核心业务住宅建设收入占比 - 2021年、2020年和2019年，公司核心业务住宅建设分别占合并收入139亿美元的97%、110亿美元的97%和102亿美元的98%[6] - 2021年公司核心业务住宅建设产生的收入占合并收入139亿美元的97%，2020年占110亿美元的97%，2019年占102亿美元的98%[6] 业务开展与房屋交付数量 - 2021年，公司平均在24个州的41个市场的799个活跃社区开展业务，交付房屋28,894套，2020年和2019年分别为24,624套和23,232套[8] - 2021年公司平均在24个州的41个市场的799个活跃社区开展业务，交付房屋28894套，2020年为24624套，2019年为23232套[8] 房屋类型占比与销售价格 - 2021年、2020年和2019年，独栋住宅分别占房屋交付量的84%、85%和85%；2021年房屋销售价格在15万美元至超250万美元之间，88%在25万美元至75万美元之间，平均单价为46.3万美元，2020年和2019年分别为43万美元和42.7万美元[9] - 2021年公司单户独立住宅占交房量的84%，2020年和2019年均为85%，2021年交房销售价格从约15万美元到超过250万美元不等，88%在25万至75万美元之间，平均单价为46.3万美元，2020年为43万美元，2019年为42.7万美元[9] 公司战略目标 - 公司战略目标包括推动运营收益和资产效率、缩短土地储备周期、保持纪律性商业实践、扩大市场份额、平衡定制和投机性房屋建设、合理管理公司资本[10][11] - 公司战略目标包括推动运营收益和资产效率、缩短自有土地管道期限、保持自律的商业实践、扩大现有市场规模、注重按订单建造、管理公司资本等[10][11] 土地控制情况 - 截至2021年12月31日，公司控制228,296块土地，其中自有109,078块，通过土地期权协议控制119,218块[13] - 截至2021年12月31日，公司控制228,296块土地，其中自有109,078块，通过土地期权协议控制119,218块[13] 购房者类型占比 - 2021年，首次购房者、改善型购房者和活跃成年人购房者的房屋交付量分别占32%、43%和25%，首次购房者比例较2020年略有增加[15] - 2021年，公司房屋成交客户中首次购房者、改善型购房者和活跃成年人客户分别占比32%、43%和25%，首次购房者占比自2020年略有增加[15] 积压订单情况 - 截至2021年12月31日，公司积压订单价值99亿美元（18,003套），2020年12月31日为68亿美元（15,158套）[21] - 2021年12月31日，公司积压订单价值99亿美元（18,003套），2020年12月31日为68亿美元（15,158套）[21] 房屋建设方式 - 公司房屋建设由现场施工经理监督，主要由独立分包商完成，通过多种计划提高建设质量和效率[22][23][24] 业务面临的问题与成本转嫁 - 2021年，公司所有市场都面临供应链限制、部分建筑材料价格上涨和熟练劳动力短缺问题，成本增加和材料短缺导致建设成本上升和工期延误[25] - 由于2021年住房需求强劲，公司通常能够将成本增加转嫁给客户，但未来能否继续这样做尚不确定[25] 市场份额情况 - 2021年公司在美国新建住宅销售的全国市场份额约为4%，新建住宅销售传统上占美国整体住宅销售（新建和现有住宅）的比例不到15%[26] - 2021年公司在美国新屋销售中的全国市场份额约为4%[26] - 新房销售传统上占美国整体房屋销售（新房和二手房）的比例不到15%[26] 房屋成交结算方式 - 2021年和2020年公司为73%的已交房房屋提供了抵押贷款，2019年为67%，其他交房房屋通过现金（约占15%）或第三方贷款机构结算[30] - 2021年和2020年，公司为73%的成交房屋提供了抵押贷款，2019年为67%[30] - 现金购房通常约占房屋成交的15%[30] 金融服务业务情况 - 公司金融服务业务包括抵押贷款银行、产权和保险经纪业务，通过Pulte Mortgage和其他子公司开展[29] 抵押贷款业务情况 - 公司抵押贷款业务竞争激烈，利用集中履行中心提高运营效率和质量[32] - 公司发放的抵押贷款基本上在发放后短时间内（一般30天内）在二级市场出售[31] - 公司通过集中的贷款履行中心进行抵押贷款业务，执行承销、处理和结算职能[32] 业务监管情况 - 公司业务受联邦、州和地方政府广泛监管，包括建筑规范、土地分区等多方面规定[28] 员工数量与分布 - 截至2021年12月31日，公司员工总数为6182人，其中金融服务业务有1122人[35] - 2021年12月31日公司员工总数为6182人，其中金融服务业务员工1122人[35] - 住宅建设员工中，土地收购和开发职能359人，建筑和售后客户服务职能2272人，销售职能1226人，采购、企业及其他职能1202人[35] 员工工会情况 - 公司员工不受任何工会代表，但承包工作可能由工会承包商执行[35] 高管任期情况 - 公司高管团队和住宅建设区域总裁的平均任期为21年，住宅建设部门总裁的平均任期为16年[39] - 公司高管团队和住宅建设区域总裁平均任期21年，住宅建设部门总裁平均任期16年[39] 高管任职信息 - Ryan R. Marshall，47岁，2012年成为高管，2016年9月被任命为首席执行官[42] - John J. Chadwick，60岁，2019年成为高管，2019年4月被任命为执行副总裁兼首席运营官[42] - Robert T. O'Shaughnessy，56岁，2011年成为高管，2011年5月被任命为执行副总裁兼首席财务官[42] - Todd N. Sheldon，54岁，2017年成为高管，2017年3月被任命为执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书[42] - Michelle Hairston，45岁，2018年成为高管，2018年4月被任命为高级副总裁、人力资源总监[42] - Brien P. O'Meara，49岁，2020年成为高管，2017年2月被任命为副总裁兼财务总监[42]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年交付量增长17%至近29000套房屋，房屋建筑收入增长27%至135亿美元，毛利率扩大210个基点至26.4%，全年报告收益增长43%至每股7.43美元 [8] - 2021年债务与资本比率降至历史低点21.3%，净资产收益率升至28% [9] - 2021年第四季度批发收入同比增长38%至42亿美元，交付量增长26%至8611套房屋，平均销售价格增长10%至49万美元 [15] - 2021年第四季度净新订单为6769套房屋，较去年减少4% [16] - 2021年末积压订单为18003套房屋，较去年增加19%，积压订单价值为99亿美元，较2020年增加45% [18] - 2021年末在建房屋为18423套，较去年增加近50%，在建房屋中23%为样板房 [18][19] - 2021年第四季度报告SG&A费用为3.44亿美元，占房屋销售收入的8.2%，调整后SG&A费用为3.67亿美元，占房屋销售收入的8.7% [24] - 2021年第四季度金融服务业务税前收入为5500万美元，抵押贷款捕获率为85% [25] - 2021年第四季度报告税项支出为1.93亿美元，有效税率为22.5% [26] - 2021年第四季度报告净利润为6.63亿美元，每股2.61美元，调整后净利润为6.37亿美元，每股2.51美元 [27] - 2021年全年回购1770万股，使流通股减少6%，全年通过股票回购和股息向股东返还8.97亿美元和1.48亿美元 [27][28] - 2021年末现金为18亿美元，债务与总资本比率为21.3%，净债务与资本比率为2.5% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：2021年全年交付量增长17%，收入增长27%，毛利率扩大210个基点；第四季度交付量增长26%，平均销售价格增长10%，净新订单减少4% [8][15][16] - 金融服务业务：2021年第四季度税前收入为5500万美元，抵押贷款捕获率为85%，较去年的86%略有下降 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年各市场和买家群体对住房的需求强劲，净新订单增加8%至近32000套房屋，其中第四季度为6769套 [10] - 2021年第四季度各买家群体的平均销售价格均实现两位数增长 [16] - 2022年1月需求持续强劲，没有迹象表明利率上升影响了对新房的需求 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续实施提高价格和限制新屋销售的策略，以应对资源限制 [11] - 公司计划在2022年增加土地投资至45 - 50亿美元，预计社区数量将逐季增加 [21][31] - 公司推出“Hope to Home”计划，旨在为更多人提供经济适用房和购房机会 [34] - 行业面临供应链中断、劳动力短缺、市政延误和新冠疫情等挑战，但需求强劲，公司认为可以在这种环境下销售房屋 [8][12][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年行业面临诸多挑战，但公司受益于有利的供需动态，取得了出色的业绩 [8][10] - 2022年需求条件强劲，但供应方面仍面临挑战，预计施工过程在2022年仍将困难 [12] - 公司对住房行业的前景持建设性态度，认为人口趋势和经济扩张将支持长期需求 [32] - 公司密切关注利率上升和通胀对成本的影响，并准备适当应对 [33][24] 其他重要信息 - 公司将更新债务与资本比率的目标范围至20% - 30%，以更好反映业务运营情况 [30] - 公司与Invitation Homes的战略合作项目按计划推进，预计2023年首次交付 [31] - “Build to Honor”计划将于今年晚些时候授予第75套免抵押房屋 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年毛利率指引相对稳定的影响因素 - 通胀是影响因素之一，如木材价格波动；预计房屋投入成本将增加6% - 8%，新地块成本也会上升；但公司认为价格上涨足以抵消部分成本增加，全年毛利率有望改善 [38][39][40] 问题2: 2022年现金流和资本分配是否主要用于回馈股东 - 公司不会将现金流限制于某一方面，会优先投资业务、支付股息，若土地市场有吸引力或有并购机会，也会进行投资 [42] 问题3: 目前土地收购的吸收情况和成本展望 - 公司土地承保标准未变，目前社区吸收情况略高于三年前，但不认为高吸收情况会持续；公司土地管道中超过52%的地块通过期权控制，提供了灵活性 [47][48] - 土地市场竞争激烈，不同地区和买家群体的土地价格涨幅不同，难以给出统一的价格涨幅 [50] 问题4: 买家的信用指标和利率上升对不同买家类型的影响 - 买家的FICO分数高于750，贷款价值比也很强，信用指标表明买家财务状况良好；即使是首次购房者，FICO分数也相对较高 [53][54] - 目前利率上升未影响需求，主要是因为公司限制销售且需求超过供应；历史表明，只要经济保持强劲，住房市场在利率上升环境下仍可表现良好 [55][56] 问题5: 供应短缺的其他类别和仓储建筑产品的情况 - 预计2022年供应问题不会改善，主要短缺来自关键供应商的延迟或分配；人力短缺、运输问题等影响整个供应链 [58][59] - 面临挑战的物品包括屋顶桁架、电器、油漆、橱柜等 [60] 问题6: 未来两到三年毛利率能否回到2017 - 2018年水平或更高 - 公司一直致力于通过土地投资、债务管理、资本分配等策略实现行业领先回报，目前毛利率为28.5% - 29%，未来将继续关注投资资本回报率 [64][65] 问题7: 基于土地储备，社区数量增长的展望 - 公司未提供2023年社区数量指引，但预计2022年社区数量逐季增加，且基于土地支出，增长趋势将持续 [68] 问题8: 春季定价策略是否更保守 - 公司定价决策基于社区层面，有严格的定价纪律，会考虑竞争情况和市场数据；面对潜在的库存增加和利率上升，将继续执行既定策略 [72][73] 问题9: 2022年交付房屋的土地购买时间和新土地交付时间 - 公司购买的土地约三年周转一次，每年有新土地进入和旧土地退出；土地开发时间较历史有所延长，从购买到开发完成约需12个月 [75] 问题10: 毛利率指引是否保守及增量SG&A比率和土地供应年限 - ASP指引考虑了更多低价样板房的因素；交付量指引基于当前周期时间和供应链预期，不会轻易改变 [78][80] - 增加交付量对SG&A效率有积极影响，但具体比率取决于增加的量；公司目标是拥有三年自有土地和三年期权土地，未来土地供应年限取决于市场情况 [82] 问题11: 1月需求和客流量是否积极 - 公司看到买家兴趣浓厚，需求受单户住宅需求和远程工作趋势驱动，数字销售工具也有所发展 [86] 问题12: 西部地区交付量同比略有下降的原因 - 主要是社区更替问题，无其他特别情况 [88] 问题13: 到2021年底周期时间是否稳定及第一季度开工和订单预期 - 整体周期时间有所增加，前端周期时间因材料和劳动力问题延长，后端有所改善；公司未提供第一季度开工和订单指引，但对生产管道情况感到满意 [90][91]

业绩总结 - 2021年第四季度每股收益（EPS）为2.61美元，同比增长61%[14] - 2021年第四季度净收入为6.63亿美元，同比增长51%[14] - 2021年净收入为663,264千美元，较2020年的438,111千美元增长51.4%[30] - 调整后的净收入为637,309千美元，2020年为414,735千美元，增长53.8%[30] - 2021年调整后的营业利润率为18.1%，较2020年的15.3%增长2.8个百分点[32] 用户数据 - 2021年第四季度房屋销售收入为42亿美元，同比增长38%[14] - 2021年第四季度交付的房屋数量为8611套，同比增长26%[8] - 2021年第四季度房屋平均销售价格（ASP）为49万美元，同比增长10%[8] - 2021年第四季度的净新订单为6796套，同比下降4%[9] - 2021年第四季度单位积压增加19%至18003套[14] - 2021年第四季度积压价值增加45%至98.59亿美元[14] 财务状况 - 2021年末现金及现金等价物为18.34亿美元，债务资本比率降至21.3%[15] - 2021年债务资本比率为21.3%，较2020年的29.5%下降8.2个百分点[34] - 2021年总净债务为195,478千美元，较2020年的120,067千美元增长62.7%[34] - 2021年股东权益为7,489,515千美元，较2020年的6,569,989千美元增长14%[34] - 2021年总资本为9,518,558千美元，较2020年的9,322,291千美元增长2.1%[34] 股东回报 - 2021年公司回购了价值8.97亿美元的普通股，减少了6%的流通股[12] 负面信息 - 2021年第四季度的净新订单为6796套，同比下降4%[9] 其他信息 - 2021年保险相关准备金为22,647千美元，2020年为16,319千美元，增长38.8%[33]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度房屋销售收入同比增长18%，达到33亿美元，前9个月增长22%，达到92亿美元 [7] - 第三季度毛利率同比扩大200个基点至26.5%，预计第四季度毛利率为26.6% - 26.7%，同比增加160 - 170个基点，环比增加10 - 20个基点 [7][22][25] - 第三季度每股收益为1.82美元，同比增长36%，前9个月每股收益为4.85美元，同比增长36% [7] - 第三季度净新订单为6796套房屋，同比下降17%，主要因社区数量同比下降14% [17] - 第三季度末未交付订单量同比增长33%，达到19845套房屋，未交付订单价值同比增长56%，达到103亿美元 [19] - 第三季度SG&A费用为3.21亿美元，占房屋销售收入的9.6%，预计下一季度降至房屋销售收入的8.9% - 9.2% [26] - 第三季度金融服务业务税前收入为4900万美元，去年同期为6400万美元 [27] - 第三季度报告净收入为4.76亿美元，即每股1.82美元，去年同期调整后净收入为3.63亿美元，即每股1.34美元 [27] - 第三季度末现金为16亿美元，季度内回购510万股股票，花费2.61亿美元 [28] - 第三季度土地收购和开发投资11亿美元，2021年至今总计29亿美元，预计全年约40亿美元，同比增长近40% [29] - 第三季度末债务与资本比率为22.4%，低于去年末的29.5%，净债务与资本比率为5.7% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度房屋交付量增长9%，达到7007套，平均销售价格增长8%，达到47.4万美元 [16] - 第三季度首次购房者订单同比下降20%，改善型和活跃成年人购房者订单分别下降22%和4% [18] - 第三季度末在建房屋18802套，其中83%已售出，17%为库存房，库存房数量比第二季度增加近900套 [19] 金融服务业务 - 第三季度税前收入为4900万美元，去年同期为6400万美元，高贷款发起量被较低的单贷款盈利能力抵消 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均运营社区数量为768个，同比下降14%，预计第四季度增加至约775个活跃社区 [18] - 积压订单平均价格同比增长18%，达到51.9万美元，预计第四季度平均成交价格为48.5 - 49万美元，同比增长约10% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续投资土地收购和开发，预计2021年投资约40亿美元，致力于构建更高效、低风险的土地储备管道，第三季度末期权控制地块占比达54% [8][9][29] - 公司通过股票回购和分红向股东返还资金，同时偿还债务，保持良好的资产负债表和流动性 [10] - 公司采用按订单生产模式，给予客户选择地块、户型和个性化房屋的权利，战略定价模式具有竞争优势 [69] - 公司继续推进场外制造设施建设，计划未来几年建设6 - 8个此类设施，主要为应对劳动力供应问题 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营受疫情影响，供应链面临挑战，包括材料短缺、交货时间变化、物流问题等，这些问题影响了第三季度业绩，并将对第四季度交付和利润率造成压力 [11][12][13] - 住房市场需求强劲，价格上涨，公司能够将成本上涨转嫁给买家，预计2022年随着价格上涨和木材成本下降，毛利率将进一步扩大 [21][23][25] - 公司预计第四季度社区数量将增加，2022年社区数量将显著增加，有望推动业务增长 [18][19][90] 其他重要信息 - 公司与供应商保持良好合作关系，供应商尽力提供所需材料，公司也积极与供应商沟通合作，共同解决问题 [13][42] - 公司注重与客户的沟通，及时告知客户进度变化，确保交付房屋的质量和完整性 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否量化影响第四季度的成本增加情况，以及如何看待2022年积压订单和新订单的毛利率 - 第四季度毛利率预期下调60 - 70个基点，其中30个基点是由于房屋交付组合变化，40个基点是每套房屋约2000美元的额外成本 [36] - 未提供2022年毛利率指引，但积压订单价格上涨18%，且预计木材成本下降，为毛利率提升创造条件，将在第四季度财报发布时提供更多信息 [37][38] 问题2: 供应链最常见的压力点在哪里，供应商是否给出产能改善和产品增加的时间线 - 不同地区压力点不同，如佛罗里达州的混凝土砌块、全美的窗户、油漆和电器等，解决时间因供应商具体问题而异 [40][41] - 公司与供应商保持良好沟通，预计2022年情况会有所改善，但恢复时间不一，将在第四季度提供更多2022年的信息 [42] 问题3: 如何看待当前的定价环境，与3个月和6个月前相比定价能力如何 - 需求环境强劲，多数社区有定价能力，部分社区价格涨幅超过1% - 3%，与第二季度相当，略弱于第一季度，公司会关注当地市场的可负担性指标 [45][46] 问题4: 2022年毛利率改善的假设中，每套房屋2000美元的额外成本是如何考虑的 - 未给出2022年毛利率预期，供应链问题不会在短期内解决，且年底建筑商对服务和材料需求增加，毛利率改善程度取决于供应链的发展，将在第四季度获得更多信息后再做评估 [48] 问题5: 关于资本配置，是否考虑降低土地持有年限指标，以及2022年毛利率改善的驱动因素 - 公司对本季度资本配置成果满意，土地投资和股东回报表现良好，54%的受控土地通过期权控制，超过50%的目标 [51][52] - 土地持有年限指标按过去12个月交付量计算为3.7 - 3.8年，若考虑未来增长，该指标会更低，公司未改变土地承保准则，目标是拥有3年的土地储备 [52][53] - 2022年毛利率改善的最大驱动因素是价格上涨，木材成本在第一、二季度将带来收益，同时需关注未来3 - 4个月的额外成本情况 [55][56] 问题6: 南卡罗来纳州的场外制造设施进展如何，供应链压力对该模式有何影响，目前限制销售的社区比例以及需求是否有降温或正常化趋势 - 南卡罗来纳州的设施预计2022年年中开始交付产品，推进场外制造主要是为应对劳动力供应问题，当前供应链挑战主要涉及原材料和物流 [58] - 目前超过一半的社区仍在限制销售，即使未限制销售的社区，市场需求也很强劲，10月销售情况持续向好 [61][62] 问题7: 活跃成年人业务交付组合在2022年是否会增加，该业务与其他业务的利润率和回报情况如何，以及如何看待销售限制、供应链瓶颈与库存重建的平衡，春季是否会出现库存房销售和交付的增长 - 活跃成年人业务交付组合可能会有1% - 3%的变化，目前该业务与改善型和入门级业务的利润率差异不大 [64] - 公司努力增加库存房数量，目前占总生产的17%，目标是达到25% - 30%，希望在第四季度和明年第一季度有更多库存房可供销售 [67] 问题8: 公司在定价和销售限制方面的做法是否与同行不同，以及在市场中是否有某些领域选择不那么激进地完成交付 - 公司的按订单生产模式和战略定价模式使其具有定价优势，地块期权和溢价同比增长7%，有助于提高利润率和盈利能力 [69][70] - 除入门级市场外，其他市场的订单和吸收率与去年相当，变化主要由社区数量下降导致，入门级市场在得克萨斯州限制销售较多，以重建库存房 [73][74] - 公司在成本控制上认为合理的会去做，同时注重客户体验和房屋质量，与竞争对手相比表现具有竞争力 [74][75] 问题9: 第四季度毛利率指引下调70个基点，其中40个基点的额外成本是否仅为一般投入成本通胀，能否提供更多关于这些不寻常成本的信息，以及这2000美元是总成本还是与3个月前相比的增量成本，30个基点的组合变化具体指什么，木材对第四季度毛利率的影响是否比预期更糟 - 40个基点的额外成本是在9% - 11%的通胀成本基础上，为完成房屋交付而产生的额外费用，如派人去零售店购买油漆、跨市场运输桁架等，不同房屋的额外成本不同，平均每套约2000美元 [78][79] - 这2000美元是与3个月前相比的增量成本 [82] - 30个基点的组合变化是指地理区域的组合变化，部分从第三季度推迟到第四季度以及从第四季度推迟到明年的房屋是高利润率房屋 [85] - 公司对木材价格有较好的可见性，木材对第四季度毛利率的影响与预期一致，第四季度木材成本高于第三季度 [85][86] 问题10: 第四季度交付数量与45天前的预期不同的原因是什么，以及对社区数量增长的信心来源和增长幅度 - 第四季度交付数量调整是由于供应链持续中断，部分房屋因供应问题无法按时交付，公司每天评估交付情况，交付数量随之调整 [88] - 公司对社区数量增长有信心，因为对自有土地和社区开发进度有清晰的了解，尽管可能面临延迟风险，但预计第四季度和2022年社区数量将增加，具体数字将在第四季度公布 [90]

业绩总结 - Q3 2021每股收益为1.82美元，较去年调整后的每股收益1.34美元增长36%[7] - 房屋销售收入同比增长18%，达到33.24亿美元[14] - Q3交付房屋数量增加9%，达到7,007套[7] - Q3毛利率提高200个基点，达到26.5%[14] - Q3的现金余额为16.25亿美元，债务资本比率降至22.4%[12] 用户数据 - 新订单数量为6,796套，同比下降17%，主要由于社区数量减少14%[9] - 新订单的价值增长4%，达到38亿美元[9] - 订单积压单位增加33%，达到19,845套[9] - 订单积压的总价值增长56%，达到103.06亿美元[9] 股东回报 - 公司在2021年前九个月回购了1200万股股票，减少了4.3%的流通股[12]

现金及现金等价物情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为15.68324亿美元，较2020年12月31日的25.82205亿美元有所下降[14] - 2021年9月现金、现金等价物和受限现金期末余额为162.4651万美元，2020年为211.4208万美元[27] - 截至2021年9月30日，公司无限制现金及等价物为16亿美元，受限现金余额为5630万美元，循环信贷额度可用7.177亿美元[171] - 2021年9月30日与12月31日相比，现金等从24.29639亿美元降至15.39275亿美元[185] 存货情况 - 截至2021年9月30日，公司房屋和土地存货为89.1744亿美元，高于2020年12月31日的77.21798亿美元[14] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，在建房屋分别为44.69295亿美元和30.8674亿美元，土地开发分别为38.49816亿美元和41.37318亿美元，生地分别为5.98329亿美元和4.9774亿美元[55] - 2021年9月30日，在建房屋价值4.469295亿美元，土地开发价值3.849816亿美元，未开发土地价值5983.29万美元，总库存8.91744亿美元，总资产12.571851亿美元[72] - 2020年12月31日，在建房屋价值3.08674亿美元，土地开发价值4.137318亿美元，未开发土地价值4977.4万美元，总库存7.721798亿美元，总资产12.205498亿美元[75] - 2021年9月30日与12月31日相比，房屋和土地库存从76.00542亿美元增至87.48663亿美元[185] 营收情况 - 2021年第三季度，公司总营收为34.7905亿美元，较2020年同期的29.54957亿美元增长约17.74%[16] - 2021年前九个月，公司总营收为95.68324亿美元，较2020年同期的78.43718亿美元增长约21.99%[16] - 2021年第三季度公司合并收入为3.47905亿美元，2020年同期为2.954957亿美元；2021年前九个月为9.568324亿美元，2020年同期为7.843718亿美元[68] - 2021年前三季度房屋销售总收入为91.56371亿美元，较2020年同期增长22%[143] - 2021年前三个月金融服务业务总营收为9.1482亿美元，同比下降14%；前九个月总营收为28.8632亿美元，同比增长13%[164] - 2021年9月与2020年30日相比，收入从74.24736亿美元增至90.35505亿美元[186] 净利润情况 - 2021年第三季度，公司净利润为4.75549亿美元，较2020年同期的4.16398亿美元增长约14.20%[16] - 2021年前九个月，公司净利润为12.83055亿美元，较2020年同期的9.68728亿美元增长约32.45%[16] 每股收益情况 - 2021年第三季度，公司基本每股收益为1.83美元，稀释每股收益为1.82美元[16] - 2021年前九个月，公司基本每股收益为4.86美元，稀释每股收益为4.85美元[16] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为1.83美元和1.54美元，摊薄后每股收益分别为1.82美元和1.54美元；2021年和2020年前九个月基本每股收益分别为4.86美元和3.57美元，摊薄后每股收益分别为4.85美元和3.56美元[44] 股东权益情况 - 截至2021年9月30日，公司股东权益为71.41752亿美元，高于2020年12月31日的65.69989亿美元[14] - 2020年6月30日股东权益总额为585.1668万美元，2020年9月30日为624.0015万美元，2019年12月31日为545.818万美元[25] 现金股息情况 - 2021年第三季度，公司宣布的现金股息为每股0.14美元，前九个月为每股0.42美元[16] - 2021年前九个月，公司宣布现金股息总计1.103亿美元，回购1200万股，花费6.143亿美元；2020年同期宣布现金股息总计9750万美元，回购280万股，花费9570万美元[83] - 2021年前九个月，公司宣布现金股息总计1.103亿美元，回购1200万股，花费6.143亿美元；截至9月30日，剩余回购授权为7.406亿美元[177] 经营、投资、融资活动现金情况 - 2021年9月经营活动产生的净现金为54.8225万美元，2020年为126.6625万美元[27] - 2021年9月投资活动使用的净现金为8.6468万美元，2020年为10.7179万美元[27] - 2021年9月融资活动使用的净现金为146.9341万美元，2020年为29.6694万美元[27] - 2021年前九个月经营活动净现金流入为5.482亿美元，投资活动净现金流出为8650万美元[178][181] - 2020年前三季度投资活动使用净现金1.072亿美元，主要包括收购ICG花费8330万美元和资本支出4690万美元，部分被非合并实体分配的1990万美元抵消[182] - 2021年前三季度融资活动使用净现金15亿美元，主要包括回购1200万股普通股花费6.143亿美元、偿还债务7.974亿美元和支付现金股息1.117亿美元，部分被回购协议下的6470万美元净借款抵消；2020年前三季度融资活动使用净现金2.967亿美元，主要包括回购280万股普通股花费9570万美元、偿还债务1100万美元、支付现金股息9780万美元和回购协议下净偿还7750万美元[183] 收购及相关费用情况 - 2020年1月24日公司以1.04亿美元收购ICG，2020年1月支付8330万美元，2021年支付1040万美元，2022年将支付1040万美元[33] - 2020年第一季度ICG商誉减值2020万美元[34] - 2020年第二季度公司记录遣散费1030万美元[35] 客户存款及合同资产情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，已售未交付房屋的客户存款分别为8.235亿美元和4.495亿美元[38] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，保险经纪佣金相关合同资产分别为4160万美元和3850万美元[41] 抵押贷款相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，可供出售住宅抵押贷款的公允价值分别为6.014亿美元和5.65亿美元，未偿还本金余额分别为5.864亿美元和5.391亿美元[44] - 2021年和2020年第三季度抵押贷款销售净收益分别为5840万美元和7660万美元，2021年和2020年前九个月分别为1.926亿美元和1.738亿美元[44] 利率锁定承诺及远期合约等情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，利率锁定承诺分别为5.215亿美元和3.672亿美元[45] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，未到期远期合约分别为8.43亿美元和6.864亿美元，全贷款投资者承诺分别为2.355亿美元和1.696亿美元[47] ASC 326相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，ASC 326范围内的资产分别为1.945亿美元和1.762亿美元[50] - 2020年1月1日采用ASC 326导致留存收益减少70万美元[52] 资本化利息情况 - 2021年和2020年第三季度资本化利息分别为3170.7万美元和4004.4万美元，2021年和2020年前九个月分别为9780.9万美元和1.19643亿美元[56] 土地期权相关情况 - 截至2021年9月30日，土地期权相关存款和预收购成本为3.54288亿美元，剩余购买价格为52.88883亿美元；截至2020年12月31日，相关存款和预收购成本为2.91864亿美元，剩余购买价格为37.73568亿美元[61] - 2021年9月30日土地期权协议下剩余购买价格总计53亿美元[138] - 2021年9月30日土地期权协议相关最大风险敞口为3.543亿美元，其中1940万美元可退还[139] - 截至2021年9月30日，土地期权协议剩余总购买价格为53亿美元[188] 土地相关费用情况 - 2021年第三季度土地相关费用为356.7万美元，2020年同期为174.8万美元；2021年前九个月为682万美元，2020年同期为1393万美元[63] - 土地相关费用包含土地减值、待售土地可变现净值调整和放弃土地期权合同的存款及预收购成本核销[71] - 2021年第三季度公司土地相关费用为3567美元，2020年为1748美元；前九个月2021年为6820美元，2020年为13930美元[149] 合并税前收入情况 - 2021年第三季度公司合并税前收入为6204.02万美元，2020年同期为4841.67万美元；2021年前九个月为1.653928亿美元，2020年同期为1.204944亿美元[68] 业务特殊费用情况 - 2021年前九个月，佛罗里达业务含2020万美元商誉减值费用[68] - 2021年前九个月，其他房屋建筑业务含5370万美元和5940万美元保险调整费用，以及6150万美元债务赎回损失[68] 应付票据情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日应付票据分别为20.59923亿美元和27.52302亿美元，估计公允价值分别为25.82625亿美元和34.15662亿美元[77] 债务赎回情况 - 2021年前九个月，公司通过现金要约收购加速赎回2026年和2027年到期的无担保票据，分别为2亿美元和1亿美元，导致损失6150万美元[78] - 2021年前九个月，公司通过现金要约加速赎回2026年到期的2亿美元和2027年到期的1亿美元无担保票据，赎回损失6150万美元[172] - 2021年3月、2026年3月和2027年1月到期的无担保优先票据分别提前赎回4.26亿美元、2亿美元和1亿美元[186] 循环信贷安排情况 - 循环信贷安排到期日为2023年6月，最大借款能力为10亿美元，可增加至15亿美元，2021年9月30日和2020年12月31日未使用借款分别为7.177亿美元和7.503亿美元[80][81] 金融服务债务情况 - 金融服务债务方面，2021年9月30日回购协议最高总承诺为5.8亿美元，2021年12月27日至2022年1月13日将增至6.5亿美元，2021年9月30日和2020年12月31日未偿还金额分别为4.765亿美元和4.118亿美元[82] 股份支付计划情况 - 2021年和2020年前九个月，参与者根据股份支付计划交出的股份价值分别为1060万美元和1490万美元[84] 有效税率情况 - 2021年第三季度和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%[87] - 2021年前三季度和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%，差异主要因州所得税费用和联邦节能住宅税收抵免相关福利[125] - 2021年前三个月和前九个月有效税率分别为23.3%和22.4%，2020年同期分别为14.0%和19.6%[169] 净递延税资产及未确认税收利益情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，净递延税资产分别为1990万美元和3270万美元，未确认税收利益分别为2390万美元和3090万美元[88] 已发行信用证和担保债券情况 - 2021年9月30日和2020年12月31日，已发行信用证和担保债券分别总计2.823亿美元和18亿美元、2.497亿美元和15亿美元[95] - 截至2021年9月30日，未到期信用证总计2.823亿美元，未到期 surety bonds 约18亿美元[187] 产品保修负债情况 - 公司为产品保修估计成本并记录负债，实际保修成本未来可能与当前估计不同[99] 索赔准备金情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司所有索赔的准备金分别为6.247亿美元和6.418亿美元，IBNR及相关索赔费用负债分别约占总一般责任准备金的70%和68%[105] - 2021年和2020年截至9月30日的九个月

业绩总结 - Q2 2021报告的每股收益为1.90美元，调整后每股收益为1.72美元[8] - 房屋销售收入同比增长31%，达到32.35亿美元[14] - 交付数量增加22%，达到7,232套住宅[8] - 房屋建筑毛利率上升270个基点，达到26.6%[14] - 新订单数量增加28%，达到8,322套住宅[9] 用户数据 - 订单积压单位增加52%，达到20,056套，积压价值增加70%，达到98亿美元[9] 未来展望 - 公司在南卡罗来纳州佛罗伦萨签署第二个离岸制造工厂的租约，预计于2022年开业[7] 财务状况 - 截至Q2末，公司现金余额为17.21亿美元，债务资本比率降至22.7%[12] - Q2 SG&A费用为2.72亿美元，占房屋销售收入的8.4%[14] 股票回购 - 公司在Q2回购2亿美元的普通股，2021年前六个月共回购6.9百万股，减少2.4%的流通股[12]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度批发收入同比增长31%至32亿美元，主要因房屋交付量增加22%至7232套，以及平均售价上涨7%至44.7万美元 [18] - 净新订单同比增加28%至8322套，积压订单同比增长52%至20056套，积压订单价值增长70%至98亿美元 [19][21] - 房屋建筑毛利率从去年的23.9%提升至26.6%，预计第三季度为26.8%，第四季度为27.3% [23][24] - 第二季度SG&A费用为2.72亿美元，占房屋销售收入的8.4%，调整后为3.19亿美元，占比9.8%，预计全年调整后SG&A占比为9.6% [25] - 财务服务业务第二季度税前收入为5100万美元，低于去年的6000万美元 [26] - 第二季度净利润为5.03亿美元，每股收益1.90美元，调整后净利润为4.56亿美元，每股收益1.72美元 [27] - 季度末现金为17亿美元，债务资本比率从去年的32.1%降至22.7%，净债务资本比率为4.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新房销售业务中，首次购房者订单增加12%至2637套，改善型购房者订单增加15%至3273套，活跃成年购房者订单增加81%至2412套 [20] - 交付房屋中，首次购房者占比32%，改善型购房者占比41%，活跃成年购房者占比27% [19] - 财务服务业务第二季度税前收入下降，反映市场竞争加剧 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场和各买家群体的平均售价均有上涨，第二季度平均售价上涨7%或3.1万美元 [18][19] - 积压订单平均价格较去年第二季度上涨12%至49.1万美元 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加土地投资，2021年前六个月已投资18亿美元，目标全年投资约40亿美元，同比增加8% [10][28] - 控制更多土地通过期权方式，季度末53%的土地为期权控制，接近历史高位 [10][29] - 投资异地制造战略，租赁南卡罗来纳州佛罗伦萨的设施，预计2022年上半年开始交付产品 [11] - 与Invitation Homes合作，2022年起五年内预计设计建造约7500套新房出售给对方 [30][31] - 行业历史运营利润率约10%，公司过去几年表现突破该范式，整个行业都在努力提升表现 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房需求在第二季度强劲，7月前几周仍保持该趋势，消费者对购买新房兴趣高 [14] - 供应短缺和价格上涨可能影响短期市场，但长期需求趋势乐观，受人口结构、房屋供应不足、经济改善和利率环境等因素支撑 [17] - 供应链问题导致建筑周期延长约两周，影响交付量，但预计不会比当前情况更糟，希望随着世界重新开放问题能得到解决 [41] 其他重要信息 - 公司被评为2021年《财富》和Great Place to Work评选的千禧一代最佳工作场所之一，此前还入选《财富》100家最佳雇主榜单 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价格上涨是否使需求池因 affordability 而变窄 - 公司未看到需求减弱，通过限制地块释放等方式限制销售，需求至少与第一季度持平，部分地区更好 [35][36] 问题2: “easy offer process” 的使用情况 - 这是公司使用的工具之一，并非在每个部门和社区都使用，很多部门会使用，但无法提供具体使用次数 [37][38] 问题3: 销售限制未来几个月的走向 - 供应链情况基本不变，希望随着世界重新开放问题能改善；需求强劲，未受夏季其他干扰因素影响 [40][41][42] 问题4: 与 Invitation Homes 的合作是增量业务还是会影响现有销售业务 - 部分是增量业务，也会有项目存在一定的替代性，该合作有助于公司获取更大地块，且租赁房屋价格较低、建造周期短、施工更简单 [43][44][45] 问题5: 高订单速度如何改变行业和公司购地思维 - 公司购地思维和回报预期未变，社区规模略有增大；与 Invitation Homes 的合作可加速建造和交付，拓宽可考虑的土地资产范围 [47][48][49] 问题6: 与 Invitation Homes 合作的土地购买是否有保证或特殊安排 - 双方按项目单独进行评估，有正常的购买和销售协议，有效管理了风险 [53][54] 问题7: 放松销售限制的目标 - 考虑因素包括客户在积压订单中的时间（理想为6 - 7个月）、整体周期时间、地块可用性和开发时间、生产能力和贸易可用性等；部分入门级社区会增加样板房建设，在房屋达到后期生产阶段才出售 [56][57][58] 问题8: 首次购房者的定价能力 - 本季度首次购房者平均售价为33.8万美元，同比上涨6%，各买家群体价格上涨较为一致 [60][61] 问题9: 第二季度开工水平是否会持续或增加 - 第二季度开工9800套是为了处理积压订单和重建样板房库存，不会在今年剩余时间维持该速度；第三、四季度开工率将高于去年，但低于第二季度 [63][64][65] 问题10: 第三、四季度木材成本对毛利率的影响及2022年情况 - 不提供2022年毛利率指引；若木材价格维持当前水平，将是利好因素；历史上木材成本占ASP的3% - 5%，曾升至6% - 8%，若能回到3% - 5%，将有较大收益 [66][67][68] 问题11: 异地制造设施的情况 - 暂未提供利润率指引，目前对业务影响较小；产品质量高，可节省框架外壳组件的周期时间，希望未来举办活动展示工厂情况 [70][71][72] 问题12: 土地投资在不同产品类别和地区的分配 - 消费者群体方面，与历史目标一致，首次购房者占35%，Pulte品牌改善型家庭社区占40%，活跃成年购房者占25%；市场方面，除重新进入丹佛、在北卡罗来纳州三角地区扩张外，基本与现有业务范围一致 [73][74][75] 问题13: 活跃成年业务未来两三年的发展 - 该业务表现出色，新社区位置更好，部分遗留社区有土地可开发，有助于提高回报和库存周转率；看好美国住房市场，对活跃成年业务尤其乐观 [77][79][80] 问题14: 下半年销售速度的预期 - 不提供第三、四季度订单率指引，当前需求强劲且公司限制销售，难以用历史模型预测未来订单增长 [81][82][83] 问题15: SG&A费用降低的驱动因素及未来趋势 - 随着业务增长，SG&A费用占收入的比例呈下降趋势；公司会继续在IT和营销等方面投资，认为这有助于业务发展 [84][85][86] 问题16: 资本分配的其他预期 - 资本分配策略不变，会继续投资业务、发放股息和进行股票回购 [87][88] 问题17: 行业明年能否达到180万套开工量 - 供应链挑战是全球性问题，行业有产能，但受某些材料短缺和土地开发的限制；公司有健康的土地储备，但整个行业情况需由经济学家判断 [90][91][94]

现金及现金等价物变化 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为16.6327亿美元，较2020年12月31日的25.82205亿美元有所下降[16] - 2020年初现金、现金等价物和受限现金为1251456美元，年末为1697796美元；2021年初为2632235美元，年末为1721122美元[30] - 2021年6月30日，公司有17亿美元无限制现金及等价物、5790万美元受限现金余额，循环信贷额度下可用7.391亿美元；债务与总资本比率为22.7%（2020年12月31日为29.5%）[171] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为16.3843亿美元，房屋和土地库存为82.52045亿美元，总资产为109.58646亿美元，总负债为45.29814亿美元[192] 房屋和土地库存变化 - 截至2021年6月30日，公司房屋和土地库存为83.78951亿美元，较2020年12月31日的77.21798亿美元有所增加[16] - 2021年6月30日和2020年12月31日，在建房屋分别为40.79383亿美元和30.8674亿美元[58] - 截至2021年6月30日，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的在建房屋分别为379,303千美元、631,880千美元、803,909千美元、522,661千美元、468,435千美元、1,213,043千美元；开发中土地分别为230,831千美元、576,612千美元、860,922千美元、376,402千美元、417,435千美元、1,089,048千美元；未开发土地分别为28,960千美元、59,327千美元、74,281千美元、25,872千美元、95,595千美元、192,561千美元；总库存分别为639,094千美元、1,267,819千美元、1,739,112千美元、924,935千美元、981,465千美元、2,494,652千美元；总资产分别为735,366千美元、1,405,516千美元、2,100,982千美元、1,041,914千美元、1,082,300千美元、2,734,463千美元。其他房屋建筑业务总库存为331,874千美元，总资产为2,249,872千美元。金融服务业务总资产为731,607千美元。公司总计在建房屋4,079,383千美元，开发中土地3,808,810千美元，未开发土地490,758千美元，总库存8,378,951千美元，总资产12,082,020千美元[74] - 截至2020年12月31日，各地区房屋在建数量为308.674万套，土地开发数量为413.7318万套，总库存为772.1798万套，总资产为1151.339亿美元[77] - 截至2021年6月30日，公司控制的地块总数为206641块，较2020年12月31日的180352块有所增加；土地期权协议剩余购买价格为48亿美元，相关存款和预收购成本为3.269亿美元，其中1650万美元可退还[136] - 截至2021年6月30日，土地期权协议的剩余购买总价为48亿美元[194] 营收和利润变化 - 2021年第二季度，公司总营收为33.59484亿美元，较2020年同期的25.93781亿美元增长约29.5%[18] - 2021年上半年，公司总营收为60.89274亿美元，较2020年同期的48.88761亿美元增长约24.5%[18] - 2021年第二季度，公司净利润为5.03399亿美元，较2020年同期的3.4862亿美元增长约44.4%[18] - 2021年上半年，公司净利润为8.07506亿美元，较2020年同期的5.52331亿美元增长约46.2%[18] - 2020年净收入为552331美元，2021年为807506美元[30] - 2021年6月30日和2020年同期，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的季度收入分别为285,874千美元和141,478千美元、517,256千美元和457,863千美元、791,564千美元和581,520千美元、465,590千美元和339,680千美元、470,294千美元和365,348千美元、737,877千美元和613,090千美元；上半年收入分别为462,342千美元和303,912千美元、954,034千美元和840,257千美元、1,416,805千美元和1,088,209千美元、832,403千美元和631,849千美元、844,416千美元和710,086千美元、1,382,124千美元和1,165,096千美元。金融服务业务季度收入分别为91,029千美元和94,802千美元，上半年收入分别为197,150千美元和149,352千美元。合并季度收入分别为3,359,484千美元和2,593,781千美元，上半年收入分别为6,089,274千美元和4,888,761千美元[70] - 2021年6月30日和2020年同期，东北、东南、佛罗里达、中西部、得克萨斯、西部的季度税前利润分别为53,300千美元和18,944千美元、93,444千美元和72,780千美元、147,833千美元和97,263千美元、70,804千美元和43,607千美元、84,388千美元和59,909千美元、131,070千美元和90,164千美元；上半年税前利润分别为79,194千美元和37,553千美元、164,766千美元和127,524千美元、249,040千美元和152,596千美元、123,668千美元和75,069千美元、150,037千美元和113,504千美元、229,902千美元和157,419千美元。其他房屋建筑业务季度利润分别为7,180千美元和13,918千美元，上半年亏损分别为80,884千美元和22,861千美元。金融服务业务季度利润分别为51,454千美元和60,424千美元，上半年利润分别为117,803千美元和79,974千美元。合并季度税前利润分别为639,473千美元和457,009千美元，上半年税前利润分别为1,033,526千美元和720,778千美元[70] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，房屋建造税前收入分别同比增长48%和43%[119] - 截至2021年6月30日的三个月，金融服务税前收入同比下降15%；六个月同比增长47%[122] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，房屋销售收入分别同比增长31%和24%[125] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，土地及其他销售收入分别为3307.6万美元和6023.5万美元，低于2020年同期的6900万美元和1.08亿美元[125] - 2021年3月和6月房屋销售收入分别为32.35379亿美元和58.31889亿美元，较2020年同期分别增长31%和24%[139] - 2021年3月和6月税前收入分别为5.88019亿美元和9.15723亿美元，较2020年同期分别增长48%和43%[139] - 金融服务业务中，第二季度抵押贷款收入70227美元，同比下降9%；六个月收入159267美元，同比增长35%[164] - 金融服务业务第二季度总收入91029美元，同比下降4%；六个月总收入197150美元，同比增长32%[164] - 2021年第二季度金融服务总收入同比下降4%，2021年上半年同比增长32%[167] - 2021年第二季度所得税前收入同比下降15%，2021年上半年同比增长47%[168] - 2021年上半年，公司收入为57.26823亿美元，收入成本为42.3146亿美元，销售、一般和行政费用为5.39275亿美元，所得税前收入为8.75942亿美元[192] 每股收益变化 - 2021年第二季度，公司基本每股收益为1.91美元，较2020年同期的1.29美元增长约48.0%[18] - 2021年上半年，公司基本每股收益为3.04美元，较2020年同期的2.03美元增长约50.0%[18] - 2021年第二季度和2020年同期，基本每股收益分别为1.91美元和1.29美元；2021年上半年和2020年同期，基本每股收益分别为3.04美元和2.03美元[47] 股东权益变化 - 截至2021年6月30日，公司股东权益为69.58468亿美元，较2020年12月31日的65.69989亿美元有所增加[16] - 2020年3月31日股东权益总计5530391美元，6月30日为5851668美元，12月31日为5458180美元[27] 现金股息变化 - 2021年第二季度，公司宣布的现金股息为每股0.14美元，较2020年同期的0.12美元有所增加[18] - 2021年上半年，公司宣布现金股息总计7410万美元，回购690万股，花费3.537亿美元；2020年同期宣布现金股息6510万美元，回购280万股，花费9570万美元[85] - 2021年上半年，公司宣布现金股息总计7410万美元，回购690万股，花费3.537亿美元；董事会批准额外10亿美元股票回购授权[177] 经营、投资和融资活动现金流量变化 - 2020年经营活动提供的净现金为807872美元，2021年为432068美元[30] - 2020年投资活动使用的净现金为105450美元，2021年为47384美元[30] - 2020年融资活动使用的净现金为256082美元，2021年为1295797美元[30] - 2021年上半年经营活动净现金流入4.321亿美元，2020年同期为8.079亿美元；投资活动净现金流出4740万美元，2020年同期为1.055亿美元；融资活动净现金流出13亿美元，2020年同期为2.561亿美元[177][178][179][180][181] 收购及相关费用 - 2020年1月24日公司以1.04亿美元收购ICG，其中8330万美元和1040万美元分别于2020年1月和2021年支付，另有1040万美元将于2022年结算[36] - 2020年第一季度ICG商誉减值2020万美元[37] - 2020年3 - 6月公司记录遣散费1030万美元[38] - 2020年其他费用净额为7810美元，2021年为3259美元[40] 各项资产和负债数据变化 - 2021年6月30日和2020年12月31日，已售未交付房屋的客户存款分别为7.31亿美元和4.495亿美元[41] - 2021年6月30日和2020年12月31日，估计未来续保佣金的相关合同资产分别为4060万美元和3850万美元[44] - 2021年6月30日和2020年12月31日，可供出售的住宅抵押贷款的总公允价值分别为5.812亿美元和5.65亿美元[47] - 2021年第二季度和2020年同期，抵押贷款销售净收益分别为5670万美元和6630万美元；2021年上半年和2020年同期，分别为1.342亿美元和9720万美元[47] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司的利率锁定承诺总额分别为4.925亿美元和3.672亿美元[48] - 2021年6月30日和2020年12月31日，未到期的远期合约分别为8.15亿美元和6.864亿美元，整笔贷款投资者承诺分别为2.087亿美元和1.696亿美元[50] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司根据ASC 326报告的范围内资产分别为1.984亿美元和1.762亿美元[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，与可变利益实体（VIE）的土地期权存款和预收购成本分别为126,617千美元和126,900千美元，剩余购买价格分别为1,866,043千美元和1,586,551千美元；其他土地期权的对应数据分别为200,303千美元和164,964千美元，2,889,793千美元和2,187,017千美元[62] - 截至2021年6

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为3.04亿美元，合每股1.13美元；调整后净收入为3.43亿美元，合每股1.28美元。2020年第一季度，公司净收入为2.04亿美元，合每股0.74美元，调整后净收入为2.19亿美元，合每股0.80美元 [27] - 第一季度税前费用为6100万美元，与完成的3亿美元高级票据现金要约收购有关；税前保险收益为1000万美元 [6] - 第一季度末现金为16亿美元，总债务与资本比率降至23.3%，净债务与资本比率为5.5% [27] - 第一季度土地收购和开发投资7.95亿美元，第一季度末控制约19.4万宗地块，其中9.4万宗为自有，10万宗通过期权控制 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第一季度房屋销售收入同比增长17%至26亿美元，房屋交付量增长12%至6044套，平均销售价格上涨4%至43万美元 [17] - 第一季度净新订单同比增长31%至9852套，各地区和买家群体需求强劲，首次购房者订单增长39%至3303套，改善型购房者订单增长18%至4040套，活跃成年购房者订单增长49%至2509套 [18] - 第一季度平均运营社区837个，较去年的873个下降4% [19] - 第一季度取消率降至8%，积压订单房屋数量增加50%至18966套，积压订单价值增长58%至88亿美元 [20] - 第一季度开工房屋数量增加25%至8364套，在建房屋总数增加22%至14728套，其中1798套（12%）为样板房 [21] 金融服务业务 - 第一季度税前收入从去年的2000万美元增至6600万美元以上，贷款捕获率提高150个基点至88% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场单户住宅短缺380万套，较2018年增长52% [9] - 公司第一季度各地区和买家群体需求强劲，4月前三周需求持续强劲 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先投资土地资产以获取风险调整回报，自2016年以来已投资146亿美元进行土地收购和开发，同时优化土地储备结构，增加期权地块比例 [13] - 公司将资金返还给股东，过去五年通过股息和股票回购返还约30亿美元，本季度回购1.54亿美元股票，董事会批准增加10亿美元股票回购授权 [14] - 公司计划在2021年增加30%的土地收购和开发投资，同时降低财务杠杆，第一季度偿还7.26亿美元债务 [14][15] - 行业运营和回报模式不断成熟，能够以更低风险实现更高回报，投资者对该行业的投资信心增强 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求强劲源于住房短缺、疫情影响、人口结构、低利率和经济改善等因素，公司有望受益于市场需求增长 [9][10] - 公司运营和财务表现持续改善，定价策略和业务实践有助于提高毛利率和调整后运营利润率，现金流可支持业务增长和股东回报 [11] - 公司预计第二季度开工至少1万套房屋，交付7400 - 7700套房屋，全年交付3.2万套房屋，平均销售价格将有所提高 [21][22] - 公司预计全年房屋成本（不包括土地）上涨6% - 8%，但强劲的需求环境使公司能够转嫁成本，预计毛利率将在2021年剩余时间内提高 [24] 其他重要信息 - 公司在第一季度推出名为“Pulte Cares”的网站板块，展示可持续发展业务和相关报告 [31] - 公司入选《财富》杂志“100家最佳雇主”榜单 [31] - 标准普尔将公司债务评级上调至投资级 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 活跃成年购房者的买家画像是否有变化 - 活跃成年购房者的构成、来源地和需求与过去四到五年基本相同 [35][37] 问题2: 成本通胀轨迹与利润率的关系 - 成本通胀主要由木材价格上涨推动，公司预计全年房屋成本（不包括土地）上涨6% - 8%，但强劲的定价环境使公司能够覆盖成本增加，预计毛利率将逐季提高约50个基点 [38][39][40] 问题3: 第二季度开工加速的原因及周期时间趋势 - 公司业务规模、与贸易伙伴的关系以及采购团队的管理能力是开工加速的主要原因；部分市场因供应链限制导致周期时间略有增加，但已纳入交付和开工指导 [42][43][44] 问题4: 销售方式是否因周期时间和成本环境改变 - 在某些消费者群体（尤其是低价段），公司会等待房屋进入生产后期再销售，以获取当前销售价格、更好掌握交付时间和成本；部分开工率增加是为了重建样板房库存 [45][46][47] 问题5: 4月需求强度及第一季度销售节奏是否可持续 - 4月前三周需求持续强劲，通常第二季度5 - 6月会有季节性调整，但当前市场需求强劲，公司需限制销售 [49][50][51] 问题6: 高毛利率能否在未来几年持续 - 公司未对2021年以后的毛利率进行指导，但公司在业务运营方面进行了结构性改变，注重创造股东价值和资本配置 [52][53][54] 问题7: 活跃成年需求的可持续性及大型Del Webb社区的吸收能力 - 4月前三周Del Webb社区的客流量持续强劲，活跃成年需求可持续；大型Del Webb社区的吸收率较高，但在整体业务中占比相对较小 [56][57][61] 问题8: 是否对积压订单进行压力测试及对结构性利润率改善的看法 - 公司未明确提及是否进行压力测试，但认为积压订单的买家信用状况良好，利率上升不会使买家陷入困境；公司认可虚拟旅游、降低利息成本等因素对业务有益，但利润率还受土地成本、建筑成本和销售价格等多种因素影响 [64][65][66] 问题9: ICG业务对开工的贡献 - ICG业务对公司整体影响较小，但对杰克逊维尔业务有显著影响，公司即将宣布第二家工厂的选址 [68][69][70] 问题10: 行业结构改善的原因及公司期权土地比例的走向 - 行业在资本配置上更加自律，公司和行业的资产负债表上自有土地减少，期权增加，自由现金流增加，股息和股票回购增加，债务减少；公司期权土地比例有望进一步提高 [72][73][74] 问题11: 取消订单房屋能否实现更高价格和利润率 - 取消率降至8%，是公司10年来最低水平，取消订单房屋可实现更高价格，但对毛利率指导影响不大 [75][76] 问题12: 2021年剩余时间及2022年社区数量的变化 - 2021年第二、三、四季度社区数量预计较去年同期下降5% - 10%，公司未对2022年进行指导 [78][79] 问题13: 活跃成年房屋的建造时间及利润率指导是否受客户群体结构变化影响 - 活跃成年房屋的建造周期与核心产品无明显差异；利润率指导受客户群体从改善型向首次购房者转变的影响，活跃成年客户群体相对稳定 [80][81][82] 问题14: 社区数量减少但交付量增加的原因及吸收速度的驱动因素 - 社区规模与过去三年基本相同，平均每个社区约130宗地块；吸收速度提高部分受业务向入门级市场转移的影响，入门级社区的吸收速度通常较高 [83][84][86] 问题15: 今年和明年的定价预期 - 公司未对明年定价进行指导，目前预计今年成本同比上涨6% - 8%，过去三到四年涨幅为1% - 2%；希望木材市场价格能够缓和，明年成本涨幅能够回落 [87][88][89] 问题16: 除木材外的成本通胀情况及劳动力市场情况 - 水泥价格在活跃市场有上涨，劳动力市场繁忙，公司需支付更高成本吸引工人，木材和劳动力仍是成本的主要驱动因素 [91][92] 问题17: 德州天气对交付的影响 - 德州冬季风暴导致业务停工约两周，是本季度交付未达指导的主要原因，公司预计在第二季度弥补大部分损失 [93][94] 问题18: 活跃成年购房者需求回升的原因 - 疫苗接种增强了活跃成年购房者的信心，同时改善型市场的强劲使他们能够以高价出售现有房屋，从而有信心和资金购买退休房屋 [97][98] 问题19: 各买家群体的价格涨幅 - 首次购房者价格同比上涨2%，改善型购房者上涨4%，活跃成年购房者上涨6% [100]