%[87] 其他新策略与有价值的信息 - 2019年第一季度通过自动取款机(ATM)计划发行约200万股普通股，获得约8230万美元的总收入[20] - 自1997年以来，南旧金山的供应量减少了20%[30] - 自1997年以来，库存减少的百分比与租金上涨的百分比呈现出负相关关系[33] - 预计稳定的资本化率为年化现金基础净运营收入除以总收购成本[94] - 2019年第一季度的利息支出和摊销费用被排除在调整后的EBITDA计算之外，以便更好地反映公司的运营表现[86]

公司物业资产情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有207栋建筑，总面积约1290万平方英尺，出租率约98.1%，租户470个，最大租户占总年化基础租金约3.8%[112] - 截至2019年3月31日，公司拥有18块改良土地，总面积约74.9英亩，出租率约86.6%，租户19个[115] - 截至2019年3月31日，公司有4栋在建建筑，完工后预计面积约60万平方英尺，总预计投资约12610万美元，其中重建成本约4810万美元[115] - 截至2019年3月31日，四个物业正在进行重新开发，预计完工后面积约60万平方英尺，总预计投资约1.261亿美元[127] - 截至2019年3月31日，公司房地产总年化基础租金为12399.8万美元，其中仓库/配送类占81.5%，灵活类占8.4%，转运类占4.8%，改良土地占5.3%[117] - 截至2019年3月31日，前20大客户的年化基础租金总计3977.4万美元，占总年化基础租金的32.1%，可出租面积总计355.0736万平方英尺，占总可出租面积的27.6%[121] - 截至2019年3月31日，预计租赁到期情况为：2019年到期可出租面积80.4335万平方英尺，占比6.3%，年化基础租金742.7万美元，占比5.3%；2020 - 2023年及之后各有不同比例的到期面积和租金[122] - 截至2019年3月31日，同店物业池包括189栋建筑约1200万平方英尺，占总拥有面积的93.2%，同店物业池入住率约为99.0%，2018年同期为96.7%[138] - 截至2019年3月31日，同店组合包括189栋建筑，总面积约1200万平方英尺，占公司总拥有面积的约93.2%，以及10块改良土地，总面积约47.2英亩[186] 公司资本支出情况 - 2019年第一季度总资本支出为1417.7万美元，2018年同期为514.2万美元[118] - 2019年第一季度建筑改良支出504.7万美元，2018年同期为234.2万美元[118] - 2019年第一季度租户改良支出73.5万美元，2018年同期为92.8万美元[118] - 2019年第一季度租赁佣金支出181.1万美元，2018年同期为113.8万美元[118] - 2019年第一季度重建、翻新和扩建支出658.4万美元，2018年同期为73.4万美元[118] 公司租赁情况 - 公司约91.8%的租赁空间包含固定租金增长或基于消费者价格指数的租金增长[119] 公司物业交易情况 - 2019年第一季度，公司收购两个工业建筑（约4.6万平方英尺）和两个改良土地地块（约19.7英亩），总购买价约6310万美元，总投资约6820万美元[125] - 2019年第一季度，公司出售位于洛杉矶市场的一处物业，售价约1240万美元，实现收益约450万美元[128] - 截至2019年5月1日，公司有两份与第三方卖家的未完成合同，拟收购两处工业地产，总购买价约5210万美元[174][175] - 截至2019年5月1日，公司已与第三方卖家签署两份非约束性意向书，拟收购两处工业地产，预计总购买价约8340万美元[176] 公司股权发行情况 - 公司有一个2.5亿美元的“按市价发行股权计划”，截至2019年3月31日，剩余额度4760万美元[129] - 2019年第一季度，公司按“2.5亿美元按市价发行股权计划”发行198.8801万股普通股，加权平均发行价41.39美元/股，净收益约8110万美元[130] - 2019年3月31日，2.5亿美元的ATM普通股发行计划剩余可发行股份为47,559千股，2019年第一季度出售1,988,801股，加权平均股价41.39美元，净收益81,125千美元，销售佣金1,194千美元[155] 公司长期激励计划情况 - 2019年1月8日，公司修订并重述了长期激励计划，自2019年1月1日起授予的绩效股票目标奖励将以普通股数量表示并以普通股结算[131] - 2019 - 2021年绩效衡量期的绩效股票奖励公允价值为480万美元，将在三年内按季度确认[131] - 2019年第一季度和2018年第一季度，2019 - 2021年绩效衡量期的绩效股票奖励的基于股票的薪酬费用分别为40万美元和0美元[131] 公司贷款及债务情况 - 截至2019年3月31日，高级担保贷款未偿还金额约为1580万美元，较2018年12月31日的5450万美元减少，年利率为8%，2020年5月到期[132] - 截至2019年3月31日，高级担保贷款未偿还金额约为1580万美元，年利率8%，2020年5月到期，2019年收购相关抵押房产使贷款未偿还金额减少约3910万美元[155] - 截至2019年3月31日，公司有高级无担保票据共计2.5亿美元，信贷安排总额4亿美元，其中循环信贷额度未偿还借款为0，定期贷款未偿还借款为1.5亿美元[156] - 信贷安排总额最高可增至6亿美元，未偿还借款受限，利率按LIBOR加适用利差或适用基准利率计算，适用利差因贷款类型和债务比率而异，还需按季度支付年费[157][158] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，抵押贷款应付净额分别约为4540万美元和4580万美元，现金及现金等价物分别约为5980万美元和3100万美元[160] - 截至2019年3月31日，总债务净额442,898千美元，普通股63,128,894股，市场价格42.04美元，总市值3,096,837千美元，总债务与总市值比率为14.3%[162] - 截至2019年3月31日，公司在信贷安排下有1.5亿美元未偿还借款[191] - 信贷安排下1.5亿美元未偿还借款均受利率上限约束[191] - 截至2019年3月31日，信贷安排下未偿还借款的加权平均利率为3.70%[191] - 若伦敦银行同业拆借利率波动0.25%，公司信贷安排下未偿还借款的利息费用每年将增减约40万美元[191] 公司股息情况 - 2019年4月30日，董事会宣布每股普通股现金股息为0.24美元，7月19日支付给7月5日收盘时登记在册的股东[133] - 2019年第一季度，每股现金股息为0.24美元，2月5日宣告，3月29日登记，4月12日支付[166] 公司财务指标变化情况 - 2019年第一季度总租金收入为3161.6万美元，较2018年同期的2873.4万美元增长10.0%，租户费用报销总额为926.4万美元，较2018年同期的837.3万美元增长10.6%[141] - 2019年第一季度总物业运营费用为1069.3万美元，较2018年同期的989.3万美元增长8.1%，主要因2018 - 2019年物业收购增加约50万美元[141][146] - 2019年第一季度净营业收入为3018.7万美元，较2018年同期的2721.4万美元增长10.9%[141] - 2019年第一季度净收入为1553.2万美元，较2018年同期的1005.7万美元增长54.4%[141] - 2019年第一季度折旧和摊销减少约30万美元，主要因收购的租赁无形资产全额摊销[141][147] - 2019年第一季度利息和其他收入增加约150万美元，主要因高级担保贷款利息约90万美元及现金余额利率提高[141][149] - 2019年第一季度经营活动净现金流入约1980万美元，较2018年同期的约1470万美元增加，主要源于新增房产和高级担保贷款利息收入[168] - 2019年和2018年第一季度投资活动净现金使用分别约为2770万美元和7180万美元，主要用于房产收购和资本改进[169] - 2019年第一季度融资活动净现金流入约3580万美元，主要来自普通股发行收益；2018年同期约为2590万美元，主要来自循环信贷借款[170] - 2019年第一季度净收入为1553.2万美元，较2018年同期的1005.7万美元增长54.4%[182][186][187] - 2019年第一季度来自普通股股东的运营资金为2131.9万美元，较2018年同期的1736.6万美元增长22.8%[182] - 2019年第一季度调整后EBITDA为2824.6万美元，较2018年同期的2423.8万美元增长16.5%[186] - 2019年第一季度净营业收入为3018.7万美元，较2018年同期的2721.4万美元增长10.9%[187] - 2019年第一季度同店NOI为2757.4万美元，较2018年同期的2583.3万美元增长6.7%[187] - 2019年第一季度现金基础同店NOI为2666.1万美元，较2018年同期的2399.4万美元增长11.1%[187] - 2019年和2018年3月31日止三个月的租赁终止收入分别约为0美元和50万美元[188] - 2019年3月31日止三个月现金基础同店净营业收入较上年同期增加约270万美元[189] - 2019年和2018年3月31日止三个月同店池给予特定租户的合同租金减免分别约为20万美元和90万美元[189] - 2019年3月31日止三个月现金基础同店净营业收入增加额中约50万美元与2017年空置或近期到期收购的物业有关[189] 公司合同义务情况 - 2019年3月31日，公司的合同义务总计5.74979亿美元，其中债务4.45489亿美元，债务利息支付6644.6万美元，经营租赁承诺88.6万美元，再开发义务1005.8万美元，采购义务5210万美元[177] 公司融资策略情况 - 公司融资策略旨在保持财务灵活性，长期目标是维持投资级评级，短期流动性需求通过运营现金、现有现金余额和信贷安排满足，长期通过信贷安排、股权和债务发行及物业处置满足[152][153][154]

公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有205栋建筑，总面积约1280万平方英尺，出租率约98.4%，租户454个，最大租户占年化基础租金约3.9%[18] - 截至2018年12月31日，仓库/配送、灵活空间、转运设施分别占总投资组合面积的约92.5%、5.4%、2.1%[18][22][23][26] - 截至2018年12月31日，约25.3%的可出租面积和约49.1%的改良土地地块位于新泽西州北部/纽约市，占总年化基本租金约27.0%；约19.7%的可出租面积和约18.3%的改良土地地块位于洛杉矶，占总年化基本租金约17.6%[61] - 截至2018年12月31日，公司拥有205栋建筑，总面积约1280万平方英尺，16块改良土地，约55.2英亩，物业出租率约98.4%，租户454个[157] - 2018年12月31日，公司工业地产中仓库/配送、综合用途、转运分别占总面积的约92.5%、5.4%、2.1%[157] - 2018年12月31日，公司房地产总年化基础租金1.15796亿美元，总账面价值18.45776亿美元，加权平均剩余租期4.7年[159] - 公司拥有的16块改良土地总面积约55.2英亩，出租率约76.5%，租户16个，年化基础租金459.6万美元，加权平均剩余租期3.7年[161][162] - 截至2018年12月31日，公司有5处物业正在重建，预计完工后面积约70万平方英尺，总预计投资约1.363亿美元，其中重建成本约4990万美元[161] - 截至2018年12月31日，预计2019 - 2023年及以后到期的租约可出租面积分别占总面积的9.1%、16.3%、18.2%、13.1%、12.3%、29.4%，年化基础租金分别占100.0%的8.0%、14.0%、15.8%、12.6%、13.9%、35.7%[166] - 截至2018年12月31日，前20大客户可出租总面积373.0417万平方英尺，占比29.1%，年化基础租金总计3760.5万美元，占比31.2%[170] - 截至2018年12月31日，4处房产总投资账面价值约1.145亿美元，抵押应付贷款净额约4580万美元，加权平均固定年利率4.1%[171] - 截至2018年12月31日，公司拥有205栋建筑，总面积约1280万平方英尺，16块改良土地，约55.2英亩，5处正在重建的物业，完工后约70万平方英尺[190] - 截至2018年12月31日，公司物业约98.4%租给454个客户，最大客户占总年化基本租金约3.9%[190] 公司物业处置与收购情况 - 2010年成立至2018年12月31日，公司稳定了69处物业[31] - 2010年成立以来，公司处置了15处物业，总售价约2.425亿美元，总收益约8370万美元[32] - 2018年，公司收购17栋工业建筑，约100万平方英尺，5块改良土地，约19.9英亩，总购买价约2.195亿美元[199] - 2018年，公司完成纽约皇后区Woodside物业的重建，与一家领先的电子商务公司签订了为期10年的租约，总预计投资约3210万美元，预计稳定资本回报率为6.3%[204] - 2018年，公司出售4处物业，总售价约8210万美元，总收益约2860万美元[205] - 2010年2月16日至2018年12月31日，公司已稳定69处物业[197] - 2010年成立以来，公司已处置15处物业，总售价约2.425亿美元，总收益约8370万美元[198] 公司融资与债务情况 - 公司融资策略旨在保持财务灵活性，长期目标是维持投资级评级，惠誉评级为BBB，展望稳定[37] - 公司限制合并债务未偿本金与永久优先股清算价值之和低于企业总价值的35%[39] - 公司需保持固定费用覆盖率超过2.0倍，债务与调整后EBITDA比率低于6.0倍[39] - 公司限制未偿浮动利率债务本金低于合并债务总额的20%[39] - 公司债务到期日与预期平均租赁期限（5 - 7年）一致[39] - 截至2018年12月31日，公司扣除递延融资成本后的总债务约为4.621亿美元，包括循环信贷安排借款、定期贷款借款、高级无担保票据借款和应付抵押贷款[70] - 公司长期打算将合并债务未偿本金和任何未偿优先股清算价值之和限制在总企业价值的35%以下[70] - 公司长期打算维持固定费用覆盖率超过2.0倍，债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率低于6.0倍[70] - 公司长期打算将未偿浮动利率债务本金限制在合并总债务的20%以下[70] - 公司有2.5亿美元循环信贷安排、1.5亿美元定期贷款、2.5亿美元优先无担保票据及部分现有应付抵押贷款，未来债务也可能含限制运营和股东分配的契约[74] - 2018年5月7日公司发放5500万美元高级担保贷款，期限两年，固定年利率8%，2020年5月到期，由九个改良地块组合担保[78][79] - 公司执行利率上限协议对冲1.5亿美元可变利率定期贷款的可变现金流[81] - 惠誉评级给予公司发行人评级为BBB，展望稳定，评级下调可能增加借款成本和融资难度[80] - 运营现金流可能不足以支付本金和利息，债务会增加公司对不利经济和行业状况的脆弱性[71] - 若无法以可接受条款再融资债务，公司可能被迫以不利条款处置工业物业，可能导致损失[72] - 利率上升会增加浮动利率债务的偿债要求，减少股东分配金额和运营资金[73] - 未能满足财务契约可能导致提前偿还部分或全部债务，对现金流、财务状况和经营成果产生重大不利影响[75] - 公司可能收购以工业物业为抵押的未偿债务或提供贷款，借款人违约会影响现金流和股东分配[78][79] - 截至2018年12月31日，借款人提出以代契偿债方式偿还约3910万美元[208] - 截至2019年2月6日，公司有一份约2500万美元的收购合同和一份约1410万美元的收购意向书[208] - 截至2018年12月31日，高级担保贷款未偿还金额约5450万美元，应收利息约40万美元[208] 公司REIT相关情况 - 公司需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本利得）以维持REIT身份[40] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入（扣除股息支付前且不包括任何净资本收益）[55] - 为维持REIT地位，公司需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括资本收益），否则可能面临税收和流动性问题[132] - 公司为符合REIT要求，每季度末至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，其余证券投资对单一发行人投票权和价值占比均不超10%，非政府和合格房地产资产中单一发行人证券价值占比不超5%，单一或多个TRS证券价值占比不超20%[138] - 公司与TRS的交易若不符合规定，可能面临100%的消费税，且公司预计各季度末持有的TRS股票和证券总价值远低于总资产的20%[139][140] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若不再是REIT，将需缴纳联邦所得税，减少向股东的分配[141] - 公司若未能在季度末满足REIT要求，需在30天内纠正或寻求法定救济，否则将失去REIT资格并面临不利税收后果[138] - 公司为符合REIT税收条件，需向股东分配至少90%的REIT应税收入等[176] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按普通公司征税，大幅减少可用于向股东分配的资金，影响业务扩张和资本筹集[128][129][130] 公司面临的风险情况 - 公司未来收购成本（包括使工业物业投入运营所需的资本支出）预计增加，若收入无法跟上，可能无法维持当前或预期收益[53] - 公司依赖租户获取收入，租户破产、违约或不续租可能对财务状况、运营结果、现金流等产生重大不利影响[62][63] - 公司若无法获得额外融资，增长将受限，且市场条件可能使获得融资困难[54] - 公司使用第三方物业经理，若其服务质量不佳或存在利益冲突，可能对工业物业现金流产生不利影响[67] - 公司面临信息技术网络安全漏洞风险，安全漏洞会对财务状况、经营成果和股价产生重大不利影响[91][92] - 公司业绩和价值受宏观经济和房地产资产相关风险影响，若房产收入不足以支付运营费用，股东分红能力或受不利影响[93] - 经济放缓、衰退、利率上升、房地产需求下降等会导致租金下降或现有租约违约增加，对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响[94] - 竞争对手的行动可能降低或阻止公司房产的入住率和租金上涨，影响公司财务状况和偿债能力[96] - 房地产投资流动性不如其他资产，可能限制公司对经济等条件变化的反应能力，影响财务状况和股东分红[97] - 未投保或投保不足的房地产损失可能导致公司资产价值减少，影响财务状况和股东分红[98] - 公司在地震、飓风和洪水风险地区拥有房产，虽有保险但可能无法覆盖所有损失，需每年评估保险覆盖情况[101][102] - 若保险公司破产，公司可能需更换保险，未决索赔可能无法收回，影响公司经营[103] - 公司可能面临或有或未知负债，需支付大量资金解决，影响现金流[104] - 公司可能面临诉讼，不利结果会影响现金流、财务状况和股价，解决纠纷会分散管理层精力[105][106] - 公司房产可能存在环境危害，处理环境索赔、合规或修复污染房产的成本可能对公司业务和股东分红产生重大不利影响[107][108] - 遵守新的或更严格的法律法规可能产生重大支出，影响公司分红能力和普通股价值[114] - 美国联邦和州层面与气候相关的举措可能增加运营成本，也会增加租户成本，影响其财务状况和租赁能力[115] - 公司面临未来气候变化的潜在影响和相关风险，极端天气和海平面上升可能影响房产，遵守相关法规可能产生大量成本[116] - 遵守或不遵守《美国残疾人法案》等法规可能产生大量成本，影响公司现金流和分红[117] - 公司可能因市场条件不确定无法出售房产，出售前可能需投入资金修复缺陷或改进，还可能受协议限制[119][120] - 若公司出售房产并提供融资，购买者违约会影响现金流，且销售收益分配或再投资会延迟[121] 公司股权与股息情况 - 截至2019年1月30日，公司普通股股东约18814人[175] - 2018年3月至12月，普通股每股股息分别为0.22美元、0.22美元、0.24美元、0.24美元[180] - 公司普通股市场价值受现金分配水平、市场利率等因素影响，市场利率上升可能导致股价下跌[145] - 公司大量发行或出售普通股可能对股价产生不利影响，并稀释现有股东权益[146] - 公司未来发行债务证券、优先股或产生其他债务，可能影响普通股市场价格，且普通股股东无优先认购权[149] - 公司可能无法从运营中产生足够现金流向股东进行分配，影响因素包括财务状况、运营结果、利率等[150][152] - 公司支付股息的能力受马里兰州法律限制，若分配后无法偿债或资产少于负债与特定金额之和，则不得分配[155] - 2018年公司普通股每季度股息分别为0.22美元、0.22美元、0.24美元、0.24美元[210] 公司财务数据关键指标 - 2018年和2017年全年资本支出分别为4.1841亿美元和2.6246亿美元，2018年第四季度和2017年第四季度分别为1839.1万美元和767.9万美元[165] - 2018年约110万平方英尺将于2019年到期的租约已续约，2018年第四季度约20万平方英尺新租约和续约租约租金较之前高约28.6%，全年约140万平方英尺高约19.2%[167][168] - 2018年公司总营收1.51657亿美元，总成本和费用1.02431亿美元，房地产投资销售收益2861万美元[186] - 2018年公司运营活动现金流7759.9万美元，投资活动现金流 - 2.34957亿美元，融资活动现金流1.49037亿美元[186] - 截至2018年12月31日，公司房地产投资成本18.45776亿美元，总资产17.96504亿美元，总债务4.62097亿美元[186] - 2018年公司基本和摊薄后每股收益1.09美元，每股股息0.92美元[186] - 2018年公司运营资金7490.4万美元，基本和摊薄后每股运营资金1.30美元[186] 公司其他运营情况 - 公司工业物业租赁多为“三净租赁”或“改良毛租赁”，约91.6%的租赁空间有固定租金增长或基于消费物价指数的租金增长，租期通常3 - 10年[169] - 公司持续监控租户的流动性和信用状况，必要时与租户管理层沟通并实地考察租户运营情况[169] 公司股权计划与股票回购 - 公司有一个2.5亿美元的市价增发股权计划，2018年，公司通过该计划和之前的2亿美元计划共发行5492707股普通股，加权平均发行价为每股38.04美元，净收益约2.059亿美元[207] - 截至2018年12月31日，公司在2.5亿美元市价增发股权计划下还有总计高达1.299亿美元的普通股可供发行[207] - 2018年10月31日，董事会批准将股票回购计划授权延长至2020年12月31日，可回购最多300万股（之前为200万股）[209] 公司未来规划与预期 - 公司预计2019年新租或续租租金高于当前水平，但新开发项目会减缓租金增长[212] - 未来三到四年，公司预计将投资组合从约26亿美元增长至约40亿美元，预计使用约30亿美元股权（2018年底约21亿美元）[214] - 公司认为当前