公司股权与物业情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有运营合伙企业约91.8%的股份[132] - 截至2023年9月30日，公司拥有和/或管理18处物业，总面积达1380万平方英尺[133] 合资企业融资情况 - 2023年9月27日，公司持股31.1%的合资企业完成对旧金山300 Mission Street的2.3205亿美元再融资，新贷款利率4.50%，旧贷款2.73亿美元，利率3.65% [134] 股份回购情况 - 截至2022年12月31日，公司已回购2418.3768万股普通股，总价1.85亿美元，截至2023年9月30日，现有计划下还有1500万美元可用于未来回购[135] 物业租赁情况（整体） - 2023年6月30日，摩根大通承接与第一共和银行租约中的34.401万平方英尺空间，放弃11.6716万平方英尺空间[136] - 2023年6月28日，公司与收购硅谷银行证券大部分资产的实体签订新租约，长租6.8183万平方英尺，短租4.0811万平方英尺[137] - 2023年第三季度，公司共出租29.8259万平方英尺，自有份额22.7082万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺75.65美元，出租率从89.6%降至88.1% [138] - 2023年第三季度出租的29.8259万平方英尺中，22.0495万平方英尺为第二代空间，GAAP基础上租金上涨0.5%，现金基础上下降0.4% [139] - 2023年前九个月，公司共租赁56.574万平方英尺，其中公司份额为45.4819万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺78.42美元[148] - 2023年前九个月，公司租赁的二代空间为39.8891万平方英尺，GAAP基础上租金率增长0.9%，现金基础上下降1.2%[149] - 2023年前九个月签署租约的加权平均租期为9.5年，租户改进和租赁佣金为每平方英尺每年11.37美元，占初始租金的14.5%[149] 物业租赁情况（纽约地区） - 2023年第三季度，纽约地区出租18.4782万平方英尺，自有份额18.0847万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺72.57美元，出租率从90.5%降至90.4% [140] - 2023年前九个月，纽约租赁36.353万平方英尺，公司份额为35.2901万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺75.62美元[150] - 2023年前九个月，纽约二代空间为30.2046万平方英尺，GAAP基础上租金率增长2.8%，现金基础上下降1.5%[151] - 2023年前九个月，纽约签署租约的加权平均租期为10.7年，每平方英尺每年11.03美元，占比14.6%[151] 物业租赁情况（旧金山地区） - 2023年第三季度，旧金山地区出租11.3477万平方英尺，自有份额4.6235万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺87.71美元，出租率从87.2%降至82.0% [141] - 2023年前九个月，旧金山租赁20.221万平方英尺，公司份额为10.1918万平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺88.14美元[152] - 2023年前九个月，旧金山二代空间为9.6845万平方英尺，GAAP基础上租金率下降3.8%，现金基础上下降0.6%[153] - 2023年前九个月，旧金山签署租约的加权平均租期为5.3年，每平方英尺每年13.76美元，占比15.6%[153] 租赁入住率情况 - 截至2023年9月30日，公司整体同店租赁入住率为88.1%，纽约为90.4%，旧金山为82.0%；截至2022年12月31日，整体为91.3%，纽约为92.1%，旧金山为88.9%[147,158] 股东盈利情况（第三季度） - 2023年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为838.5万美元，摊薄后每股亏损0.04美元；2022年同期净利润为153.7万美元，摊薄后每股盈利0.01美元[160] - 2023年第三季度，归属于普通股股东的运营资金（FFO）为4672.1万美元，摊薄后每股0.21美元；2022年同期为5336.6万美元，摊薄后每股0.24美元[161] - 2023年第三季度，归属于普通股股东的核心运营资金（Core FFO）为4782.2万美元，摊薄后每股0.22美元；2022年同期为5424.9万美元，摊薄后每股0.24美元[162] 股东盈利情况（前九个月） - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净亏损为5419.4万美元，摊薄后每股亏损0.25美元；2022年同期净利润为147.4万美元，摊薄后每股盈利0.01美元[166] - 2023年前九个月，归属于普通股股东的FFO为1.37517亿美元，摊薄后每股0.63美元；2022年同期为1.61561亿美元，摊薄后每股0.73美元[167] 公司营收情况（第三季度） - 2023年第三季度公司总营收1.89181亿美元，较2022年同期的1.87147亿美元增加203.4万美元[173][174] - 2023年第三季度房地产相关基金投资收入206万美元，公司持有Paramount Group Real Estate Fund X, LP 13.0%的所有权权益[173][179] 公司营收情况（前九个月） - 2023年前三季度公司总营收5.50317亿美元，较2022年同期的5.56349亿美元减少603.2万美元[190][191] - 2023年前九个月利息及其他收入为1000.7万美元，较2022年同期的260.7万美元增加740万美元，主要因现金余额和短期投资收益率提高[199] 公司费用情况（第三季度） - 2023年第三季度公司总费用1.51357亿美元，较2022年同期的1.44384亿美元增加697.3万美元[173][177] 公司费用情况（前九个月） - 2023年前三季度公司总费用4.45297亿美元，较2022年同期的4.24508亿美元增加2078.9万美元[190] - 2023年前九个月公司费用为4.45297亿美元，较2022年同期的4.24508亿美元增加2078.9万美元[194] 房地产相关基金投资情况（第三季度） - 2023年第三季度未合并房地产相关基金亏损72.1万美元，2022年同期收入30万美元，主要因夹层贷款投资未实现亏损76.2万美元[173][180] 房地产相关基金投资情况（前九个月） - 2023年前三季度房地产相关基金投资亏损3703.4万美元，2022年同期无亏损[190] - 2023年前九个月房地产相关基金投资损失为3703.4万美元，主要源于4565.8万美元夹层贷款投资未实现损失，公司在相关基金中拥有13.0%所有权权益[196] 未合并合资企业情况（第三季度） - 2023年第三季度未合并合资企业亏损2897.4万美元，较2022年同期的579.7万美元增加2317.7万美元，主要因One Steuart Lane住宅公寓减值损失2394.2万美元[173][181] 未合并合资企业情况（前九个月） - 2023年前三季度未合并房地产基金亏损86.7万美元，2022年同期收入62.5万美元，亏损增加149.2万美元[190] - 2023年前九个月未合并房地产相关基金损失为86.7万美元，2022年同期收入为62.5万美元，主要因76.2万美元夹层贷款投资未实现损失[197] - 2023年前九个月未合并合资企业损失为6313.8万美元，较2022年同期的1532.6万美元增加4781.2万美元，主要因60华尔街房地产减值损失2473.4万美元和One Steuart Lane住宅公寓减值损失2394.2万美元[198] 公司流动性与债务情况 - 截至2023年9月30日，公司流动性为12.2亿美元，包括3.99631亿美元现金及现金等价物、708.92万美元受限现金和7.5亿美元循环信贷额度借款能力[206] - 截至2023年9月30日，公司未偿还合并债务总计38.2亿美元，2024年2月One Market Plaza的9.75亿美元抵押贷款到期，公司正探索再融资方案[209] - 公司7.5亿美元循环信贷额度于2026年3月到期，有两次六个月展期选项，利率为SOFR加115个基点，另加20个基点的设施费，满足可持续性绩效目标可降1个基点[210] - 截至2023年9月30日，公司未合并合资企业有17.5亿美元未偿还债务，公司份额为6262.92万美元，2023年5月60华尔街合资企业5.75亿美元非追索权抵押贷款违约，正与贷款人协商修改贷款[212] - 纽约市财政局评估公司需补缴转让税，预计损失在0至6.1亿美元之间[217] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别为4.70523亿美元和4.49817亿美元；截至2022年9月30日和2021年12月31日，分别为5.09854亿美元和5.29666亿美元[219] - 2023年和2022年前九个月，公司现金及现金等价物和受限现金分别增加2070.6万美元和减少1981.2万美元[219] - 2023年和2022年前九个月，公司经营活动产生的现金分别为1.75597亿美元和1.74417亿美元[220] - 2023年和2022年前九个月，公司投资活动使用的现金分别为1.06945亿美元和8567.2万美元[220] - 2023年和2022年前九个月，公司融资活动使用的现金分别为4794.6万美元和1.08557亿美元[220] 股息情况 - 2023年9月15日，公司宣布2023年第三季度普通股每股0.035美元的季度现金股息，若持续该政策，每季度需向普通股股东和单位持有人支付约840万美元[211] 公司净收入与NOI情况（第三季度） - 2023年第三季度，公司净亏损2506.1万美元，NOI为1.18339亿美元，Paramount的NOI份额为9606.4万美元，Cash NOI为1.14715亿美元，Paramount的Cash NOI份额为9419.5万美元[229] - 2022年第三季度公司净收入为122.4万美元，NOI为1.2071亿美元，派拉蒙的NOI份额为9948.8万美元，现金NOI为1.15951亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为9596.3万美元[230] - 2023年第三季度派拉蒙的同店NOI为9188.4万美元，2022年第三季度为1.02404亿美元，同比下降1052万美元，降幅为10.3%[236] - 2023年第三季度纽约地区派拉蒙的同店NOI为6262万美元，2022年第三季度为6823.5万美元，同比下降561.5万美元，降幅为8.2%[236] - 2023年第三季度旧金山地区派拉蒙的同店NOI为2926.4万美元，2022年第三季度为3416.9万美元，同比下降490.5万美元，降幅为14.4%[236] - 2023年第三季度，公司派拉蒙份额的现金NOI为94195000美元，2022年同期为95963000美元，同店现金NOI下降6922000美元，降幅7.1%[238][239] - 2023年第三季度，纽约地区派拉蒙份额的现金NOI为66931000美元，2022年同期为68013000美元，同店现金NOI下降5168000美元，降幅7.6%[238][239] - 2023年第三季度，旧金山地区派拉蒙份额的现金NOI为28273000美元，2022年同期为28844000美元，同店现金NOI下降1754000美元，降幅6.1%[238][239] 公司净收入与NOI情况（前九个月） - 2023年前九个月公司净亏损为9957.6万美元，NOI为3.49656亿美元，派拉蒙的NOI份额为2.82105亿美元，现金NOI为3.41779亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为2.81707亿美元[231] - 2022年前九个月公司净收入为1138.4万美元，NOI为3.60294亿美元，派拉蒙的NOI份额为2.96954亿美元，现金NOI为3.48891亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为2.87697亿美元[233] - 2023年前九个月折旧和摊销为1.81778亿美元，2022年前九个月为1.71306亿美元[231][233] - 2023年前九个月一般及行政费用为4630.7万美元，2022年前九个月为4550.1万美元[231][233] - 2023年前九个月利息和债务费用为1.1244亿美元，2022年前九个月为1.06804亿美元[231][233] - 2023年前九个月来自非合并合资企业（不包括One Steuart Lane）的NOI为3033.4万美元，2022年前九个月为3435.9万美元[231][233] -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.18美元，比市场普遍预期高出0.01美元 [4][30] - 同店增长本季度现金基础下降4.7%，GAAP基础下降5%，主要因纽约投资组合已知的租约到期 [45] - 季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率3.61%，加权平均期限3.6年，87%的债务为固定利率，加权平均利率3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率5.99% [46] - 2023年核心FFO指引更新为每股0.84 - 0.88美元，中点为每股0.86美元 [47] - 报告了2470万美元对60 Wall Street投资的非现金减值损失，对该资产5%的投资进行了全额减记 [48] - 季度末现金及受限现金为4.83亿美元，较年初增加3030万美元，循环信贷额度下有7.5亿美元未动用额度，流动性超12亿美元 [109] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 第二季度租赁约72000平方英尺，其中约60000平方英尺在纽约，主要由Wilson Sonsini在31 West 52 Street的持续扩张和903 Avenue的整层租赁推动 [9] - 第二季度租赁59800平方英尺，加权平均租期11.3年，初始租金约每平方英尺74美元 [28] - 同店基础上租赁入住率为90.5%，较上季度上升30个基点，较去年同期下降150个基点 [88] - 现金基础收入下降9.5%，GAAP基础收入下降7.4% [91] 旧金山业务线 - 租户需求较上季度增长23.5%，自2022年底以来增长30.4%，目前为470万平方英尺 [12] - 同店基础上租赁入住率为87.2%，较上季度下降150个基点，较去年同期下降260个基点 [29] - 现金基础收入增长6.3%，GAAP基础收入下降0.2% [91] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度租赁活动约250万平方英尺（不包括续约），与上季度持平，但比五年季度平均水平低27% [105] - 空置率仍处于高位，为18.5%，但第二季度吸纳量略有正值 [105] 旧金山市场 - 租赁活动仍然低迷，但因是优质科技人才聚集地且有高增长潜力而令人鼓舞 [106] - 2023年租赁到期主要集中在Market Center，Uber的租约于7月到期 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略是在沿海门户市场投资A级和标志性建筑，以长期思维经营业务 [85] - 纽约主要聚焦填补1301 Sixth Avenue的现有大面积空置和31 West 52 Street即将出现的空置 [7] - 旧金山期待在Market Center取得更多成功，已签署Waymo租约 [13] - 行业面临高利率、股市波动和买卖价差大等挑战，交易市场活动低迷，但A级和标志性房地产的内在价值基本保持不变 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，纽约和旧金山市场充满挑战，不确定性使企业在做长期房地产决策时谨慎，导致市场竞争供应减少 [86] - 未来前景方面，利用率数据持续改善，随着企业要求员工返回办公室，预计租赁活动将增加，对1301 Avenue of the Americas和31 West 52 Street的租赁前景感到鼓舞 [7][11] 其他重要信息 - 第一共和银行关闭后，摩根大通最终保留了租给第一共和银行约75%的空间，且经济条款不变，25%未使用的空间中超过75%已转租给多个租户，并将其转为直接租约 [5] - SVB Financial Group申请破产，公司直接与收购SVB Securities资产的实体进行了接触 [6] - 1301的便利设施中心将向派拉蒙园区的所有租户开放，受到经纪社区、现有和潜在租户的好评 [24] - One Eleven Sutter短期解决方案是协商了现金流贷款，派拉蒙无需从资产负债表投入资金，贷款人承担稳定资产的成本，贷款期限延长至2024年 [72] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度股息减少50%而非20%或30%的原因 - 公司认为在当前市场环境下，削减股息可使公司获得更多现金，用于潜在机会支持、偿还债务，增加公司灵活性，对股东总体有益 [94] 问题: Market Center的可销售性、租户是否要求更多激励以及租赁管道情况 - 租赁管道自2022年底有所改善，旧金山租赁管道较2022年底增长30%，虽未达理想水平且不如纽约，但555 Market展示效果良好，年初与Waymo的交易有助于推动市场 [113][114] 问题: Market Center在2025年贷款到期前是否有其他大型租约到期 - 没有大型租约到期，Market Center通常是小租户流动的建筑，除Uber租约外无重大到期租约 [115] 问题: 旧金山人工智能驱动的需求规模以及是否能扭转市场局面 - 目前人工智能需求约占租赁管道的20%，今年剩余时间值得关注，这些公司资金充足，但现在判断能否扭转市场局面还为时过早 [120] 问题: 纽约市场租赁活动变化以及大型空置物业的潜在客户数量和规模变化 - 市场存在追求高品质的趋势，公司看到租金在每平方英尺70 - 80美元区间的机会，相关管道健康，纽约市场情况正在改善 [133][134] 问题: 旧金山人工智能租户的地理和空间需求以及租赁管道中续约提前的比例 - 目前关于人工智能需求的详细情况还需更多时间观察，现在还处于早期阶段 [139][145] 问题: 目前贷款人对债务收益率的目标 - 贷款人关注贷款结构，包括房东前期投入资本储备等一系列因素，并非只关注单一指标 [142] 问题: 摩根大通在One Front Street附近空间的长期计划 - 与摩根大通建立了良好关系，但目前无法确定其长期计划，摩根大通收购第一共和银行对其有积极意义 [148] 问题: One 11 Sutter的最新情况以及投入增量资本与维持贷款现状的权衡 - 贷款人承担资金缺口并计入贷款本金余额，公司将在2024年根据市场情况决定是否进一步协商，目前可管理资产并收取费用 [150] 问题: 目前对收购市场的看法 - 公司仅关注A级资产，目前市场还不适合大规模投入，若进行收购将采用合资形式 [154]

公司股权与物业情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有运营合伙企业约93.4%的股份[67] - 截至2023年6月30日，公司拥有和/或管理18处物业，总面积达1380万平方英尺[67] 股份回购情况 - 截至2022年12月31日，公司已回购24183768股普通股，总金额达1.85亿美元，截至2023年6月30日，现有计划下还有1500万美元可用于未来回购[69] 租户租赁变动情况 - 2023年6月30日，摩根大通承接344010平方英尺的现有空间，放弃116716平方英尺的空间；2023年6月28日，公司与收购硅谷银行证券大部分资产的实体签订新租约，包括68183平方英尺的长期租约和40811平方英尺的短期租约[70] 整体租赁业务数据 - 2023年第二季度，公司共租赁71847平方英尺，自有份额为57404平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺78.14美元，租赁入住率和同店租赁入住率下降20个基点至89.6%[71] - 2023年第二季度签订租约的加权平均租期为10.6年，加权平均租户改善和租赁佣金为每平方英尺每年12.16美元，占初始租金的15.6%[71] - 2023年上半年公司共租赁267,481平方英尺，其中公司份额为227,737平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺81.18美元[77][81] - 截至2023年6月30日，公司整体同店租赁入住率为89.6%，较2022年12月31日的91.3%下降170个基点[77][81] 纽约地区租赁业务数据 - 2023年第二季度，纽约投资组合租赁59781平方英尺，自有份额为53087平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺73.92美元，租赁入住率和同店租赁入住率上升30个基点至90.5%[72] - 纽约2023年第二季度签订租约的加权平均租期为11.3年，加权平均租户改善和租赁佣金为每平方英尺每年12.23美元，占初始租金的16.5%[73] - 2023年上半年纽约地区租赁178,748平方英尺，公司份额172,054平方英尺，加权平均初始租金每平方英尺78.82美元，同店租赁入住率较2022年12月31日下降160个基点至90.5%[78][81] 旧金山地区租赁业务数据 - 2023年第二季度，旧金山投资组合租赁12066平方英尺，自有份额为4317平方英尺，加权平均初始租金为每平方英尺130美元，租赁入住率和同店租赁入住率下降150个基点至87.2%[74] - 旧金山2023年第二季度签订租约的加权平均租期为1.1年，加权平均租户改善和租赁佣金为每平方英尺每年3.99美元，占初始租金的3.1%[74] - 2023年上半年旧金山地区租赁88,733平方英尺，公司份额55,683平方英尺，加权平均初始租金每平方英尺88.49美元，同店租赁入住率较2022年12月31日下降170个基点至87.2%[79][81] 普通股股东财务数据（季度） - 2023年第二季度公司普通股股东净亏损4753.8万美元，即每股摊薄亏损0.22美元，而2022年同期为36万美元，即每股摊薄亏损0.00美元[82] - 2023年第二季度公司普通股股东运营资金为3401.7万美元，即每股摊薄0.16美元，2022年同期为5332.2万美元，即每股摊薄0.24美元[82] - 2023年第二季度公司普通股股东核心运营资金为3866.6万美元，即每股摊薄0.18美元，2022年同期为5363.3万美元，即每股摊薄0.24美元[82] 普通股股东财务数据（上半年） - 2023年上半年公司普通股股东净亏损4580.9万美元，即每股摊薄亏损0.21美元，2022年同期为净收入301.1万美元，即每股摊薄0.01美元[84] - 2023年上半年公司普通股股东运营资金为9079.6万美元，即每股摊薄0.42美元，2022年同期为1.08195亿美元，即每股摊薄0.49美元[84] - 2023年上半年公司普通股股东核心运营资金为9484万美元，即每股摊薄0.44美元，2022年同期为1.08211亿美元，即每股摊薄0.49美元[84] 公司营收数据 - 2023年第二季度公司总营收1.72662亿美元，较2022年同期的1.85517亿美元减少1285.5万美元[86][87] - 2023年上半年公司总营收3.61136亿美元，较2022年同期的3.69202亿美元减少806.6万美元[99][100] 公司费用数据 - 2023年第二季度公司总费用1.49992亿美元，较2022年同期的1.42077亿美元增加791.5万美元[86][88] - 2023年上半年公司总费用2.9394亿美元，较2022年同期的2.80124亿美元增加1381.6万美元[99][101] 房地产相关基金投资损失数据 - 2023年第二季度房地产相关基金投资损失4264.4万美元，主要源于夹层贷款投资的4565.8万美元未实现损失[90] - 2023年上半年房地产相关基金投资损失3909.4万美元[99] - 2023年上半年房地产相关基金投资损失为3909.4万美元，主要源于夹层贷款投资的4565.8万美元未实现损失，公司在相关基金中拥有13.0%的所有权权益[103] 非合并合资企业损失数据 - 2023年第二季度非合并合资企业损失2840.2万美元，较2022年同期的441.6万美元增加2398.6万美元，主要因60 Wall Street的2473.4万美元非现金房地产减值损失[92] - 2023年上半年非合并合资企业损失3416.4万美元，较2022年同期的952.9万美元增加2463.5万美元[99] - 2023年上半年未合并合资企业损失为3416.4万美元，较2022年同期增加2463.5万美元，主要因60 Wall Street的2473.4万美元非现金房地产减值损失[105] 公司净亏损数据 - 2023年第二季度净亏损8282.9万美元，较2022年同期的403.8万美元增加8686.7万美元[86] - 2023年上半年净亏损7451.5万美元，较2022年同期的1016万美元增加8467.5万美元[99] - 2023年Q2净亏损8282.9万美元，2022年同期净利润403.8万美元；2023年上半年净亏损7451.5万美元，2022年同期净利润1016万美元[136] 运营费用地区变化数据 - 2023年上半年运营费用总增加（减少）为1381.6万美元，其中纽约增加301.2万美元，旧金山增加1292万美元，其他地区减少211.6万美元[102] 未合并房地产相关基金数据 - 2023年上半年未合并房地产相关基金损失为14.6万美元，2022年同期收入为32.5万美元[104] 利息和其他收入数据 - 2023年上半年利息和其他收入为589.2万美元，较2022年同期增加486.5万美元，主要源于短期投资收益率提高[106] 公司流动性与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司流动性为12.6亿美元，包括4.34751亿美元现金及现金等价物、7268万美元受限现金和7.5亿美元循环信贷额度借款能力[112] - 截至2023年6月30日，公司未偿还合并债务总计38.6亿美元，2023年10月300 Mission Street的2.73亿美元抵押贷款和2024年2月One Market Plaza的9.75亿美元抵押贷款将到期[113] - 截至2023年6月30日，公司未合并合资企业有17.4亿美元未偿还债务，公司份额为6255.3万美元，2023年5月60 Wall Street的合资企业对5750万美元无追索权抵押贷款违约[116] - 截至2023年6月30日，公司合并债务总额为35.2714亿美元，加权平均利率为3.58%[138] - 截至2023年6月30日，公司非合并合资企业有17.4亿美元未偿债务，公司所占份额为6.2553亿美元[139] - 截至2023年6月30日，公司合并债务中可变利率债务余额为3.6亿美元，加权平均利率为5.56%；固定利率债务余额为30.4766亿美元，加权平均利率为3.25%[140] - 截至2023年6月30日，公司非合并实体债务中可变利率债务余额为1.14505亿美元，加权平均利率为7.34%；固定利率债务余额为5.11025亿美元，加权平均利率为3.32%[140] 股息政策情况 - 2023年6月15日，公司宣布2023年第二季度普通股每股0.035美元的季度现金股息，若持续该政策，每季度需向普通股股东和有限合伙人支付约820万美元[115] 税务估计损失情况 - 2017年纽约市财政局就公司2014年首次公开募股时某些房产权益转让评估额外转让税（含利息和罚款），公司估计损失范围在0至5900万美元之间[120] 现金及现金等价物和受限现金数据 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，现金及现金等价物和受限现金分别为5.07431亿美元和4.49817亿美元；截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别为5.31867亿美元和5.29666亿美元[122] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，现金及现金等价物和受限现金分别增加5761.4万美元和220.1万美元[122] 经营、投资、融资活动现金数据 - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，经营活动提供的净现金分别为1.38056亿美元和1.31102亿美元[122] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，投资活动使用的现金分别为8388.2万美元和6810.1万美元[122][123] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，融资活动产生的现金分别为344万美元和使用6080万美元[122][124] - 2023年上半年经营活动产生现金主要来自净收入1.38252亿美元和非合并合资企业及房地产相关基金分配28万美元，部分被经营资产和负债净变化47.6万美元抵消[122] - 2023年上半年投资活动使用现金主要用于房地产新增投资4431万美元、对非合并合资企业出资4071.5万美元等[123] NOI及现金NOI数据 - 2023年第二季度，公司净亏损8282.9万美元，NOI为1.07328亿美元，派拉蒙的NOI份额为8476.4万美元，现金NOI为1.12604亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为9289.7万美元[126] - 2022年第二季度，公司净收入403.8万美元，NOI为1.23314亿美元，派拉蒙的NOI份额为1.01518亿美元，现金NOI为1.16209亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为9551.6万美元[127] - 2023年上半年，公司净亏损7451.5万美元，NOI为2.31317亿美元，派拉蒙的NOI份额为1.86041亿美元，现金NOI为2.27064亿美元，派拉蒙的现金NOI份额为1.87512亿美元[128] - 2022年上半年公司净收入为1016万美元，NOI为23958.4万美元，派拉蒙的NOI份额为19746.6万美元，现金NOI为23294万美元，派拉蒙的现金NOI份额为19173.4万美元[129] - 2023年Q2公司派拉蒙的NOI份额为8476.4万美元，同店NOI为9730.1万美元；2022年Q2派拉蒙的NOI份额为10151.8万美元，同店NOI为10241.8万美元，同店NOI下降511.7万美元，降幅5.0% [130] - 2023年Q2公司派拉蒙的现金NOI份额为9289.7万美元，同店现金NOI为9179万美元；2022年Q2派拉蒙的现金NOI份额为9551.6万美元，同店现金NOI为9634.8万美元，同店现金NOI下降455.8万美元，降幅4.7% [131] - 2023年上半年公司派拉蒙的NOI份额为18604.1万美元，同店NOI为19965.7万美元；2022年上半年派拉蒙的NOI份额为19746.6万美元，同店NOI为19796.2万美元，同店NOI增加169.5万美元，增幅0.9% [132] - 2023年上半年公司派拉蒙的现金NOI份额为18751.2万美元，同店现金NOI为18715.8万美元；2022年上半年派拉蒙的现金NOI份额为19173.4万美元，同店现金NOI为19159.7万美元，同店现金NOI下降443.9万美元，降幅2.3% [133] FFO与Core FFO相关说明 - FFO是公司业绩的补充衡量指标，按美国房地产投资信托协会定义，调整后排除房地产资产折旧和摊销等 [134] - Core FFO是公司运营业绩的替代衡量指标，对FFO进行调整以增强各期FFO可比性 [134] - FFO和Core FFO为补充财务指标，不能完全代表公司运营业绩 [134] - FFO和Core FFO并非现金流或流动性衡量指标 [135] - 评估公司财务状况、运营结果和现金流

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO为每股0.26美元，高于市场共识和内部预期 [21][42] - 同店增长按GAAP计算为7.1%，按现金计算为0.1%，主要由旧金山投资组合推动 [21] - 纽约投资组合按GAAP计算增长5.4%，按现金计算下降0.7%，主要因法国农业信贷银行租约到期 [22] - 一季度完成195,634平方英尺租赁，加权平均起始租金为每平方英尺82.21美元，加权平均租期为13年 [22] - 143,882平方英尺二代空间的按市值计价在GAAP基础上为正0.9%，现金基础上为负1.9% [22] - 季度末流动性超12亿美元，包括4.63亿美元现金及受限现金，循环信贷额度7.5亿美元 [23] - 季度末未偿债务36.7亿美元，加权平均利率3.58%，加权平均到期期限3.8年，87%为固定利率，加权平均利率3.26%，13%为浮动利率，加权平均利率5.8% [24] - 2023年核心FFO指引上调至每股0.90 - 0.94美元，中点为0.92美元，较之前指引上调0.01美元 [25] - 预计2023年同店GAAP NOI增长在 - 1%至 - 3%之间，现金NOI增长在 - 3%至 - 5%之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 一季度租赁11.9万平方英尺，加权平均租期16.5年，初始租金每平方英尺81美元 [15] - 同店出租率90.2%，季度环比下降190个基点，同比下降60个基点，主要因法国农业信贷银行租约到期 [15] - 2023年底到期租约占比0.6%，约3.1万平方英尺 [15] 旧金山业务线 - 一季度租赁约7.7万平方英尺，加权平均租期5年，初始租金每平方英尺85美元 [18] - 同店出租率88.7%，季度环比下降20个基点，同比下降140个基点 [17] - 2023年底到期租约占比7%，约15万平方英尺，大部分为7月优步在市场中心的租约到期 [18] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 中城一季度租赁活动约250万平方英尺（不包括续约），季度环比下降2%，较5年季度平均水平下降30% [14] - 中城空置率维持在18.5%高位，一季度吸纳量为负 [14] 旧金山市场 - 租赁活动仍不活跃，但自去年底以来活跃需求有所增加，包括来自领先人工智能公司 [16] - 优质资产市场仍然紧张，经济状况良好，市场出现分化 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司历史上一直具有机会主义精神，但在未来收购中会非常谨慎使用自有股权 [5] - 关注有经验团队、了解租赁和物业管理及资产管理的潜在投资者，如有机会会与其合作 [5] - 评估是否将钥匙交还给贷款人的情况将逐案进行，公司债务大多为无追索权，且与贷款人有良好关系 [9] - 市场交易活动仍然低迷，利率上升、债务资本可得性和股权市场波动使买家观望，卖家等待条件改善，但未来债务到期将为资金充足的公司带来机会，公司将战略和纪律性地分配资本 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约和旧金山市场仍面临挑战，但看到一些积极迹象，如纽约通勤者逐渐返回城市工作，旧金山街道活动更加活跃 [71] - 预计经济状况改善时，办公室租赁活动将增加，公司将受益于租户对优质资产和房东的偏好 [46] - 旧金山市场落后于纽约，但最近几周办公室使用率显著上升，对未来12个月市场有信心 [97] 其他重要信息 - 公司连续第二年在可持续发展领域被评为领导者，能源效率表现处于前25%，2022年实现办公组合100%获得能源之星标签 [36] - 公司获得2023年美国环保署和能源部颁发的能源之星合作伙伴年度奖 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一共和银行被FDIC接管和被摩根大通收购后情况及法律先例 - 目前很多细节未知，第一共和银行租金支付正常，办公室仍开放，公司会密切关注 [70] 问题: 111萨特街债务情况 - 该债务3月到期，已延长至2024年5月，条款相同，公司和合作伙伴不会投入资本，该资产出租率56%，公司已在上季度注销投资，将观察市场发展后再评估 [82] 问题: 威尔逊·桑西尼律师事务所租约租金与克利福德·钱斯律师事务所对比及优惠套餐情况 - 文档未提及具体回答内容 问题: 2025年股息覆盖情况及公司对股息的考虑 - 公司董事会会持续讨论，会评估市场情况和公司现金流，目前无法确定公司计划 [86][107] 问题: 若摩根大通不续租第一共和银行租赁空间的追索权及 monetize 空间的方法 - 事件刚发生两天，现在推测还太早，暂不讨论 [93] 问题: 旧金山市场见底的条件 - 市场有周期，旧金山办公室使用率最近几周显著上升，对未来12个月市场有信心，如公司开发的公寓楼最近销售和访客活动增加 [97] 问题: 近期宣布的情况对2024年到期抵押贷款再融资的影响 - 文档未提及具体回答内容 问题: 60华尔街和111萨特街贷款延期是否需要注入股权 - 60华尔街项目贷款2月到期，已短期延长一年，条款相同，暂无股权注入，公司和合作伙伴正在与贷款方协商，若无法达成协议，该项目将从资产负债表中移除，改善指标 [103] 问题: 公司在什么情况下会积极投资 - 公司会密切关注市场情况，寻找有吸引力的A级资产机会，会与合资伙伴合作，谨慎使用自有资本 [124] 问题: 旧金山Waymo租约装修补贴情况 - 该交易租期较短，但公司对租户满意，Waymo有潜力在大楼内继续扩张，公司认为整体经济情况良好，尽管补贴相对历史水平略高 [110] 问题: 为何租赁指引未调整 - 租赁情况不稳定，难以预测决策时间，目前调整还太早 [49][91] 问题: 300使命街债务谈判情况 - 该资产10月到期，公司已在市场上启动更广泛的流程，也在与现有贷款方谈判，该资产出租情况良好，预计再融资会成功，但利率会高于当前水平 [116] 问题: 公司大量现金余额的使用计划 - 关于股票回购，公司会与董事会季度讨论，尽量保持杠杆中性；关于收购，公司会谨慎使用自有资本，关注A级资产机会，与合资伙伴合作 [124]

租赁情况 - 公司在2023年第一季度租出了195,634平方英尺的空间，其中纽约占118,967平方英尺，旧金山占76,667平方英尺[68] - 三个月内，公司的租赁率下降了150个基点，从2022年12月31日的91.3%降至2023年3月31日的89.8%[68] - 公司在纽约的租赁率下降了190个基点，从2022年12月31日的92.1%降至2023年3月31日的90.2%[69] - 公司在旧金山的租赁率下降了20个基点，从2022年12月31日的88.9%降至2023年3月31日的88.7%[70] 财务表现 - 2023年第一季度，公司净利润为1,729,000美元，较2022年同期的3,371,000美元下降[74] - 同店净营业收入总体增长7.1%，纽约地区增长5.4%，旧金山地区增长10.9%[75] - 2023年第一季度，公司总收入为188,474,000美元，较2022年同期的183,685,000美元增加4,789,000美元[76] - 租金收入增加11,791,000美元，其中同店运营增加13,374,000美元，其他减少1,583,000美元[78] 财务支出 - 费用方面，2023年第一季度公司总支出为143,948,000美元，较2022年同期的138,047,000美元增加5,901,000美元[80] - 公司2023年第一季度利息和其他收入为2,925,000美元，较2022年同期的231,000美元增加2,694,000美元[84] - 利息和债务支出为36,459,000美元，较2022年同期的34,277,000美元增加2,182,000美元[85] 资金情况 - 公司截至2023年3月31日的总债务为3.86亿美元，无未偿还金额在循环信贷设施下[91] - 截至2023年3月31日，公司的现金及现金等价物和受限现金分别为5.10975亿美元和4.49817亿美元[100] 其他信息 - 公司持有商业综合责任保险，涵盖行业内惯例的责任限额，以及对财产直接和间接物理损害的风险[96] - 公司参与各种索赔和日常诉讼，可能导致对公司的财务状况和业绩产生不利影响[97] - 公司于2017年因转让某些物业权益而被纽约市财政部发出额外的过户税评估通知，可能导致潜在损失范围在0至5740万美元之间[98] - 公司认为通货膨胀对其历史财务状况或业绩没有产生重大影响[99]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为0.98美元/股，较上一年增长6.5%，第四季度核心FFO为0.25美元/股 [28][41] - 2022年同店增长在GAAP基础上为4%，现金基础上为1.7%，主要由纽约投资组合推动 [55] - 第四季度执行18份租约，覆盖205,530平方英尺空间，加权平均起始租金为77.66美元/平方英尺，加权平均租期为3.8年 [56] - 第四季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为3.57%，加权平均到期期限为4年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.6%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.7% [58] - 2023年核心FFO每股指导范围在0.88 - 0.94美元/股，预计租赁量在600,000 - 900,000平方英尺 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约投资组合占业务超70%，2022年租赁速度占近80%，目前出租率为92.1%，自2021年第二季度低谷以来增长560个基点，可用性率同期上升50个基点 [45] - 旧金山投资组合报告了同比负的同店增长，GAAP基础上为4.2%，现金基础上为8.7%，主要受入住率下降270个基点驱动 [29] - 第四季度末旧金山投资组合同店出租率为88.9%，较上季度下降40个基点，同比下降270个基点 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度中城租赁活动约260万平方英尺（不包括续约），环比下降44%，较5年季度平均水平下降30%，但全年较2021年增长15.2% [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但优质资产市场紧张，经济状况良好，租户对优质房产的需求增加 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于出租可用空间，欢迎租户返回办公室，利用稳定的优质资产组合和资本配置能力，为长期发展做好准备 [20] - 公司将继续在可持续发展和ESG方面保持领先，将其融入业务运营 [19][47] - 交易市场活动低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家等待条件改善，但即将到来的债务到期可能带来投资机会，公司将战略和谨慎地分配资本 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美国经济放缓，但公司在2022年取得了不错的成绩，对员工和租户返回办公室感到高兴，认为办公室将继续存在，租赁量将保持稳定 [15][16] - 租赁交易执行时间变长，旧金山市场落后于纽约，但两个市场都受益于优质房产需求上升的趋势 [17][18] - 公司预计2023年租赁量在600,000 - 900,000平方英尺，年末同店出租率在90.8% - 91.8%之间，与2022年末持平 [31] 其他重要信息 - 2022年公司签署了多份重要租约，包括与O'Melveny & Myers和SVB Securities的租约，以及与米其林星级餐厅鼎泰丰的15年租约 [9][14] - 公司通过合资企业收购了时代广场核心地带的一处26,000平方英尺的零售公寓 [43] - 第四季度公司使用4370万美元现金回购了710万美元的流通股，季度末流动性超过12亿美元 [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 潜在收购的地理区域倾向 - 未提及明确回复 [1] 问题: 优质资产的市场债务全成本利率 - 未提及明确回复 [2] 问题: 加权平均租期较短的原因及租户心态 - 第四季度加权平均租期较短是由于一些短期续约，全年加权平均租期为8.8年，公司与潜在租户就较长租期进行了讨论 [30][34][61] 问题: 抵押贷款市场情况及资产再融资能力 - 抵押贷款市场非常紧张，CMBS基本不存在，公司有3笔2023年到期的合资企业贷款，其中111 Sutter的NOI不足以覆盖债务服务，正在与贷款人和合资伙伴协商；300 Mission预计再融资无问题，但当前利率3.65%到期后会提高 [85][86][63] 问题: 111 Sutter资产减值的驱动因素 - 资产减值是基于GAAP要求，与再融资和债务到期无关，主要考虑资产现金流的可收回性和估计持有期，111 Sutter入住率较去年大幅下降导致减值 [66][88] 问题: 是否会改变投资组合建设策略 - 公司认为当前策略良好，投资组合在两个市场都很稳定，将继续专注于为信用租户提供长期租约，以及长期固定贷款融资 [69][70] 问题: 2023年资本支出和租赁成本预期 - 公司不提供具体的资本支出指导，因为这取决于租户提交TIs发票的时间，预计FAD比率与去年相似 [72][94] 问题: 租户使用情况和办公室利用率统计趋势 - 纽约办公室入住率达到70%，旧金山约为56% - 57%，较4周前显著增加，这是相对于假设80% - 90%为完全入住率而言 [97][120] 问题: 过去一年资产价值和资本化率的变化 - 资本化率显著上升，但具体数字因资产而异，当前市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，债务市场不利于新收购 [76][99] 问题: 关键空缺的租赁进展和潜在租户类型 - 旧金山Market Center的Uber空间将于7月到期，目前有科技公司咨询；纽约1301 Avenue of the Americas剩余的Credit Agricole空间主要有律师事务所需求；31 West 52nd Street 2024年到期的空间有金融服务和律师事务所感兴趣 [103][125][104] 问题: 股息是否有调整的可能性 - 股息是董事会政策，公司会每季度与董事会重新评估，目前没有决定调整，股息覆盖良好，但无法预测未来是否调整 [109] 问题: 资本分配优先事项和剩余回购授权 - 公司还有1500万欧元的股票回购授权，上季度回购活跃，未来将采取平衡的方法，根据市场信息每季度调整 [110] 问题: 租赁环境困难的原因 - 这是周期性衰退现象，公司在疫情和居家办公期间也有不错的租赁表现，目前管理层要求员工更多时间在办公室，企业预计情况在好转前会变差，因此倾向于短期续约 [112] 问题: 纽约办公室价值和资本化率的情况 - 很难给出确切数字，市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，交易少，资本化率较去年至少上升100个基点 [107][127][138]

财务数据关键指标变化 - 2022年净亏损为3640.3万美元，摊薄后每股亏损0.16美元，2021年净亏损为2035.4万美元，摊薄后每股亏损0.09美元[141] - 2022年FFO为2.10099亿美元，摊薄后每股0.95美元，2021年为1.92498亿美元，摊薄后每股0.88美元[141] - 2022年核心FFO为2.16824亿美元，摊薄后每股0.98美元，2021年为2.01055亿美元，摊薄后每股0.92美元[141] - 2022年同店NOI增长4.0%，纽约增长8.5%，旧金山下降4.2%；同店现金NOI增长1.7%，纽约增长6.9%，旧金山下降8.7%[142] - 2022年总营收为7.40377亿美元，较2021年的7.26786亿美元增加1359.1万美元[144] - 2022年总费用为5.69896亿美元，较2021年的5.57973亿美元增加1192.3万美元[146] - 2022年房地产相关基金投资损失为223.3万美元，主要源于对Fund X合并时的262.7万美元损失[149] - 2022年非合并房地产相关基金损失为123.9万美元，2021年为收入78.2万美元，收入减少202.1万美元[150] - 2022年非合并合资企业损失为5325.1万美元，较2021年的2489.6万美元增加2835.5万美元[152] - 2022年利息及其他收入为517.4万美元，较2021年的301.7万美元增加215.7万美元[155] - 2022年利息和债务费用为1.43864亿美元，较2021年的1.42014亿美元增加185万美元[156] - 2022年所得税费用为326.5万美元，较2021年的364.3万美元减少37.8万美元[157] - 2022年净亏损2819.7万美元，2021年净收入205.9万美元[176][177] - 2022年NOI为4.79675亿美元，Paramount的NOI份额为3.97088亿美元[176] - 2021年NOI为4.76472亿美元，Paramount的NOI份额为3.83788亿美元[177] - 2022年Cash NOI为4.60542亿美元，Paramount的Cash NOI份额为3.83201亿美元[176] - 2021年Cash NOI为4.64785亿美元，Paramount的Cash NOI份额为3.7716亿美元[177] - 2022年派拉蒙的同店NOI为40238.6万美元，较2021年增加1564.4万美元，增幅4.0%；纽约地区增加2141.6万美元，增幅8.5%；旧金山地区减少577.2万美元，降幅4.2%[179] - 2022年派拉蒙的同店现金NOI为38608.3万美元，较2021年增加653万美元，增幅1.7%；纽约地区增加1751.4万美元，增幅6.9%；旧金山地区减少1098.4万美元，降幅8.7%[180] - 2022 - 2020年FFO分别为27527.7万美元、27608.3万美元、27757.7万美元，归属于普通股股东的FFO分别为21009.9万美元、19249.8万美元、21482.1万美元，摊薄后每股分别为0.95美元、0.88美元、0.96美元[182] - 2022 - 2020年核心FFO分别为28678.9万美元、28279.2万美元、27633万美元，归属于普通股股东的核心FFO分别为21682.4万美元、20105.5万美元、21368.2万美元，摊薄后每股分别为0.98美元、0.92美元、0.96美元[182] - 2022 - 2020年加权平均流通股分别为221309938股、218701249股、222436170股，稀释证券影响分别为31487股、45709股、16558股[182] - 2022年公司净亏损2819.7万美元，房地产折旧和摊销为27178.9万美元，非合并合资企业的房地产减值损失份额为3168.5万美元[182] - 2021年公司净利润205.9万美元，房地产折旧和摊销为27402.4万美元[182] - 2020年公司净亏损1919.6万美元，房地产折旧和摊销为28331.7万美元，与终止经营相关的调整为1345.6万美元[182] - 2022年末总资产为84.53254亿美元，较2021年末的84.94562亿美元略有下降[195] - 2022年总营收为7.40377亿美元，较2021年的7.26786亿美元增长约1.87%[196] - 2022年总费用为5.69896亿美元，较2021年的5.57973亿美元增长约2.14%[196] - 2022年持续经营业务净亏损为2819.7万美元，而2021年为盈利205.9万美元[196] - 2022年归属于普通股股东的净亏损为3640.3万美元，2021年为2035.4万美元[196] - 2022年基本和摊薄后普通股每股净亏损均为0.16美元，2021年为0.09美元[196] - 2022年综合收益为2212.7万美元，2021年为1848.1万美元[197] - 2022年归属于普通股股东的综合收益为975.5万美元，2021年亏损542.5万美元[197] - 2022年发行和流通的普通股为2.16559406亿股，2021年为2.18991795亿股[195] - 2022年净亏损2819.7万美元，2021年净利润205.9万美元，2020年净亏损1919.6万美元[200] - 2022年经营活动提供净现金2.46637亿美元，2021年为2.44306亿美元，2020年为2.37272亿美元[200] - 2022年投资活动使用净现金1.52583亿美元，2021年为1.03483亿美元，2020年提供净现金4003.5万美元[200] - 2022年融资活动使用净现金1.73903亿美元，2021年为7648.1万美元，2020年为1.4347亿美元[201] - 2022年支付普通股股东股息6706.2万美元，2021年为6129.7万美元，2020年为8922.5万美元[201] - 2022年支付普通股单位持有人分配款596.2万美元，2021年为618.2万美元，2020年为883.7万美元[201] - 2022年回购普通股花费6315.3万美元，2020年为1.2亿美元[201] - 2022年现金支付利息1.39332亿美元，2021年为1.32476亿美元，2020年为1.35607亿美元[201] - 2022、2021和2020年公司估计应纳税所得额分别为8235.3万美元、6056.2万美元和8914.7万美元[223] - 2022、2021和2020年公司股息分配中普通收入分别为每股0.373美元（占比100.0%）、每股0.253美元（占比90.4%）、每股0.210美元（占比52.5%）；长期资本利得分别为每股0美元（占比0.0%）、每股0.023美元（占比8.2%）、每股0.190美元（占比47.5%）；资本返还分别为每股0美元（占比0.0%）、每股0.004美元（占比1.4%）、每股0美元（占比0.0%）[223] - 2022年12月12日至12月31日，公司房地产相关基金投资净投资收入为39.4万美元，合并前未合并房地产相关基金投资确认损失262.7万美元，归属于公司的房地产相关基金投资损失为265.3万美元[233] - 截至2022年12月31日，公司在非合并房地产相关基金（Fund VIII）的投资为341.1万美元，2022年确认损失123.9万美元；2021年和2020年分别确认收入78.2万美元和27.2万美元[233] - 截至2022年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为3.93503亿美元，2021年为4.08096亿美元；2022年来自非合并合资企业的损失为5325.1万美元，2021年为2489.6万美元，2020年为1861.9万美元[234] - 截至2022年12月31日，非合并合资企业总资产为31.08509亿美元，2021年为29.27936亿美元；2022年净亏损为1.04286亿美元，2021年为2198.6万美元，2020年为3853.5万美元[238] - 截至2022年12月31日，无形资产净值为9038.1万美元，2021年为1.19413亿美元；无形负债净值为3619.3万美元，2021年为4532.8万美元[239] - 截至2022年12月31日，公司合并未偿债务为3.858亿美元，加权平均利率3.58%，扣除未摊销递延融资成本后为3.840318亿美元，2021年为3.83562亿美元[240] - 2022年和2021年，公司因这些衍生金融工具公允价值变动分别确认其他综合收益3183.9万美元和685.7万美元，预计未来十二个月2781.7万美元将重新分类为利息费用减少项[242] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，约62%的总合并收入来自1633 Broadway、1301 Avenue of the Americas和One Market Plaza三处房产[55] - 截至2022年12月31日，公司投资组合的空置率为8.7%[55] - 2023年，397,137平方英尺（公司份额）的租约到期，约占投资组合面积的4.5%，占年化租金的5.3%[55] - 公司六大租户合计约占租金收入份额的27%[56] - 截至2022年12月31日，公司拥有和/或管理18处物业，总面积1380万平方英尺[100] - 2022年12月31日，公司14处A类自有物业总面积1300万平方英尺[101] - 纽约1633 Broadway物业所有权占比90.0%，出租率99.7%，入住率98.6%，年化租金190717000美元[102] - 旧金山One Market Plaza物业所有权占比49.0%，出租率95.8%，入住率93.0%，年化租金154493000美元[102] - 公司物业租户涵盖法律、金融、科技等多行业[103] - 第一共和银行不同到期日租赁的年化租金占比分别为3.1%、1.1%、0.3%、1.7%，总计6.2%[104] - 截至2022年12月31日，公司投资组合按年化租金计算，法律服务业占比22.0%，商业和投资银行金融服务业占比21.6%，科技和媒体业占比20.1%[105] - 截至2022年12月31日，公司投资组合（按公司份额）的空置率为8.7%，2023年约397,137平方英尺（按公司份额，含按月租赁）的租赁面积到期，占公司投资组合（按公司份额）面积的4.5%，占年化租金的5.3%[108] - 截至2022年12月31日，公司在Paramount Group Real Estate Fund VIII和Paramount Group Real Estate Fund X的所有权权益分别约为1.3%和13.0%，在Residential Development Fund的所有权权益约为7.4%[109] - 公司拥有德国Oder - Center购物中心合资企业9.5%的权益[110] - 公司拥有纽约745 Fifth Avenue 1.0%的权益，该建筑为35层，面积535,340平方英尺[111] - 2023 - 2032年及以后各年租赁到期的年化租金占比分别为5.2%、9.9%、11.8%、13.0%、2.8%、2.9%、5.8%、6.6%、7.4%、8.6%、25.9%[107] - 2022年全年公司租赁947,135平方英尺，自有份额688,041平方英尺，加权平均初始租金77.22美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的90.7%提高60个基点至91.3%[136] - 2022年纽约投资组合租赁733,968平方英尺，自有份额573,247平方英尺，加权平均初始租金72.08美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的90.4%提高170个基点至92.1%[137] - 2022年旧金山投资组合租赁213,167平方英尺，自有份额114,794平方英尺，加权平均初始租金102.90美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的91.6%下降270个基点至88.9%[138] - 2022年租赁的947,135平方英尺中，557,641平方英尺为第二代空间，现金

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质甲级写字楼的所有者和运营商，总资产管理规模约114亿美元，总面积1400万平方英尺，出租率91.4%[8][9] - 95%的租金收入来自顶级和甲级写字楼，平均租约期限6.4年，年化租金86美元/平方英尺[11] 业务更新 - 多地老板推动员工回归办公室，纽约和旧金山办公场所劳动节后入住率有所提升，纽约全周从24%升至27%，旧金山全周从12%升至13%[23][26][28] - 存在大面积空置和租约到期情况，如1301 Avenue of the Americas部分区域25.8万平方英尺出租率56%，14.2万平方英尺出租率47%[31][32] - 截至9月30日，有4990万美元年化初始现金租金待计入现金净营业收入，将在未来三年逐步实现[34] 资产负债与资本结构 - 总市值70.35亿美元，公司总债务份额36.71亿美元，债务构成中固定利率债务32亿美元，浮动利率债务4.71亿美元[42][44] - 债务到期分布合理，2023 - 2026年及以后到期债务占比分别为5.2%、13.0%、7.5%、39.3%、35.0%[46] 投资组合构成 - 纽约和旧金山拥有不可替代的优质资产组合，纽约870万平方英尺，出租率92.1%；旧金山430万平方英尺，出租率89.3%[51][54] - 基金和管理资产面积100万平方英尺，分布于华盛顿特区和纽约等地[57] ESG战略 - 所有物业均获LEED铂金或金级认证和能源之星标签，董事会相关委员会负责ESG监督和整合[68][77] - 公司承诺到2025年将范围1和范围2温室气体排放量较2015年基准减少35%，2022年REIT投资组合电力100%来自可再生资源[82][83] 财务指标 - 2022年前三季度，可分配给普通股股东的资金从运营资金为1.62亿美元，核心资金从运营资金为1.62亿美元，净营业收入为2.97亿美元，现金净营业收入为2.88亿美元[91][93] - 2022年第三季度，同店现金净营业收入为6786万美元，同店净营业收入为6806万美元，较2021年同期分别增长6.2%和10.0%[96][100]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.24美元，与共识估计一致，比上一年第三季度高0.01美元 [29] - 同店现金NOI增长0.4%，GAAP同店NOI增长6.3% [29][30] - 维持全年核心FFO每股0.97美元的财务指导指标，同店GAAP和现金NOI增长预期分别为4%和2% [32] - 季度末流动性约13亿美元，包括5亿美元现金和受限现金，以及7.5亿美元循环信贷安排下的未提取额度 [33] - 季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为4.3%，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.39% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约29万平方英尺，年初至今租赁超过74万平方英尺，本季度租赁比第二季度多约4万平方英尺，比第一季度多9万平方英尺 [9] - 同店组合租赁入住率为91.4%，与上季度持平，同比上升110个基点 [21] - 纽约组合同店租赁入住率为92.1%，环比上升10个基点，同比上升220个基点 [24] - 旧金山组合同店租赁入住率为89.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动约460万平方英尺，比疫情前5年季度平均水平高4.5%，是2019年第四季度以来第二高的季度租赁总额 [22] - 金融服务在第三季度中城市场租赁活动中占比46%，远高于该行业目前在中城的32%的占有率 [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但自劳动节以来办公利用率有所提高，目前处于2019年以来的最高水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直对资本保持纪律性方法，继续谨慎监控市场 [15] - 机会性回购650万股，加权平均价格为每股6.41美元，总计4170万美元 [16] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，租户寻求运营良好、位置优越、配套设施完善和环保的建筑 [14] - 行业交易市场活动仍然低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家评估何时条件会改善 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约办公市场劳动力回归办公室的趋势加速，通勤铁路客流量达到峰值，办公利用率持续攀升，是恢复市场活力的积极趋势 [11][12] - 旧金山市场虽然租赁活动不活跃，但优质资产市场仍然紧张，经济状况良好，特别是景观空间和标志性资产 [25] - 租户对办公空间的需求受宏观经济逆风、通胀、利率上升和衰退担忧的影响，决策变得谨慎 [73] 其他重要信息 - 公司将讨论的部分内容为前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第三季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时租金会下降，旧金山能否通过降价吸引需求 - 公司认为直接租金没有太大下行压力，虽然优惠较高，但组合租赁情况良好，建筑质量高，没有看到直接要价租金的侵蚀 [36] - 由于资产质量高，公司在旧金山市场能获得较好的定价，且倾向于签订更长期的租约，通常会有更多优惠 [38] 问题2: 旧金山的需求前景以及优步空间的回填情况 - 优步23.4万平方英尺的空间将于2023年7月归还，目前有相关活动，但还不能透露更多信息 [39] - 公司希望科技公司能更明确要求员工返回办公室，旧金山的办公利用率虽有提高，但还不够，需要看到更多租户返回办公室才能有有意义的需求 [39][40] 问题3: 2023年债务再融资计划以及1301大道互换到期的处理计划 - 2023年不到5%的债务到期，其中60 Wall的债务有延期选项，111 Sutter也有延期选项，300 Mission将于2023年下半年到期，公司将观察市场定价 [42] - 1301大道的互换要到2024年到期，公司将继续监测市场，公司对可变利率债务的敞口有限，固定和可变债务比例良好 [43] 问题4: 第三季度租赁入住率与租赁速度不匹配的原因 - 公司进行了一些前瞻性租赁，部分租赁是未来年份的，不会立即增加当前的入住率，但能降低未来年份的风险 [47] - 例如与O'Melveney的14.2万平方英尺租约是在2023年2月到期的法国农业信贷银行的空间上签订的，不会立即影响入住率，但会改善租赁到期情况 [50] 问题5: 2022年新空间租赁在建设方面的趋势 - 租户改善空间的方式是灵活的，没有一刀切的方法，推动优质趋势的是租户希望为员工提供更高水平的体验 [52] - 去密集化已经存在一段时间并将持续，租户寻求灵活性，一些大交易中内置了灵活性，很多租户在寻求创造户外空间和更多公共机会 [52] 问题6: 2023年应关注的主要方面以及利息费用走势 - 公司不到13%的可变利率债务通过利率上限得到保护，上限为LIBOR 2%，该上限于2023年8月到期，涉及3.6亿美元可变利率债务 [59] - 在不提供2023年指导的情况下，预计利息费用不会导致收益恶化超过0.04 - 0.05美元 [59] 问题7: 2023年除了已知的搬离情况还应注意什么 - 2023年有不到60万平方英尺的空间到期，其中约65%集中在法国农业信贷银行和优步的两个大型空间 [60] 问题8: 纽约和旧金山的资本回报率以及不同建筑价值的情况 - 由于利率环境、债务融资环境、市场收紧、衰退担忧等因素，资本回报率上升了至少50个基点，不同建筑情况不同 [62] - 过去对增值和机会性投资感兴趣的人现在更倾向于核心投资，欧洲投资者因美元走强减少投资，目前投资兴趣更多来自加拿大和中东 [62][63] 问题9: 公司投资时机与股权价格的关系，以及实现价值的其他想法和下一步计划 - 公司将以可控方式回购股票，并与董事会季度讨论，希望在杠杆中性基础上进行 [65] - 公司仍在寻找机会引入合资伙伴参与自身资产，将谨慎进行，目前不适合进行战略行动 [65] 问题10: 租赁率指导下调是在纽约还是旧金山，涉及哪些行业的租户 - 租赁率下调是因为与法国农业信贷银行的交易降低了未来风险，但如果该交易在现有空置的巴克莱空间上进行，租赁入住率百分比的下调不会那么明显 [71] - 临近年底，管道中的活动进展速度不足以让公司确定能在年底前完成，所以采取了更保守的做法 [71] - 1301大道空置空间的租户主要是金融服务和专业服务公司，纽约租户基础多元化，科技行业今年至今不活跃，金融服务行业活跃，占总租赁活动近50% [72] 问题11: 租户签订租约时间延长的原因 - 与在家工作没有直接关联，更多是受宏观经济逆风影响，如持续通胀、美联储加息和衰退担忧，导致人们在决策时更加谨慎 [73]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction ...