房产运营情况 - 公司29处收益性房产中，24处自疫情爆发后仍在营业，占年化基础租金约78%，其中11处有限运营[122] - 公司29处房产中的27处（占2020年3月31日投资组合年化基础租金约85%）为三净租赁[124] - 公司投资组合29处房产100%出租，代表约110万平方英尺可出租面积，加权平均租赁期限约8.5年，无租约在2024年1月31日前到期[127] - 截至2020年3月31日，公司拥有29处单租户收益性物业，分布于13个州，可出租总面积1085267平方英尺，年化直线基础租金收入16628566美元[130] 租金减免与支付情况 - 寻求4月租金减免的租户代表公司截至3月31日年化基础租金约38%，未支付4月租金的租户中约34%（占4月总租金约13%）已达成延期或其他协议[122] 收购目标与活动 - 公司撤回2020年全年指导，包括最多1.2亿美元的收购目标，但可能最终达到该目标[123] - 2020年第一季度，公司收购9处单租户净租赁物业，总投资约4700万美元[144] - 受COVID - 19疫情影响，公司暂停收购活动并撤回2020年全年指引，2020年收购目标最高可达1.2亿美元[145] 资金与信贷安排 - 2020年3月公司从1亿美元高级无抵押循环信贷安排中提取2000万美元，截至3月31日，手头现金约2200万美元，信贷安排未偿还约5700万美元[124] - 信贷安排总借款能力约8700万美元，公司可再提取3000万美元，若将2020年第一季度收购资产加入借款基数，借款能力将增至1亿美元[124] - 截至2020年3月31日，公司现金约2240万美元，无受限现金；长期债务面值5700万美元，较2019年12月31日增加5700万美元[139] - 截至2020年3月31日，公司未偿还债务面值5700万美元，加权平均利率2.27%，信用额度借款利率为30天LIBOR加1.35% - 1.95%，到期日为2023年11月[140] - 公司有1亿美元循环信贷额度，可增至1.5亿美元，未使用部分按15 - 25个基点收取费用，2020年4月30日起约5000万美元未偿余额利率固定在1.83% - 2.43%[141] - 截至2020年3月31日，信贷安排下当前承付水平为1亿美元，可用借款能力为3010万美元，信贷安排余额为5700万美元[142] - 截至2020年3月31日，基于当前收入物业借款基数，公司现有1亿美元信贷安排的可用额度约为3010万美元[147] 初始投资组合房产情况 - 公司20处初始投资组合房产从CTO收购，使用首次公开募股所得约1.259亿美元和初始价值约2330万美元的运营合伙单位[125] 纳税计划 - 公司计划自2019年12月31日起按房地产投资信托基金纳税[126] 公司目标 - 公司目标是通过拥有、运营和发展多元化的高品质单租户净租赁商业地产投资组合，实现现金流和每股价值最大化[127] 财务数据对比（季度） - 2020年第一季度租赁收入4171311美元，2019年同期为2959290美元；2020年第一季度净收入14632美元，2019年同期为875848美元[133] - 2020年第一季度房地产费用600388美元，2019年同期为373252美元；2020年第一季度折旧和摊销费用2023330美元，2019年同期为1201503美元[133] - 2020年第一季度一般及行政费用1283790美元，2019年同期为508687美元，其中2020年包含约288000美元与2019年年审相关的审计服务成本[133][134][137] - 2020年第一季度收入性物业运营直接成本约600000美元，2019年同期约为373000美元，2020年包含约83000美元因新冠疫情终止潜在物业收购尽职调查产生的费用[135] - 2020年第一季度净收入较2019年同期减少，主要因2020年实际一般及行政费用比2019年分配的母公司费用约高775000美元[138] - 2020年第一季度公司净收入为14632美元，2019年同期为875848美元；2020年第一季度折旧和摊销为2023330美元，2019年同期为1201503美元[153] - 2020年第一季度资金运营所得为2037962美元，2019年同期为2077351美元；调整后资金运营所得2020年第一季度为1807545美元，2019年同期为2099575美元[153] - 2020年第一季度摊薄后资金运营所得每股0.22美元，摊薄后调整后资金运营所得每股0.20美元[154] 收入和成本增加原因 - 收入和成本增加与2019年二、三季度收购的初始投资组合物业以及2020年第一季度收购的9处物业有关[135][136][137] 希尔顿分时度假酒店物业相关 - 公司需为希尔顿分时度假酒店物业建造新屋顶出资约70.8万美元，已支付约37.9万美元，截至2020年3月31日剩余承诺约32.9万美元[146] - 截至2020年3月31日，与希尔顿分时度假酒店物业相关的约32.9万美元合同义务在合并财务报表中记为负债[155] 股权奖励计划 - 公司股权奖励计划已授权发行684494股普通股[167] 内部控制情况 - 截至2020年3月31日，公司披露控制与程序的设计和运作有效[170] - 2020年第一季度，公司财务报告内部控制无重大影响变化[170] 法律诉讼影响 - 公司认为法律诉讼不会对财务状况和经营成果产生重大影响[171]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度总收入为420万美元，FFO（运营资金）为200万美元，合每股022美元，AFFO（调整后运营资金）为180万美元，合每股020美元 [13] - 由于终止了7500万美元的收购计划，公司额外支出了83万美元的燃料成本 [14] - 第一季度G&A成本高于预期，主要由于2019年年度审计相关费用约288万美元 [15] - 利息支出增加了19万美元，主要由于3月中旬提取了2000万美元的信贷额度 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度收购了9个单租户净租赁零售物业，投资约4700万美元，加权平均初始资本化率为71%，加权平均租期为115年 [8] - 截至第一季度末，公司拥有29个物业，总面积超过100万平方英尺，分布在13个州，其中68%的年化基础租金来自前10大ULI市场 [9] - 尽管新增物业主要为零售物业，但公司最大的两个物业（占投资组合的34%）租给了办公租户 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月底，公司已收取62%的4月租金，与租户达成协议的租金占未收取部分的13%，剩余25%仍在谈判中 [21] - 29个物业中有24个在疫情期间保持开放或有限运营，占公司年化基础租金的78% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 由于COVID-19疫情的不确定性，公司采取了更为保守的策略，终止了约3500万美元的待定收购，并撤回了2020年的业绩指引 [11] - 公司计划在疫情不确定性减少后恢复收购活动，并关注高质量的办公和零售物业 [54][58] - 公司对办公物业的兴趣增加，认为在当前环境下办公物业更具防御性 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫情的影响持乐观态度，认为经济将很快恢复，并希望疫情的影响能够迅速消散 [25] - 公司认为未来可能会出现资产价格错位的机会，特别是在1031交易市场买家减少后，高质量物业的资本化率可能会更具吸引力 [56] 其他重要信息 - 公司在3月批准了500万美元的股票回购计划，截至4月24日已回购约350500股，平均价格为1077美元 [24] - 公司在季度结束后执行了5000万美元的利率互换协议，将利率固定在48个基点以上，为期五年 [19] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租户租金延期谈判的进展 - 公司正在与25%的租户进行谈判，主要涉及租金延期或租赁条款的调整，公司希望通过谈判获得更好的条款 [28][29][30] 问题: 关于收购计划的调整 - 公司终止了部分收购计划，主要是由于疫情导致的经济不确定性，公司希望保留现金并等待更好的收购机会 [31] 问题: 关于股息政策的讨论 - 公司表示将根据未来几个月的现金流情况决定是否维持当前股息水平，不排除在短期内保持股息不变的可能性 [32][42][43] 问题: 关于办公物业的租金稳定性 - 公司认为办公物业在当前环境下表现较为稳定，特别是与Hilton Grand Vacations等大型租户的租赁关系 [36][37] 问题: 关于未来收购策略 - 公司表示将继续关注高质量的办公和零售物业，特别是在疫情后可能出现的机会 [54][58] 问题: 关于行业类别的长期前景 - 公司对某些行业（如休闲餐饮和影院）的长期前景表示担忧，未来可能会减少对这些行业的投资 [59]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，公司现金为2240万美元，信用额度中仅提取5700万美元[6] - 2020年第一季度，公司的FFO/Share为每股$0.XX，AFFO/Share为每股$0.XX（具体数字未提供）[4] - 公司的FFO（运营资金）为2,037,962美元[65] - 调整后的运营资金（AFFO）为1,807,545美元[65] - 公司的净收入为2,023,330美元[65] - 公司的年化基础租金（ABR）为8.43[51] 用户数据 - 2020年第一季度，62%的租户支付了4月份的租金，78%的租户（按ABR计算）仍在营业或以修改后的方式营业[6] - 2020年4月，55%的租户处于开放状态，24%处于有限开放状态，21%处于关闭状态[11] - 公司的投资组合中，82%的租户为信用评级租户，37%的租户为投资级租户[20] - 公司的投资级租户占年化租金收入的比例为BBB-或更高[59] 未来展望 - 公司的投资策略将重点放在高信用等级租户上，计划在COVID-19后市场稳定时采取谨慎的投资方法[6] - 公司的总债务为5700万美元，杠杆率较低，处于强劲的流动性状态[6] 新产品和新技术研发 - 公司的投资组合中，54%的ABR来自于具有合同租金增长的租约[14] - 公司的租赁期限剩余平均为8.43年[51] 市场扩张和并购 - 截至2020年4月24日，公司总资产为29个物业，覆盖13个州，租户分布在14个行业[15] - 2020年第一季度，公司收购了多个物业，总投资额为610万美元至1250万美元不等，租约期限从6.8年到15年不等[33][41] - 公司的当前投资组合的可租赁面积总计为1,085,267平方英尺[51] 负面信息 - 2020年第一季度，55%的租户处于开放状态，24%处于有限开放状态，21%处于关闭状态[11] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的最高信用评级的租户为Wells Fargo，信用评级为A+，可租赁面积为211,863平方英尺，年化基础租金占比为19%[51] - 公司在同行业中的2020E AFFO倍数为13.6倍[53]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-39143 ALPINE INCOME PROPERTY TRUST, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 84-2769895 (State or other jurisdiction of i ...

业绩总结 - 2020财年每股FFO预计在$1.20至$1.30之间[23] - 2020财年每股AFFO预计在$1.15至$1.25之间[23] - 2020财年每股收益预计在$0.10至$0.20之间[23] - 2020年2月3日的股本市场资本为$173百万[5] 用户数据 - 投资组合100%占用，剩余租赁期限加权平均为8.5年[7] - 投资组合中89%的年租金收入来自上市公司租户[8] - 58%的年租金收入来自具有合同租金增长的租赁[8] - 投资组合中74%的年租金收入位于美国前25大房地产市场[17] 新产品和新技术研发 - 2020财年计划收购收入生产资产总额为$120百万[23] 市场扩张和并购 - 公司仅使用$10.5百万的$100百万信用额度[7] 负面信息 - 公司不对未来的前瞻性声明承担公开更新的义务[102] 其他新策略和有价值的信息 - FFO的计算遵循NAREIT的定义，排除非经常性项目和房地产相关折旧[105] - AFFO通过对FFO进行调整，考虑非现金收入和费用[106] - 投资级租户定义为信用评级为BBB-或更高的租户[100] - 公司报告的FFO和AFFO为非GAAP财务指标，用于比较REIT的运营表现[103]