公司物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司运营中投资组合包含175个大型仓库、96个区域仓库、136个轻型工业物业和26个研发/弹性物业，总可租赁面积约6020万平方英尺，分布在21个州[29] - 2019年12月31日公司拥有433个在役工业物业，总面积约6020万平方英尺，租户超1050个，平均年每平方英尺基础租金为5.43美元[105] - 公司物业分为四类，总面积分别为：散货仓库4619万平方英尺、区域仓库654万平方英尺、轻型工业626.1万平方英尺、研发/灵活空间118.7万平方英尺，整体入住率为97.6%[108] - 各类型物业入住率分别为：散货仓库97.9%、区域仓库96.8%、轻型工业96.2%、研发/灵活空间99.0%[108] - 2019年12月31日，433个在役工业物业中的62个，账面价值2.65亿美元，作为抵押品用于抵押贷款，贷款总额1.744亿美元[111] - 截至2019年12月31日，公司有超1050个租户，加权平均租赁期限为7.1年，约97.6%的在役物业已出租[117] - 2019年和2018年公司同店物业平均入住率分别为97.4%和97.7% [160] 公司股权结构情况 - 截至2019年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有约98.1%的所有权权益，有限合伙人持有约1.9%的非控股权益[30] - 公司通过全资子公司持有一家合资企业49%的股权，并为其提供服务，合资企业采用权益法核算[32] - 公司章程规定，单一股东或关联股东集团不得实益拥有超过9.8%的已发行普通股和优先股[96] - 截至2020年2月11日，公司有364名普通股股东记录在册，运营合伙企业有135名单位持有人记录在册[131] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，公司有155名员工[33] - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员，这可能对运营结果和财务状况产生重大不利影响[100] - 2019年运营合伙企业因向员工和董事发行股权补偿，发行了297,216个有限合伙人单位[135] - 2018年3月31日止三个月公司产生130万美元遣散费，2019年遣散费减少，但员工薪酬和激励薪酬增加 [168] 公司融资与债务情况 - 公司为收购、开发和债务到期融资，可使用物业销售收益、无担保债务发行、定期贷款、抵押贷款和7.25亿美元无担保循环信贷协议下的信贷额度借款等，截至2020年2月12日，无担保信贷额度下约有5.964亿美元可用于额外借款[37] - 公司债务和衍生品与LIBOR挂钩，2017年7月FCA宣布2021年后不再强制银行提交LIBOR计算利率，转换替代利率可能有成本和影响[65] - 公司债务协议有多项财务和其他契约，不遵守可能导致违约，违约会带来更高成本和加速还款等后果[66][67] - 公司部分债务需一次性或“气球式”付款，目前无再融资承诺[68] - 公司部分抵押贷款有高额提前还款溢价，影响房产出售意愿和价格，进而影响财务状况[69] - 截至2019年12月31日，公司现金及现金等价物约为2110万美元，受限现金约为1.316亿美元，无担保信贷额度下可用借款为5.654亿美元[176] - 截至2019年12月31日，公司的合同义务和承诺总额为19.96024亿美元，其中1年内到期的为1.92935亿美元，1 - 3年到期的为8.49438亿美元，3 - 5年到期的为6554.9万美元，超过5年到期的为8.88102亿美元[183] - 截至2019年12月31日，公司未偿还的信用证和履约保函总额为1180万美元，未在资产负债表中反映为负债[186] - 截至2020年2月12日，公司无担保信贷额度下可用借款约为5.964亿美元，公司认为2019年12月31日符合财务契约，并预计2020年能够继续遵守[179] - 截至2019年12月31日，公司总债务（不含未摊销债务发行成本）中13.329亿美元（89.4%）为固定利率债务，1.58亿美元（10.6%）为可变利率债务；2018年12月31日，总债务100%为固定利率债务[193] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2019年和2018年利息支出预计分别增加约23万美元和7万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2019年和2018年利息支出预计分别增加约530万美元和560万美元[195] - 截至2019年和2018年12月31日，公司债务估计公允价值分别约为15.547亿美元和13.124亿美元[196] 公司面临的风险情况 - 金融市场动荡可能影响公司融资能力，对流动性、财务状况和经营业绩产生负面影响，还可能使物业估值更困难，导致物业价值大幅下降[43][44] - 房地产投资价值随经济和行业状况波动，可能限制公司收入和可用现金，经济产出下降可能导致物业入住率降低[45] - 许多房地产成本是固定的，即使物业收入减少，成本也不会降低，若租户不支付租金，公司可能面临执行权利延迟和高额法律成本[46] - 公司可能无法以有利条件续租或找到新租户，若大量到期租约无法及时续租或重新出租，或租金大幅降低，将对财务状况等产生不利影响[47] - 公司可能无法以有利条件收购物业，收购可能无法达到预期表现，且面临来自其他投资者的竞争，融资渠道也可能不可用[48] - 若公司未能在任何应税年度符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，且未来四年可能无法再选REIT待遇[55] - 公司作为REIT须每年向股东分配至少90%的应税收入，否则可能需借款或不利出售资产，还可能限制资本积累[58] - 出售被视为禁止交易的房产，公司可能被征收100%的惩罚性税款[57] - 公司使用衍生品管理利率风险，但无法保证对冲效果，可能增加风险和成本，降低投资回报[61] - 公司可能面临诉讼，或产生高额辩护费用和判决赔偿，影响财务状况、运营结果和现金流[72] - 公司可能因环境问题产生意外成本和负债，虽收购时进行过环境评估，但不能保证无潜在问题[73][74] - 公司面临未来气候变化潜在影响，可能影响房产租赁、开发、销售及抵押借款[78] - 公司保险未覆盖所有潜在损失，可能因未投保、高免赔额、超保额或保险公司破产遭受重大损失[79] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律法规产生高额成本，如《美国残疾人法案》合规成本[80][81] - 恐怖袭击等暴力或战争行为可能影响公司普通股市场、行业运营和盈利能力，损失可能无法保险[82] - 公司面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露和业务中断，虽有防范措施但无法完全消除风险[83][84] - 公司信用评级下降可能影响流动性和业务运营，导致借款成本上升或无法进入资本市场[87] - 公司普通股市场价格可能因运营结果、盈利预期、资产估值等多种因素大幅波动[92] - 公司未来出售或发行普通股可能导致其市场价格下跌[91] - 公司章程和细则的某些条款可能阻碍、延迟或防止公司控制权变更[94] 公司物业经营业务情况 - 2019年公司收购9个工业物业和几块土地，总价约1.479亿美元，预期稳定资本化率约5.4%[112] - 2019年完成并投入使用13个开发项目，总面积约440万平方英尺，总成本约3.247亿美元，资本化率为6.7%[113] - 截至2019年12月31日，基本完成5个开发项目，总面积约90万平方英尺，预计总投资约6840万美元，已投入5160万美元[113] - 截至2019年12月31日，有10个开发项目在建，总面积约210万平方英尺，预计总投资2.082亿美元，已投入9020万美元[114] - 2019年出售40处工业地产，总面积约590万平方英尺，加权平均资本化率为7.2%，总销售收益约3.158亿美元[115] - 2019年新签租赁92份，面积180.6万平方英尺，净租金每平方英尺5.71美元，租金增长率23.2%；续租租赁157份，面积732.9万平方英尺，净租金每平方英尺5.46美元，租金增长率26.8%，租户续租率81.1%[119] - 2019年含租金减免的新租约59份，面积133.8万平方英尺，减免金额179.9万美元；续租约12份，面积50.2万平方英尺，减免金额38.4万美元；开发/收购租约24份，面积381.1万平方英尺，减免金额694.4万美元[122] - 预计2020年续租和新租的平均净租金现金基础上高于到期和之前的租约[124] - 截至2019年12月31日，2020年到期租约133份，面积373.3974万平方英尺，占比6.3%，年化基础租金2148.8万美元，占比6.9%[125] - 2019年公司收购9处工业地产，总面积约50万平方英尺，总价6680万美元；收购217.7英亩土地用于开发，总价8110万美元；开发并投入使用13处工业地产，总面积约440万平方英尺，总成本约3.247亿美元，截至2019年12月31日，出租率达91% [155] - 2019年公司出售40处工业地产及多块土地，总面积约590万平方英尺，总销售收益3.158亿美元；合资企业出售236英亩土地，销售收益5720万美元 [155] - 2020年1月1日至2月12日，公司收购一块土地和一处工业物业，总价约5390万美元；出售九处工业物业，总价约2650万美元[208] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年公司总营收为4.25984亿美元，2018年为4.03954亿美元[143] - 2019年公司归属于普通股股东和参与性证券的净收入为2.38775亿美元，2018年为1.63239亿美元[143] - 2019年公司每股股息/分配为0.92美元，2018年为0.87美元[143] - 2019年运营合伙企业总营收为4.25984亿美元，2018年为4.03954亿美元[144] - 2019年运营合伙企业归属于单位持有人和参与性证券的净收入为2.43628亿美元，2018年为1.67246亿美元[144] - 2019年运营合伙企业每单位分配为0.92美元，2018年为0.87美元[144] - 2019年公司宣布普通股或单位的年度现金股息为每股0.92美元，较2018年增长5.7% [155] - 2019年和2018年公司净收入分别为2.439亿美元和1.673亿美元 [156] - 2019年公司总营收4.25984亿美元，较2018年的4.03954亿美元增长5.5%，其中同店物业营收增长3.8%，收购物业营收增长262.5%，出售物业营收下降37.6%，（再）开发项目营收增长372.4%，其他营收增长30.9% [162] - 2019年公司总物业费用1.16585亿美元，较2018年的1.16854亿美元下降0.2%，其中同店物业费用增长5.1%，收购物业费用增长230.6%，出售物业费用下降33.2%，（再）开发项目费用增长108.9%，其他费用增长12.8% [165] - 2019年总折旧和其他摊销为1.21229亿美元，较2018年的1.16459亿美元增加4770万美元，增幅4.1%[169] - 2019年公司确认房地产销售收益1.249亿美元，涉及40处工业物业和约590万平方英尺的总租赁面积；2018年为8160万美元，涉及53处工业物业和约260万平方英尺的总租赁面积[171] - 2019年利息费用减少50万美元，降幅1.0%，主要因加权平均利率从2018年的4.24%降至4.01%，部分被加权平均债务余额增加和资本化利息减少抵消[172] - 2019年债务发行成本摊销减少20万美元，降幅5.5%，主要因部分抵押贷款还清，部分被2019年7月发行的私募票据的摊销抵消[173] - 2019年所得税费用为340万美元，主要与合资企业房地产销售收益和应计激励费用有关；2018年所得税收益不显著[174] - 2019年公司经营活动提供的净现金为2.45533亿美元，较2018年的2.10495亿美元增加3500万美元；投资活动使用的净现金为2.05386亿美元，较2018年减少1800万美元；融资活动提供的净现金为6219.8万美元，较2018年增加4540万美元[181] - 2019 - 2015年可分配给普通股股东和参与证券的净收入分别为2.38775亿美元、1.63239亿美元、2.01456亿美元、1.21232亿美元、7380.2万美元；可分配给普通股股东和参与证券的运营资金分别为2.21136亿美元、1.99391亿美元、1.86496亿美元、1.67811亿美元、1.40841亿美元[203] - 2019年和2018年同店收入分别为3.53293亿美元和3.40381亿美元，同店物业费用分别为8849.4万美元和8423.9万美元，同店净营业收入分别为2.62498亿美元和2.54673亿美元[207] - 2019年和2018年环境支出分别约为30万美元和40万美元，预计2020年支出约30万美元，2020年及以后与当前已识别环境问题相关的总支出不超130万美元[188] 公司内部控制情况 - 公司评估认为截至报告期末披露控制和程序有效，截至2019年12月31日财务报告

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度摊薄每股收益为0.76美元，上年同期为0.40美元；全年摊薄每股收益为1.88美元，上年为1.31美元 [28] - 2019年第四季度NAREIT基金运营资金为每股0.45美元，2018年第四季度为每股0.42美元；全年NAREIT每股FFO为1.74美元，2018年为1.60美元 [28] - 2019年末入住率为97.6%，较上一季度下降10个基点 [29] - 2019年第四季度现金租金率总体上涨9.7%，续约上涨8.2%，新租赁上涨12.4%；全年现金租金率总体上涨13.9%，创公司纪录 [30] - 2019年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础上（不包括终止费用）增长2.1%，全年增长3.1% [29] - 2020年第一季度股息为每股0.25美元，按年计算为每股1美元，较2019年增长8.7%，派息率约为预期AFFO的64% [26] - 2020年NAREIT FFO指引为每股1.77 - 1.87美元，中点为1.82美元；排除相关成本后，FFO指引为每股1.78 - 1.88美元，中点为1.83美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 2019年第四季度投入使用七个开发项目，总面积210万平方英尺，总投资1.65亿美元；全年投入使用13栋建筑，总面积440万平方英尺，估计投资3.25亿美元，这些资产出租率91%，估计现金收益率6.7%，预期利润率42% - 52% [13][14] - 年末已完工待出租和在建开发项目管道总面积300万平方英尺，估计总投资2.77亿美元，预计现金收益率6.9%，出租率36%，预期利润率约40% - 50% [15] 收购业务 - 2019年建筑收购总面积54.2万平方英尺，花费6700万美元，预期稳定资本化率5.4%；2020年第一季度在北加州东湾市场收购一处2.3万平方英尺房产，购买价格490万美元，预期收益率5.3% [21] 处置业务 - 2019年第四季度完成1.55亿美元销售，包括360万平方英尺和一块土地；全年处置总额2.61亿美元，包括520万平方英尺和四块土地 [22][25] - 2020年销售指引为1.25 - 1.75亿美元，预计大部分销售集中在下半年 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年全国工业市场新供应量为2.24亿平方英尺，净吸纳量为1.83亿平方英尺，自2009年以来新供应首次超过净吸纳量；空置率仍较低，新增建筑主要集中在某些子市场的大型建筑，如亚特兰大、达拉斯和休斯顿 [10] - 公司已就2020年约60%的续租签订租约，现金租金率涨幅超过9%；全年新租和续租现金租金率预计增长约10% - 14% [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续调整投资组合，增加对高壁垒市场的资本配置，以推动长期增长 [9] - 持续进行资产组合管理，剥离低增长资产，将资金重新投入到高增长机会中 [63] - 看好迈阿密市场，认为该地区租金增长迅速、土地稀缺，具有长期投资价值 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度表现出色，为全年画上圆满句号；2020年预计将延续良好态势，利用平台实现更多现金流增长和价值创造 [7] - 整体经营环境对强劲需求和租金增长仍然有利，公司对2020年前景持乐观态度 [11] 其他重要信息 - 2020年季度末平均在役入住率预计为97% - 98%，第一季度入住率可能会有季节性下降 [33] - 2020年坏账费用假设为200万美元，与去年一致；假设最大租户之一Pier 1 Imports将全年占用巴尔的摩64.4万平方英尺的设施，3月至年底该租约预计产生约250万美元的FFO [34] - 2020年同店NOI现金基础上（不包括终止费用）预计增长4% - 5.5%，前两个季度的同店指标预计高于全年其他时间 [35] - 2020年一般及行政费用（G&A）指引范围为3100 - 3200万美元，不包括相关离职成本和股权奖励成本 [36] - 2020年预计将资本化约每股0.03美元的与开发项目相关的利息 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何Pier 1的FFO计算排除第一季度，以及该租户使用空间情况 - 公司已收取1月和2月的租金，所以FFO计算从3月开始；Pier 1继续完全占用该建筑，且整合了更多业务，还在招聘人员 [42][44] 问题2: 2019年现金租金增长接近14%是否异常，2020年租金增长预期 - 2019年租金增长强劲是市场表现，2020年预计租金增长10% - 14%，较2019年下降两个百分点，但仍为两位数增长 [46][47] 问题3: 目前土地市场定价、可用性情况，以及对获取需长时间审批土地的意愿 - 土地价格在高壁垒市场上涨明显，租金增长缓解了部分土地成本压力；公司有当地团队寻找土地机会，会坚持财务标准；在审批流程长的地区，会进行前期工作提高审批确定性，过去10年审批成功率达100% [50][52] 问题4: 公司交易隐含资本化率较高，为何不增发股权 - 公司目前资金来源和使用情况良好，预计2020年开发支出约1.7亿美元，销售收益预计约1.5亿美元，加上预计第三季度完成的凤凰城销售5500万美元，销售收益超过开发需求，且杠杆率为4.6倍；若投资需求超出资金来源，会考虑增发股权 [54][56] 问题5: 以36美元/平方英尺出售印第安纳波利斯资产和53美元/平方英尺出售圣路易斯资产的情况 - 印第安纳波利斯的资产大多较旧，租金增长低，是多租户混合，天花板高度和功能各异；圣路易斯的资产情况类似；这些资产长期存在入住率问题，团队将入住率提高到99%以上后出售 [58][59] 问题6: 详细解释退出圣路易斯和印第安纳波利斯市场的决策过程，以及对未来一两年潜在市场退出的看法，对南佛罗里达市场的投资考虑 - 公司的策略是管理投资组合，剥离低增长资产，重新配置资金到高增长机会；迈阿密市场租金增长迅速，土地稀缺，具有长期投资价值，人口、就业和消费增长前景良好 [63][65] 问题7: 2020年同店指引加速增长的原因，以及是否考虑将南加州资产变现以平衡投资组合 - 同店增长约2%来自租金上调，约2%来自新租和续租租金增长，约1%来自免租期结束，约0.5%来自预计坏账费用增加；公司看好南加州市场，认为该地区租金增长高、消费区大、审批流程严格，将继续按资产逐一评估投资 [73][74] 问题8: 2020年租户周转率与2019年的比较，以及租户离开的原因 - 过去三四年租户保留率平均在80% - 85%，预计2020年为70% - 80%；租户离开通常是因为供应链变化、分销和履行方式改变或业务增长，而非租金上涨 [77][78] 问题9: 10% - 14%现金租金增长指引按规模的分布情况，坏账损失主要来自大租户还是小租户 - 去年租户面积小于20万平方英尺的租金涨幅比整体高200个基点；过去几年坏账费用平均每年约50万美元，主要来自面积10万平方英尺或更小的租户 [80][81] 问题10: 收购是否有不适合的市场，以及收购与开发的利润率偏好 - 收购是公司机会之一，但大部分新投资仍将用于新开发；公司在开发利润率上目标为100 - 150个基点，收购则取决于具体项目的租金增长机会和土地价值 [83][84] 问题11: 第一季度的离职费用情况，以及First Joliet的租赁活动 - 第一季度有离职费用；First Joliet 35.5万平方英尺的建筑中还有14.8万平方英尺待租，有展示和活动但暂无租赁成果，目前已出租60%，且租赁进度较早 [86][87] 问题12: 过去三年销售活动中，还有多少高资本化率资产需要在未来几年处置 - 公司会每年对资产进行评估，根据现金流增长和投资机会决定处置资产；高资本化率资产往往资本密集度高，将其资本投入新开发项目可增加现金流和价值 [89][92] 问题13: 是否可以通过1031交换将处置资产用于开发，以及芝加哥北部Park 94土地的情况 - 可以通过1031交换将销售所得用于土地开发，也可设置反向交换；First Park 94有两栋建筑已100%出租，土地基础成本约1美元/平方英尺，正在进行定制开发讨论但暂无进展 [94][95] 问题14: 绝对稳定开发项目何时比与现有资产的利差更重要，开发风险是否包括二次租赁和电商发展 - 开发的最大风险是租赁，也存在环境挑战；开发低收益率项目时，若租金增长未达预期，总回报将受影响；公司注重建筑的灵活性和特性，认为其长期表现更好；公司倾向投资供应需求基本面优于全国平均水平的高壁垒市场 [97][100] 问题15: 除Pier 1外是否还有其他关注的租户，以及还有多少市场可以完全退出 - 除较小租户外，其他租户状况良好；1月确认坏账费用6万美元，仍处于较低水平；是否退出市场是基于资产逐一决策，取决于租金增长和未来机会，而非市场整体退出有经济优势 [101][103] 问题16: 坦帕湾地区是否有开发项目及原因 - 公司目前不关注坦帕市场，更看好奥兰多和南佛罗里达市场的租金增长特性 [107]

业绩总结 - 截至2019年9月30日，公司总市值为65亿美元，拥有472栋工业建筑，总投资组合面积为6600万平方英尺，服务性入住率为97.7%[3] - 2019年第三季度现金租金率上涨31.9%，超过2019年第二季度的历史最高纪录[27] - 2019年第三季度现金同店净营业收入（NOI）增长2.9%[27] - 2019年第三季度的入住率为97.7%，现金租金率为6.1%[44] - 每股FFO为1.75美元，年复合增长率（CAGR）为8.2%[47] - 每股AFFO为1.60美元，CAGR为17.5%[47] - 股息每股增长至1.00美元，年复合增长率为18.0%[49] - AFFO的派息比率约为64%[49] 用户数据 - 截至2019年9月30日，前十大租户占总可租赁面积的14.1%[38] - 2019年电子商务销售预计达到7980亿美元，年复合增长率超过12%[54] - 2019年净吸收量为124百万平方英尺，完工量为161百万平方英尺[55] 未来展望 - 2019年公司预计每股基金运营收益（FFO）中点上调0.01美元，达到1.73美元[27] - 2019年第三季度签署了141,000平方英尺的新租约，计划在2019年第四季度启动的435,000平方英尺新项目的预租率为77%[27] 新产品和新技术研发 - 公司在费城启动了一项10万平方英尺的开发项目，预计总投资为1230万美元[27] - 第一座山溪配送中心的建筑面积为863,328平方英尺，预计投资为5250万美元，现金收益率为5.7%[62] - 第一独立物流中心的建筑面积为100,162平方英尺，预计投资为1230万美元，现金收益率为6.1%[69] 市场扩张和并购 - 2019年第三季度收购了四栋建筑，总面积为229,000平方英尺，交易金额为3440万美元[27] - 2019年收购总面积为518千平方英尺，购买价格为6300万美元，预计现金收益率为5.4%[71] - 完成但未投入使用的开发项目总面积为873千平方英尺，预计投资为6720万美元[76] 财务状况 - 截至2019年9月30日，公司总负债为14.18亿美元，其中无担保债务占87%[34] - 公司固定利率债务占比94%，浮动利率债务占比6%[35] - 2019年第三季度的固定费用覆盖比率为4.44倍[36] - 2019年第三季度的总杠杆率为40.6%[37] - 2019年第三季度的有担保杠杆率为18.4%[38] 其他新策略和有价值的信息 - 自2010年以来，总投资额变化为34亿美元，涉及5800万平方英尺的物业[28] - 公司在各大市场的土地储备总面积为1,035.4英亩，开发潜力为16,135,000平方英尺[33] - 截至2019年9月30日，公司已投入使用的开发项目总面积为2.3百万平方英尺，预计投资为1.61亿美元，现金收益率为7.2%[30]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益为0.62美元，去年同期为0.24美元 [24] - 全国房地产投资信托基金（NAREIT）每完全摊薄股运营资金为0.44美元，2018年第三季度为0.41美元；剔除约每股0.01美元的土地销售收益后，2018年第三季度运营资金为0.40美元 [24] - 季度末入住率为97.7%，较上一季度提高40个基点 [24] - 第三季度现金租金率整体上涨31.9%，续约租金率上涨37.2%，新租赁租金率上涨14.6%；直线法计算下，整体租金率上涨50.4%，续约租金率上涨57%，新租赁租金率上涨28.6% [27] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长率（剔除终止费用）为2.9%，包含终止费用后为3.1% [26] - 2019年NAREIT运营资金指导范围更新为每股1.71 - 1.75美元，中点为1.73美元，较二季度电话会议讨论的数值增加0.01美元 [32] - 预计2019年全年资本化与开发相关的利息约为每股0.04美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度开始约330万平方英尺的租赁，其中38.7万平方英尺为新租赁，110万平方英尺为续约，180万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [25] - 按平方英尺计算的租户保留率为82.3% [25] 开发业务 - 第三季度投入使用4个开发项目，总面积190万平方英尺，总投资1.29亿美元，综合入住率92%，开发利润率约40% [11] - 截至9月30日，开发管道中有总计3.37亿美元的开发项目在建或处于租赁阶段，总面积420万平方英尺，目前已出租50%，预计现金收益率6.5%，预计平均利润率约41% [16] 收购业务 - 第三季度完成4栋建筑收购，总面积22.9万平方英尺，成本3440万美元，预计稳定收益率5.2% [20] 处置业务 - 第三季度出售160万平方英尺物业及若干地块，总价9400万美元；预计2020年第三季度完成一笔5450万美元的物业出售 [21] - 第四季度至今已出售明尼阿波利斯8.4万平方英尺物业，售价400万美元，将全年销售指导范围上调至2 - 2.5亿美元（不包括上述5450万美元物业） [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场对房东有利，空置率低且需求广泛，租金增长强劲，入住率高 [7] - 整体市场基本处于平衡状态，但少数子市场（主要是大型建筑）供应过剩 [8] - CBRE经济计量顾问报告第三季度初步净吸纳量为4500万平方英尺，新竣工量为5600万平方英尺；今年前三个季度净吸纳量总计1.24亿平方英尺，竣工量总计1.55亿平方英尺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过提高新租赁和续约租金、保持高入住率、优化投资组合和利用平台进行盈利投资来实现每份租约价值最大化 [35] - 处置低增长市场的资产，将资金投入到高租金增长市场的未来投机性开发机会中 [23] - 专注于在合适的子市场提供合适规模的物业，以满足未被满足的需求 [48] - 物业收购市场竞争激烈，公司通常通过非邀约报价进行收购，注重盈利交易而非交易规模 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全国工业市场持续有利于房东，低空置率和广泛需求推动租金增长和高入住率 [7] - 工业房地产租赁市场需求广泛，受供应链建设（特别是电子商务相关供应链）的支持 [35] - 尽管某些子市场存在供应过剩情况，但整体需求未出现下降 [48] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在公司10 - K和其他美国证券交易委员会（SEC）文件中有描述 [4][5] - 非公认会计原则（GAAP）财务指标的对账信息可在公司补充报告和收益发布中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度续约租金价差升高是否有特定因素，还是普遍现象？ - 本季度南加州、明尼阿波利斯和达拉斯市场表现良好；从年初至今，现金租金率上涨15.3%，非常普遍，约10个市场在2019年经历了两位数的增长 [36] 问题2: 年末增加销售对同店业绩有何影响？ - 出售的是低增长物业，目前这些物业入住率高，公司借此利用强劲市场和高报价机会提高销售指导；第四季度销售对同店业绩的影响可能较小，具体取决于出售的物业 [37][38] 问题3: 明年税收调整对同店业绩同比增长的影响如何？ - 销售对2020年同店业绩的影响可能较小，但需视出售的物业组合而定 [39] 问题4: 宾夕法尼亚州中部78/81走廊一处开发项目完工近一年未出租，前景如何，是否会纳入空置稳定物业池？ - 宾夕法尼亚州中部和东部大型建筑供应较多，公司较大的一栋建筑已在第三季度出租；25万平方英尺的建筑有一些意向，但尚未出租；该规模建筑的竞争环境相对90万平方英尺以上的建筑较小 [41] 问题5: 伊利诺伊州First Joliet Center项目达到100%出租的前景如何？ - 该资产总面积35.5万平方英尺，目前已出租20.7万平方英尺，剩余14.9万平方英尺；大型建筑竞争激烈，公司对未出租情况感到失望，但正在努力出租剩余空间；为指导目的，假设该项目在2020年完成出租 [43][44] 问题6: 对2020年补充开发管道并有效利用处置收益的信心如何？ - 公司目前持有的土地可建造约1200万平方英尺，不包括在凤凰城合资企业土地上可建造的约400万平方英尺；加上公司平台在全国发现的其他机会，有信心维持开发计划 [46] 问题7: 从宏观角度看，在当前周期进行投机性开发是否正确，是否有需求？ - 需求仍然广泛，未出现下降；某些子市场存在供应过剩，但公司的重点是在合适的子市场提供合适规模的物业以满足未被满足的需求，战略和产品需求未改变 [48] 问题8: 处置2 - 2.5亿美元可折旧资产后，应税收入和股息情况如何？ - 公司一直成功利用1031交换来抵消销售收益，但如果无法成功进行，仍有4600万美元的净运营亏损（NOLs）可用于抵消；2020年股息增长将基于公司现金流增长，并会根据应税收入情况进行评估 [50] 问题9: 未来几个季度开发项目的开工时间和授权是否会导致在建管道规模大幅变化，是否会稳定在2.5 - 3亿美元水平？ - 公司在管理开发管道时已考虑到授权时间变长等因素；第四季度约8000万美元的项目（Fontana的7.1万平方英尺建筑、南佛罗里达的地面租赁项目和达拉斯77%预租的建筑）均已获得全部授权和批准 [53][54] 问题10: 目前市场上建筑成本和劳动力供应情况如何，是否有放缓或上升趋势？ - 总成本涨幅在4% - 7%之间，中西部子市场涨幅约4%，南加州涨幅超过7%；成本增加的主要驱动因素是劳动力和劳动力供应，导致劳动力成本和分包商利润率上升，材料成本涨幅在2% - 2.5%的通胀率水平 [56] 问题11: 客户是否有显著需求签订更长租期的租约？ - 第三季度平均租约期限上升，表明客户对自身业务和整体商业活动的持续信心；公司始终关注优化租约指标，认为延长租约期限是业务的积极信号 [57] 问题12: 考虑在2020年或2021年增加定制开发活动的触发点是什么，有哪些观察指标？ - 公司有自我设定的投机性租赁上限来管理风险；市场疲软的迹象包括租户因可更换而更换建筑（“音乐椅”现象）、房东接受低于预期的租金等，目前尚未广泛观察到这些情况 [60][61] 问题13: 2020年进行收购时，更倾向于增值型还是核心型资产？ - 公司通常不参与广泛拍卖的资产收购，认为难以在这些交易中为股东增加价值；公司会在各办公室定期发出非邀约报价，偶尔在高增长和高壁垒市场进行收购以实现良好回报 [62][63] 问题14: 开发项目的建设时间是否延长，与竞争对手相比情况如何？ - 开发项目的授权期和建设时间都延长了，授权在南加州等有重要授权流程的地区变得更困难，建设时间通常从9 - 12个月延长到6 - 9个月，主要原因是承包商可用性、市政部门人员不足和公用事业公司推迟安装等；与竞争对手情况类似 [65][66] 问题15: 2020年初签订的租赁中，加州的租赁面积占比和实际总面积是多少？ - 加州租赁面积占比不到1%或2%，是一个非常小的数字 [69] 问题16: 南佛罗里达的地面租赁开发项目情况如何，是否有延期选项，延期选项是按市场价值还是固定费率？ - 这些是优质地块，因城市只提供50年地面租赁而采用该方式获取；为补偿不同的所有权结构，项目收益率设定为7.1%，通过地面租赁和超额收益节省4.25 - 4.75，目标利差为135 - 185个基点；地面租赁租金设定了上限，不高于近期通胀率；该项目没有延期选项，因此在交易结构中考虑了收益率和租金增长上限 [71][72][74] 问题17: 增加处置的主要动机是什么，是否会导致资本支出负担下降？ - 增加处置的原因包括资产处于历史高入住率（98% - 100%）、位于低增长市场，公司目标是处置低增长机会的资产并将资金用于更好的用途，同时投资者对这些资产需求强劲；出售的资产往往是租户和资本密集型资产，重新配置资本后可获得更高的调整后运营资金（AFFO），资本支出负担会下降 [78][79] 问题18: 除加州租赁组合问题外，2020年其他租赁是否有影响租金率或需求的因素？ - 目前没有观察到相关因素，租赁情况广泛良好，公司将在2020年预算过程中提供更多信息 [81] 问题19: 收购的地块和签订的地面租赁是否已获得授权，授权工作是自行完成还是购买已授权地块，该过程竞争情况如何？ - 第四季度约8000万美元的项目（First Redwood II、地面租赁项目和达拉斯77%预租的建筑）已获得授权；南加州的3笔土地收购未获得授权，需要18 - 24个月的授权时间，这些地块是通过非市场交易或土地整合获得的，预计2021年开工 [83] 问题20: 公司可开发的1200万平方英尺总管道中，已授权和未授权的面积分别是多少？ - 除斯托克顿的土地和目前讨论的地块外，大部分土地已获得授权，但需要30 - 60天的市政场地规划批准，所有土地仍用于工业用途 [84] 问题21: 回顾过去四个季度，不同租户规模（如小于10万平方英尺和大于10万平方英尺）的租金增长差异如何？ - 过去四个季度，小于10万平方英尺空间的租金增长率略高，差异约为几百个基点 [86] 问题22: 公司目前对是否需要筹集股权的看法如何？ - 公司资产负债表状况良好，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.8倍，信贷额度有充足流动性，有额外销售收益流入，扣除资本支出和股息后有多余现金流；过去筹集股权是因为开发管道增长过快导致资金失衡，如果未来出现类似情况且股价合适，可能会发行股权，但目前状况良好 [88] 问题23: 2020年是否有一次性性质的事项，如大型租赁不确定性或费用？ - 2020年最大的租赁续约是宾夕法尼亚州中部67.5万平方英尺的租约，公司正在与租户协商续约；除丹佛2019年的房地产税问题外，预计2020年不会出现类似情况，公司正在进行预算编制 [90] 问题24: 未出租物业是否有显著的地理集中情况？ - 完成67.5万平方英尺的租约后，其他未出租物业面积均在20万平方英尺以下，分布非常分散 [91] 问题25: 出售给UPS的凤凰城资产的资本化率是多少，租户行使购买权的交易价格通常是市场价格还是有折扣？ - 公司不会逐笔交易提供资本化率信息，将在2020年第三季度提供合并资本化率；该交易是基于公司期望的利润率设定的固定价格选项，当时建筑为毛坯且无租户装修；公司最初拒绝了租户购买请求，后来考虑到租户投资2亿美元将其打造成西南枢纽会吸引其他大型用户，才同意交易，该策略取得了成功 [92][95][96]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为33.76725亿美元，较2018年12月31日的31.42691亿美元增长7.44%[20] - 截至2019年9月30日，公司总负债为16.51405亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长12.90%[20] - 2019年前三季度，公司总营收为3.15226亿美元，较2018年同期的2.98872亿美元增长5.47%[23] - 2019年前三季度，公司总费用为1.9645亿美元，较2018年同期的1.96252亿美元增长0.10%[23] - 2019年前三季度，公司净收入为1.45055亿美元，较2018年同期的1.15398亿美元增长25.69%[23] - 2019年前三季度，归属于公司普通股股东的净收入为1.41914亿美元，较2018年同期的1.12412亿美元增长26.24%[23] - 2019年前三季度，基本和摊薄后每股收益分别为1.12美元和1.12美元，较2018年同期的0.91美元增长23.08%[23] - 2019年前三季度，公司综合收入为1.32876亿美元，较2018年同期的1.26397亿美元增长5.12%[26] - 2019年前三季度，归属于公司的综合收入为1.29999亿美元，较2018年同期的1.23126亿美元增长5.58%[26] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额为17.2532亿美元，较2018年12月31日的16.79911亿美元增长2.70%[20] - 2018年9月30日股东权益总额为16.63025亿美元，较2017年12月31日的14.75877亿美元有所增加[29][30] - 2019年前九个月净收入为1.45055亿美元，2018年同期为1.15398亿美元[33] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为1.90179亿美元，2018年同期为1.51035亿美元[33] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为2.14935亿美元，2018年同期为1.725亿美元[33] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为1865.5万美元，2018年同期为4669.2万美元[33] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为4427.2万美元，2018年同期为7170.9万美元[33] - 2019年9月30日总资产为33.86748亿美元，较2018年12月31日的31.52799亿美元有所增加[38] - 2019年9月30日总负债为16.51405亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元有所增加[38] - 2019年9月30日合伙人资本总额为17.35343亿美元，较2018年12月31日的16.90019亿美元有所增加[38] - 2019年前九个月资本化的利息费用为416.1万美元，2018年同期为486.7万美元[35] - 2019年第三季度总营收为106,590千美元，2018年同期为100,256千美元，同比增长约6.32%[41] - 2019年前三季度总营收为315,226千美元，2018年同期为298,872千美元，同比增长约5.47%[41] - 2019年第三季度净利润为80,002千美元，2018年同期为31,530千美元，同比增长约153.73%[41] - 2019年前三季度净利润为145,055千美元，2018年同期为115,398千美元，同比增长约25.70%[41] - 2019年第三季度基本和摊薄后每单位收益为0.62美元，2018年同期为0.24美元，同比增长约158.33%[41] - 2019年前三季度基本和摊薄后每单位收益为1.12美元，2018年同期为0.91美元，同比增长约23.08%[41] - 2019年第三季度综合收入为78,616千美元，2018年同期为33,232千美元，同比增长约136.57%[44] - 2019年前三季度综合收入为132,876千美元，2018年同期为126,397千美元，同比增长约5.12%[44] - 2019年前九个月净收入为145,055千美元，2018年同期为115,398千美元[51] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为190,264千美元，2018年同期为150,995千美元[51] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为214,935千美元，2018年同期为172,500千美元[51] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为18,570千美元，2018年同期为46,732千美元[51] - 2019年第三季度和前九个月，公司归属于普通股股东的净利润分别为78141美元和141595美元，基本和摊薄每股收益分别为0.62美元和1.12美元[90] - 2019年第三季度和前九个月，运营合伙企业归属于有限合伙人的净利润分别为79720美元和144519美元，基本和摊薄每单位收益分别为0.62美元和1.12美元[90] - 2019年和2018年前九个月公司净收入分别为1.451亿美元和1.154亿美元；同期同店物业平均每日入住率分别为97.2%和97.3%[130] - 2019年和2018年前九个月公司总营收分别为3.15226亿美元和2.98872亿美元，增长1635.4万美元，增幅5.5%[131] - 2019年和2018年前九个月公司总物业费用分别为8594.3万美元和8643万美元，减少48.7万美元，降幅0.6%[134] - 九个月内，一般及行政费用减少0.9百万美元，降幅4.4%，减值费用为2.8百万美元[137] - 九个月内，折旧及其他摊销费用总计89.978百万美元，较2018年增加4.382百万美元，增幅5.1%[138] - 九个月内，2019年和2018年房地产销售收益分别为53.4百万美元和53.3百万美元[139] - 九个月内，2019年加权平均债务余额为1372.4百万美元，加权平均利率为4.06%；2018年分别为1343.7百万美元和4.25%[140] - 三个月内，2019年和2018年净收入分别为80.0百万美元和31.5百万美元，同店平均每日入住率分别为97.3%和97.7%[144] - 三个月内，总营收为106.590百万美元，较2018年增加6.334百万美元，增幅6.3%[145] - 三个月内，总物业费用为28.396百万美元，较2018年减少70000美元，降幅0.2%[148] - 三个月内，折旧及其他摊销费用总计30.149百万美元，较2018年增加1.504百万美元，增幅5.3%[152] - 三个月内，2019年和2018年房地产销售收益分别为52.5百万美元和8.1百万美元[153] - 三个月内，2019年加权平均债务余额为1431.3百万美元，加权平均利率为3.97%；2018年分别为1308.8百万美元和4.24%[154] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物约为2800万美元，受限现金约为1630万美元，无担保信贷安排下可用额外借款额度为6.454亿美元[162] - 2019年9月30日，公司有1670万美元的应付抵押贷款，预计在2020年9月30日前偿还[163] - 截至2019年9月30日，无担保信贷安排下借款的加权平均利率为3.14%；截至2019年10月25日，无担保信贷安排下可用额外借款额度约为5.814亿美元[165] - 2019年前九个月，公司经营活动提供的净现金为1.90179亿美元，投资活动使用的净现金为2.14935亿美元，融资活动提供的净现金为1865.5万美元[168] - 与2018年同期相比，2019年前九个月公司经营活动现金增加3910万美元，投资活动现金增加4240万美元，融资活动现金减少2800万美元[168] - 截至2019年9月30日，公司94.5%（13.396亿美元）的债务为固定利率债务，5.5%（7800万美元）为可变利率债务；2018年12月31日，公司债务全部为固定利率债务[173] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率增加10%，2019年前九个月公司利息费用预计增加约17万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资增加10%，2019年前九个月利息费用预计增加约400万美元[176] - 截至2019年9月30日，公司债务的估计公允价值约为14.928亿美元[177] - 2019年第三季度可用于普通股股东和参与性证券的资金运营（FFO）为5635.6万美元，2018年同期为5132.7万美元；2019年前九个月FFO为1.63905亿美元，2018年同期为1.46178亿美元[187] - 2019年第三季度净收入可用于普通股股东和参与性证券的金额为7831.1万美元，2018年同期为3091.1万美元；2019年前九个月为1.41914亿美元，2018年同期为1.12412亿美元[187] - 2019年第三季度房地产折旧和其他摊销为2999.3万美元，2018年同期为2843.9万美元；2019年前九个月为8945.1万美元，2018年同期为8501.9万美元[187] - 2019年第三季度可折旧房地产销售收益为 - 5248.9万美元，2018年同期为 - 752万美元；2019年前九个月为 - 5337.8万美元，2018年同期为 - 5266万美元[187] - 2019年前九个月合资企业房地产销售收益为 - 1671.4万美元，2018年同期无此项收益；2019年前九个月合资企业房地产销售所得税拨备为309.5万美元，2018年同期无此项[187] 公司资本相关数据 - 截至2019年9月30日，普通合伙人资本余额为1,681,106千美元，有限合伙人资本余额为61,987千美元[47] - 截至2018年9月30日，普通合伙人资本余额为1,594,114千美元，有限合伙人资本余额为65,804千美元[48] 公司房地产相关业务数据 - 截至2019年9月30日，公司拥有459处工业地产，总面积约6270万平方英尺[59] - 2019年前9个月，公司收购8处工业地产（约50万平方英尺GLA）和8块土地，总收购价104,027美元[70] - 截至2019年9月30日，公司有1处约4万平方英尺GLA的工业地产待售[71] - 2019年前9个月，公司出售10处工业地产（约170万平方英尺GLA），销售总收入106,127美元，房地产销售收益44,772美元[72] - 截至2019年9月30日，公司拥有459处工业地产，分布在21个州，总面积约6270万平方英尺[119] - 2019年前九个月公司收购8处工业地产，总面积约0.5百万平方英尺，总价6280万美元；收购148英亩土地用于开发，总价4430万美元；出售10处工业地产及几块土地，总销售收益1.061亿美元；合资企业出售236英亩土地，总销售收益5720万美元[129] - 2019年10月1日至10月25日，公司收购一块土地，总价约19800美元，出售一处工业地产，售价约3975美元[110] - 2019年10月1日至10月25日，公司收购一块土地，总价约1980万美元，出售一处工业地产，售价400万美元[192] - 2019年和2018年前九个月公司同店物业营收分别为2.76368亿美元和2.65932亿美元，增长1043.6万美元，增幅3.9%[131] - 2019年和2018年前九个月公司收购物业营收分别为628.6万美元和163.9万美元，增长464.7万美元，增幅283.5%[131] - 2019年和2018年前九个月公司出售物业营收分别为573万美元和1672万美元，减少1099万美元，降幅65.7%[131] - 2019年和2018年前九个月公司（再）开发项目营收分别为2127.2万美元和364.5万美元，增长1762.7万美元，增幅483.6%[131] - 2019年和2018年前九个月公司同店物业费用分别为7021.2万美元和6692.7万美元，增长328.5万美元，增幅4.9%[134] - 2019年第三季度同店净营业收入（SS NOI）为6912万美元，

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为32.54901亿美元，较2018年12月31日的31.42691亿美元增长3.57%[21] - 截至2019年6月30日，公司总负债为15.80498亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长8.05%[21] - 截至2019年6月30日，公司总资产为32.6495亿美元，较2018年12月31日的31.52799亿美元增长3.56%[36] - 截至2019年6月30日，公司总负债为15.80498亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长8.05%[36] - 2019年上半年，公司普通股合伙人资本为16.23662亿美元，有限合伙人资本为6716.1万美元，累计其他综合损失为721.9万美元，非控股权益为84.8万美元[36][43] - 截至2019年6月30日，公司房地产净投资为2.973831亿美元，较2018年12月31日的2.86186亿美元增长3.91%[36] - 截至2019年6月30日，公司拥有462处工业地产，总面积约6340万平方英尺[54] - 截至2019年6月30日，公司在运营合伙企业的非控股权益约为2.2%[51] - 截至2019年6月30日，应付抵押贷款净额221,357美元，较2018年12月31日的296,470美元减少；高级无担保票据净额544,715美元，较2018年12月31日的544,504美元略增；无担保定期贷款净额457,337美元，较2018年12月31日的456,809美元略增；无担保信贷安排158,000美元，2018年12月31日无余额[67] - 截至2019年6月30日，其他房地产合伙企业的总资产为279,301美元，总负债和合伙人资本为279,301美元，较2018年12月31日的285,587美元有所减少[75] - 截至2019年6月30日，公司未来五年及以后的债务到期本金和计划还款总额为1,388,845美元，其中2019年剩余时间为4,264美元，2020年为59,046美元，2021年为425,113美元，2022年为341,552美元，2023年为321美元，之后为558,549美元[71] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,432,664美元和1,312,432美元，账面价值分别为1,388,771美元和1,306,210美元[72] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物约为3340万美元，无担保信贷安排下有5.654亿美元可用于额外借款[163] - 2019年6月30日，公司有5680万美元应付抵押贷款，预计在2020年6月30日前无惩罚性提前偿还[164] - 2019年6月30日，无担保信贷安排下借款的加权平均利率为3.51%；截至2019年7月26日，无担保信贷安排下约有6.674亿美元可用于额外借款[166] - 截至2019年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，12.308亿美元（88.6%）为固定利率债务，1.58亿美元（11.4%）为可变利率债务[173] - 截至2019年6月30日，公司债务的估计公允价值约为14.327亿美元[177] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司租赁收入为1.03517亿美元，较2018年同期的9806.4万美元增长5.56%[24] - 2019年上半年，公司租赁收入为2.07155亿美元，较2018年同期的1.97104亿美元增长5.10%[24] - 2019年第二季度租赁收入为1.03517亿美元，较2018年同期的9806.4万美元增长5.56%；上半年租赁收入为2.07155亿美元，较2018年同期的1.97104亿美元增长5.10%[38] 净收入相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司净收入为4071.3万美元，较2018年同期的4640.4万美元下降12.26%[24] - 2019年上半年，公司净收入为6505.3万美元，较2018年同期的8386.8万美元下降22.43%[24] - 截至2019年6月30日六个月，公司净收入为6505.3万美元，2018年同期为8386.8万美元[31] - 2019年第二季度净收入为4071.3万美元，较2018年同期的4640.4万美元下降12.26%；上半年净收入为6505.3万美元，较2018年同期的8386.8万美元下降22.43%[38] - 2019年上半年净收入为65,053千美元，2018年同期为83,868千美元[46] - 2019年和2018年上半年公司净收入分别为6510万美元和8390万美元[130] - 2019年第二季度净收入为4070万美元，2018年同期为4640万美元；同店物业平均每日入住率分别为96.7%和97.0%[144] - 2019年第一季度和上半年，公司普通股股东和参与性证券可获得的净收入分别为3980万美元和6360.3万美元，2018年同期分别为4520.9万美元和8150.1万美元[187] 每股收益相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.31美元，较2018年同期的0.36美元下降13.89%[24] - 2019年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.50美元，较2018年同期的0.67美元下降25.37%[24] - 2019年第二季度基本和摊薄后每股收益为0.31美元，较2018年同期的0.36美元下降13.89%；上半年为0.50美元，较2018年同期的0.67美元下降25.37%[38] - 2019年6月30日，公司基本和摊薄每股收益分别为0.31美元（三个月）和0.50美元（六个月），2018年同期分别为0.36美元和0.67美元[86] - 2019年6月30日，运营合伙企业基本和摊薄每单位收益分别为0.31美元（三个月）和0.50美元（六个月），2018年同期分别为0.36美元和0.67美元[86] 综合收入相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司综合收入为3625万美元，较2018年同期的4915.2万美元下降26.25%[27] - 2019年上半年，公司综合收入为5426万美元，较2018年同期的9316.5万美元下降41.76%[27] - 2019年第二季度综合收入为3625万美元，较2018年同期的4915.2万美元下降26.25%；上半年为5426万美元，较2018年同期的9316.5万美元下降41.76%[41] 现金流量相关数据关键指标变化 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为1.20118亿美元，2018年同期为9381.7万美元[31] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为1.57562亿美元，2018年同期为1.39483亿美元[31] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为2051.6万美元，2018年同期为7669.7万美元[31] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少1692.8万美元，2018年同期增加3103.1万美元[31] - 截至2019年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为3344.5万美元，2018年同期为7751.3万美元[31] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为120,177千美元，2018年同期为93,760千美元[46] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为157,562千美元，2018年同期为139,483千美元[46] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为20,457千美元，2018年同期为76,754千美元[46] - 2019年上半年，公司经营活动提供的净现金为1.20118亿美元，投资活动使用的净现金为1.57562亿美元，融资活动提供的净现金为2051.6万美元[169] - 与2018年同期相比，2019年上半年公司经营活动现金增加2630万美元，投资活动现金增加1810万美元，融资活动现金减少5620万美元[169] 费用相关数据关键指标变化 - 2019年上半年资本化的利息费用为232万美元，2018年同期为331.7万美元[33] - 2019年上半年支付经营租赁负债的现金为61.3万美元，2018年同期无此项支出[33] - 2019年因取得使用权资产产生的经营租赁负债为1240万美元，2018年同期无此项[33] - 2019年应付普通股股息和单位分配为3028.1万美元，2018年为2877.1万美元[33] - 2019年上半年利息费用资本化金额为2,320千美元，2018年同期为3,317千美元[48] - 2019年上半年支付的经营租赁负债现金为613千美元，2018年同期无此项目[48] - 2019年6月30日止三个月和六个月，公司分别确认2,053美元和3,815美元与限制性股票等摊销相关的薪酬费用，2018年同期分别为1,997美元和3,686美元[90] - 2019年6月30日止三个月和六个月，与开发活动相关资本化的限制性股票等摊销分别为238美元和442美元，2018年同期不显著[90] - 2019年上半年公司确认运营租赁费用927美元[103] - 2019年上半年公司总物业费用为5754.7万美元，较2018年上半年的5796.4万美元下降0.7%，其中同店物业费用增长4.7%，收购物业费用增长348.9%，出售物业费用下降97.1%，（再）开发项目费用增长121.8%，其他费用增长24.9%[134] - 同店物业费用增加220万美元，主要因房地产税增加；收购物业费用增加130万美元，因2017年12月31日后收购物业；出售物业费用减少250万美元，因2017年12月31日后出售物业；（再）开发项目费用增加180万美元，因开发项目基本完成；其他费用增加80万美元，因某些维护服务费用和杂项费用增加[136] - 公司一般和行政费用减少130万美元，降幅8.8%，主要因2018年上半年产生130万美元遣散费[137] - 2018年上半年公司减值费用为280万美元，因对一处房产和一块土地进行出售营销及对潜在销售交易可能性的评估[137] - 六个月内折旧和其他摊销总额从2018年的5695.1万美元增至2019年的5982.9万美元，增幅5.1%[138] - 2019年上半年所得税费用增加290万美元，增幅1406.2%[143] - 2019年第二季度物业费用从2018年的2855.3万美元降至2737.9万美元，降幅4.1%[148] - 2019年第二季度折旧和其他摊销总额从2018年的2863.6万美元增至2977.4万美元，增幅4.0%[152] - 2019年第一季度和上半年，房地产折旧和其他摊销分别为2960.3万美元和5945.8万美元，2018年同期分别为2844.8万美元和5658万美元[187] 房地产交易相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司出售房地产收益为109.7万美元，较2018年同期的2506.7万美元下降95.62%；上半年为88.9万美元，较2018年同期的4515.6万美元下降98.03%[38] - 2019年上半年公司收购4处工业地产和约0.3百万平方英尺的GLA及4块土地，总购买价48,582美元[64] - 2019年上半年公司出售2处工业地产，约0.1百万平方英尺的GLA，销售总收入12,091美元，房地产销售收益889美元[65] - 2018年第二季度公司与第三方成立合资企业，购买约532英亩可开发土地，总价49,000美元，公司拥有49%权益；2019年上半年合资企业出售3块土地，总面积236英亩，总收入57,178美元，房地产销售总收益30,236美元，公司经济收益份额为14,816美元[76][77] - 2019年7月1日至26日，公司收购三处工业地产和两块土地，总价约31676美元，出售一处工业地产和一块土地，售价约6244美元[108] - 2019年上半年公司收购4处工业地产，总面积约30万平方英尺，总价2840万美元；收购100英亩土地用于开发，总价2020万美元；出售2处工业地产，总面积约10万平方英尺，总售价1210万美元；合资企业出售236英亩土地，总价5720万美元；还清7210万美元应付抵押贷款；宣布第一和第二季度现金股息

业绩总结 - 第二季度租赁收入为98,064千美元，同比增长约4.8%[11] - 总收入为104,095千美元，同比增长约5.7%[11] - 净收入为46,404千美元，同比下降约29.5%[11] - 每股收益（EPS）为0.31美元，同比下降约13.9%[11] - 公司第二季度总收入为96,906千美元，同比增长27.5%[12] - 公司净经营收入为70,292千美元，同比下降8.0%[12] - 公司调整后的EBITDA为63,544千美元，同比下降8.5%[12] - 公司第二季度的净收入为46,404千美元，同比增长14.0%[12] - 公司第二季度的FFO（NAREIT）为49,785千美元，同比下降11.0%[12] - 公司调整后的FFO为40,009千美元，同比下降14.9%[12] 资产与负债 - 总资产为3,254,901千美元，较上季度增长约2.4%[9] - 总负债为1,580,498千美元，较上季度增长约4.5%[8] - 股东权益总计为1,665,964千美元，较上季度下降约0.4%[8] - 2019年6月30日，公司的总债务为1,357,859千美元，较2018年同期的1,367,663千美元下降了0.7%[20] - 2019年6月30日，公司的债务占总资产的比例为35.4%，低于60%的上限[28] 租赁与运营数据 - 2019年第二季度的租赁收入为103,517千美元，较2018年同期的98,064千美元增长了5.0%[15] - 同店收入在2019年第二季度为91401万美元，同比下降3.2%[35] - 同店净营业收入（NOI）在2019年第二季度为70836万美元，同比上升3.4%[35] - 2019年第二季度的平均日入住率为97.0%，相比2018年的96.7%上升0.3%[35] - 截至2019年6月30日，总可租赁面积（GLA）为61,523,481平方英尺，整体出租率为97.3%[40] 未来展望 - 2019年每股净收益预期为0.89至0.97美元[62] - 2019年每股资金运营（FFO）预期为1.68至1.76美元[62] - 2019年预计的同店净运营收入（NOI）增长率为2.0%至3.0%[63] 资本支出与收购 - 2019年第一季度收购总面积为172,654平方英尺，预计总投资为1,230万美元，资本化率为8.3%[48] - 2019年第二季度收购总面积为116,600平方英尺，预计总投资为3,030万美元，资本化率为8.3%[48] - 截至2019年6月30日，已投入服务的开发项目总面积为358,065平方英尺，投资额为3,240万美元，租赁率为95%[51] 其他信息 - 物业费用为27,379千美元，同比下降约4.1%[11] - 经营费用总计为63,935千美元，与上季度持平[11] - 每股普通股股息为0.2300美元，同比增长5.0%[12] - 2019年第二季度的物业总支出为54,051千美元，较2018年同期的26,614千美元增长了102.0%[15]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度摊薄后每股收益为0.31美元，去年同期为0.36美元 [17] - 2019年第二季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）每完全摊薄份额运营资金为0.43美元，2018年第二季度为0.39美元，主要因净营业收入（NOI）增加 [17] - 截至第二季度末，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.9倍；6月30日，无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均到期期限为5.6年，加权平均利率为4% [21] - 2019年新的REIT运营资金（FFO）指引范围为每股1.68 - 1.76美元，中点为1.72美元，较第一季度电话会议讨论的数字增加0.02美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末出租率为97.3%，与上一季度持平，较去年同期上升40个基点 [7][18] - 第二季度开始约310万平方英尺的长期租赁，其中44.6万平方英尺为新租赁，190万平方英尺为续租，72.4万平方英尺为开发和收购项目的租赁；按面积计算的租户保留率为73.1% [18] - 现金租金整体上涨13.4%，续租上涨14.1%，新租赁上涨9.9%；直线租金整体上涨27.3%，续租上涨29.5%，新租赁上涨17.7% [19] - 截至目前已签署约83%的2019年续租合同，现金租金变化为13% [7] 开发业务 - 截至6月30日，有总计4.49亿美元的已完成开发项目正在招租或建设中，面积为600万平方英尺，目前已出租64%，预计现金收益率为6.5%，平均利润率约为38% [10] - 第二季度收购达拉斯First Park 121附近28英亩土地，花费740万美元，可建造43.4万平方英尺；第三季度收购费城东北部6.9英亩土地，花费200万美元，已开始建设10万平方英尺建筑，预计2020年第二季度完工，总投资预计1230万美元，目标收益率6.1% [10][11] 收购业务 - 第二季度收购洛杉矶南湾市场的服装大楼，总面积3.2万平方英尺，购买价格710万美元，现有收益率4.2%，预计滚动到市场时收益率约5%；在丹佛I - 70区收购8.5万平方英尺建筑，购买价格900万美元，收益率5.3% [12] - 第三季度收购南加州的两栋建筑和一块土地，包括内陆帝国4.4万平方英尺的空置建筑，花费560万美元，交付收益率5.1%；圣地亚哥4.1万平方英尺的空置建筑，花费730万美元，目标稳定收益率5.9%；丰塔纳2英亩土地，花费160万美元，可建造约4万平方英尺 [12][13] 处置业务 - 出售迈阿密两个单元，总面积1.2万平方英尺，售价160万美元；第三季度出售宾夕法尼亚州东北部11万平方英尺的空置建筑，售价600万美元，以及新泽西的一小块土地，售价24.4万美元 [14] - 凤凰城合资企业出售147英亩土地给用户，公司份额的销售价格总计1820万美元；还出售39英亩给公司用于上述定制开发项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国层面，CBRE计量经济顾问公司报告第二季度初步净吸纳量为3100万平方英尺，新竣工量为4100万平方英尺，年初至今净吸纳量总计6700万平方英尺，竣工量8400万平方英尺 [6] - 主要港口市场的满载进口集装箱在今年前3 - 4个月略有上升，然后趋于平稳，最后一个月略有下降，同比下降约1.5% - 2% [32] - 洛杉矶南湾市场的市场出租率目前低于1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于捕捉租金增长和盈利性新投资机会，以进一步提升投资组合 [24] - 继续开发盈利性高质量设施，以满足部分未得到充分服务的租户需求 [7] - 持续寻找优质土地，补充开发管道，推动未来增长 [10] - 在处置资产时，探索各种途径以实现价值和价格最大化，目前通过定向销售取得了较好效果 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于市场整体出租率高，租户需求广泛，工业市场环境有利于租金持续增长，公司投资组合也受益于这一健康环境 [6] - 市场非常紧张，租户选择有限，仍是房东市场，预计未来租金将保持类似增长表现 [25] - 尽管满载集装箱货物略有下降，但对公司影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场的紧张状况推动了吸纳量和租金增长 [33] - 对实现全年1.25 - 1.75亿美元的资产处置目标有信心，销售将更多集中在下半年 [45] - 有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前没有看到未来开发量下降的潜在风险 [49] 其他重要信息 - 公司近期庆祝了作为上市公司的25周年纪念日，并在纽约证券交易所敲响收盘钟 [16] - 第二季度现金同店NOI增长（不包括终止费用）为3%，包括终止费用为3.4%；终止费用总计44.3万美元 [18] - 本周完成1.5亿美元高级无担保票据的私募发行，票据期限10年，利率3.97%，考虑利率保护协议结算后，有效利率为4.23% [19] - 2019年预计将资本化约每股0.04美元与开发项目相关的利息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年整体续约组合的按市值计价情况 - 公司不跟踪按市值计价，认为当前年度续约情况是投资组合和租金情况的良好指标，目前已完成83%的2019年续约，租金上涨13%，市场紧张，仍是房东市场，预计未来也会有类似表现 [25] 问题2: 是否考虑将更多非核心资产或市场打包成更大的投资组合以缩小与同行的差距 - 公司探索了各种处置资产以实现价值最大化的途径，目前通过定向销售取得了较好效果，所售资产分布在不同市场，不太适合获得投资组合溢价 [27][28] 问题3: 现金货运指数下降的原因及客户业务是否受影响 - 公司跟踪满载集装箱货物，其与港口市场吸纳量相关性最大，主要港口市场的满载进口集装箱同比下降约1.5% - 2%，但认为影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场紧张推动了吸纳量和租金增长 [32][33] 问题4: 公司目前距离最低派息水平的情况及未来派息安排 - 公司根据现金流增长派息，根据今年预计应税收入，有股息缓冲，认为目前状况良好 [34] 问题5: NOI指引增加但暗示增速放缓的原因 - 同店NOI指引中点提高25个基点是由于上半年表现出色，主要是坏账费用降低；下半年增速放缓主要是因为下半年计入每季度50,000美元坏账费用，若坏账费用与上半年相同，下半年增速将从2%提高到2.5%，此外下半年免租期减少和平均出租率下降也有影响 [36] 问题6: 本季度和年初至今的土地收购和小型建筑交易是否意味着公司开发策略的转变 - 南湾的收购是因为公司在该地区拥有其他建筑，看好该子市场；内陆帝国的收购是因为公司是该地区的大投资者；费城的地块是优质位置，与公司在其他市场的开发规模相似，并非策略转变 [37][38] 问题7: 西雅图出租率低于其他市场的原因 - 西雅图投资组合较小，主要是一栋建筑有空置情况，目前该建筑租赁活动良好 [39] 问题8: 本季度运营费用（OpEx）很低是否异常以及今年未使用股权融资（ATM）的考虑 - OpEx季度间有波动，第一季度因雪灾有较高运营或资本支出，属正常情况；从资金来源和使用看，下半年销售和留存资本约1.6亿美元，开发支出1.4亿美元，杠杆率低，信贷额度有充足流动性，2019年剩余时间资金状况良好 [42][43] 问题9: 资产回收计划的情况，包括处置目标、市场情况及再投资可能性 - 公司全年处置目标为1.25 - 1.75亿美元，目前对实现该目标有信心，销售将更多集中在下半年，公司更关注销售价值最大化，而非交易完成季度 [45] 问题10: 公司市场中哪些地区有较强的建设管道 - 南达拉斯、东北亚特兰大、芝加哥的I - 80沿线、宾夕法尼亚州中部和东部等子市场建设管道较强，主要是大型建筑供应压力较大；其他活跃子市场非常紧张，租金上涨，是近期新投资重点 [46][47] 问题11: 丹佛市场的情况及公司项目的担忧 - 丹佛市场供应约400万平方英尺，分布在市区各地，公司的奥罗拉商业中心项目本季度交付55.5万平方英尺建筑，约一半开发项目在该子市场，且约一半为定制开发，与其他建筑竞争不大，需求良好，租金增长可观 [48] 问题12: 公司未来开发量能否保持当前水平 - 公司目前拥有的土地可建造约1100万平方英尺，不包括凤凰城合资企业的约400万平方英尺，且团队不断寻找新开发地块，有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前未看到开发量下降风险 [49] 问题13: 公司在租赁定价上是否更严格 - 公司团队不断努力最大化每份租约的价值，包括推动租金增长、减少让步、延长租期等，从2019年续约数据可看出租金增长强劲 [51] 问题14: 不同类别资产（ bulk、regional、light、flex）的资本化率差异情况 - 整体上，bulk、light和regional类别之间没有明显差异，flex类资产公司持有较少，其资本化率略高，且这种情况在过去10 - 30年一直存在 [53][54]

业绩总结 - 截至2019年3月31日，公司的物业数量为447，较2009年12月31日减少43%[10] - 截至2019年3月31日，公司的租户数量为1,180，较2009年12月31日减少41%[10] - 2019年第一季度的现金同店净营业收入（NOI）增长3.2%[15] - 2019年第一季度的现金租金率上涨8.0%[13] - 2019年第一季度的股息提高5.7%至每股0.23美元[13] - 2019年第一季度的物业占用率为97.3%[13] - 2019年第一季度的平均建筑面积为136千平方英尺，较2009年增加53%[10] - 2019年第一季度的平均租户面积为50千平方英尺，较2009年增加79%[10] 资金与投资 - 2019年5月16日，公司发行1.5亿美元的固定利率高级无担保票据，票面利率为3.97%[14] - 总开发项目总面积为3,916,054平方英尺，预计总投资为2.975亿美元，平均每平方英尺76美元[28] - 预计现金收益率为6.4%，目前租赁率为49%[28] - 2018/2019年间的物业收购总面积为1,208,057平方英尺，购买总价为1.372亿美元，平均每平方英尺114美元，租赁率为75%[62] - 在PV 303商业园区收购532英亩土地，投资金额为4900万美元（约每平方英尺2美元），公司持有49%的股份[63] - 合资企业目前拥有原始532英亩中的309英亩，已回收约90%的投资资本[63] 市场扩张与新项目 - First Glacier Logistics Center位于西雅图，面积66,751平方英尺，投资额为1020万美元，现金收益率为5.5%，租赁率为0%[31] - First Park 121 – Buildings I & II位于达拉斯，面积345,280平方英尺，投资额为2750万美元，现金收益率为7.1%，租赁率为18%[34] - First Aurora Commerce Center – Building D位于丹佛，面积555,840平方英尺，投资额为3830万美元，现金收益率为7.2%，租赁率为0%[35] - First Park Fairburn - BTS位于亚特兰大，面积703,080平方英尺，投资额为4040万美元，现金收益率为6.0%，租赁率为100%[37] - First Perry Logistics Center位于内陆帝国，面积240,247平方英尺，投资额为2050万美元，现金收益率为5.9%，租赁率为100%[39] - First Mountain Creek Distribution Center - BTS位于达拉斯，面积863,328平方英尺，投资额为5250万美元，现金收益率为5.7%，租赁率为100%[43] - First Redwood Logistics Center – I & II位于内陆帝国，面积402,287平方英尺，投资额为4740万美元，现金收益率为6.0%，租赁率为0%[49] 财务状况 - 公司的总债务为13.34亿美元，其中有担保债务为2.24亿美元，无担保债务为11.10亿美元，整体加权利率为4.0%[69] - 截至2019年3月31日，公司的固定债务占比92%，浮动债务占比8%[68] - 公司的固定债务平均利率为5.88%，无担保债务平均利率为3.75%[71] - 目标杠杆率为每个投机或定制项目的55%贷款成本比[63] 其他策略与展望 - 公司通过开发和选择性收购实现现金流增长机会，存在与同行和市场交易的估值差距[74]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司总资产为3178654000美元，较2018年12月31日的3142691000美元增长1.14%[18] - 2019年第一季度，公司总营收为104541000美元，较2018年同期的99771000美元增长4.78%[21] - 2019年第一季度，公司总费用为67025000美元，较2018年同期的68625000美元下降2.33%[21] - 2019年第一季度，公司净收入为24340000美元，较2018年同期的37464000美元下降35.03%[21] - 2019年第一季度，公司综合收入为18010000美元，较2018年同期的44013000美元下降59.08%[24] - 2019年第一季度，公司经营活动提供的净现金为41729000美元，较2018年同期的37024000美元增长12.71%[30] - 2019年第一季度，公司投资活动使用的净现金为56981000美元，较2018年同期的75221000美元下降24.25%[30] - 2019年第一季度，公司融资活动（使用）提供的净现金为 - 4232000美元，较2018年同期的60076000美元下降107.04%[30] - 截至2019年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为30889000美元，较年初的50373000美元下降38.68%[30] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.19美元，较2018年同期的0.30美元下降36.67%[21] - 2019年第一季度总营收为1.04541亿美元，2018年同期为9977.1万美元[38] - 2019年第一季度总费用为6702.5万美元，2018年同期为6862.5万美元[38] - 2019年第一季度净收入为2434万美元，2018年同期为3746.4万美元[38] - 2019年第一季度基本每股收益为0.19美元，2018年同期为0.30美元[38] - 2019年第一季度综合收入为1801万美元，2018年同期为4401.3万美元[41] - 截至2019年3月31日，总负债为15.1269亿美元，2018年12月31日为14.6278亿美元[36] - 截至2019年3月31日，合伙人资本总额为16.76029亿美元，2018年12月31日为16.90019亿美元[36] - 2019年3月31日止三个月净收入为24340000美元，2018年同期为37464000美元[48] - 2019年3月31日止三个月经营活动提供的净现金为41772000美元，2018年同期为36929000美元[48] - 2019年3月31日止三个月投资活动使用的净现金为56981000美元，2018年同期为75221000美元[48] - 2019年3月31日止三个月融资活动（使用）提供的净现金为 - 4275000美元，2018年同期为60171000美元[48] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为30889000美元，2018年同期为68361000美元[48] - 2019年第一季度公司基本和摊薄每股收益分别为0.19美元，2018年同期为0.30美元；运营合伙企业基本和摊薄每单位收益2019年第一季度为0.19美元，2018年同期为0.30美元[89] - 2019年第一季度公司累计其他综合损失为6197美元，2018年12月31日余额为3502美元，2019年3月31日余额为 - 2695美元[87] - 2019年和2018年第一季度净收入分别为2430万美元和3750万美元；同期同店物业平均入住率均为97.1%[133] - 2019年第一季度总营收1.04541亿美元，较2018年的9977.1万美元增加477万美元，增幅4.8%[134] - 2019年第一季度总物业费用3016.8万美元，较2018年的2941.1万美元增加75.7万美元，增幅2.6%[137] - 一般和行政费用减少130万美元，降幅16.5%，原因是2018年第一季度产生130万美元遣散费；2018年第一季度减值费用为280万美元[140] - 2019年第一季度总折旧和其他摊销费用为3005.5万美元，较2018年的2831.5万美元增加174万美元，增幅6.1%[141] - 2019年第一季度加权平均利率为4.22%，低于2018年的4.28%；加权平均未偿还债务余额为13.17亿美元，低于2018年的13.652亿美元；资本化利息减少70万美元[143] - 2019年第一季度，公司经营活动提供的净现金为4.1729亿美元，投资活动使用的净现金为5.6981亿美元，融资活动使用的净现金为423.2万美元[159] - 与2018年同期相比，2019年第一季度公司经营活动现金增加470万美元，投资活动现金减少1.82亿美元，融资活动现金减少6430万美元[159] - 2019年第一季度归属于公司普通股股东和参与证券的净利润为2380.3万美元，2018年同期为3629.2万美元[178] - 2019年第一季度房地产折旧和其他摊销为2985.5万美元，2018年同期为2813.2万美元[178] - 2019年第一季度可折旧房地产减值为0，2018年同期为228.5万美元[178] - 2019年第一季度可折旧房地产销售损失（收益）为20.8万美元，2018年同期为收益2007.3万美元[178] - 2019年第一季度来自合资企业的房地产销售收益为 - 96.7万美元，2018年同期为0[178] - 2019年第一季度来自合资企业的房地产销售所得税拨备为21.8万美元，2018年同期为0[178] - 2019年第一季度同店净营业收入（SS NOI）为6938.7万美元，2018年同期为6723.6万美元，同比增长3.2%[181] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，应付抵押贷款净额为222,774美元，较2018年12月31日的296,470美元有所减少；高级无担保票据净额为544,609美元，较2018年12月31日的544,504美元略有增加；无担保定期贷款净额为457,073美元，较2018年12月31日的456,809美元略有增加；无担保信贷安排为102,000美元，2018年12月31日无此项[69] - 2019年第一季度公司偿还了72,073美元的抵押贷款[71] - 截至2019年3月31日，未来五年及以后公司债务的到期本金和计划还款总额为1,334,375美元，其中2019年剩余时间为5,794美元，2020年为59,046美元，2021年为369,113美元，2022年为341,552美元，2023年为321美元，之后为558,549美元[72] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,359,779美元和1,312,432美元[73] - 2019年3月31日，公司92.4%（12.323亿美元）的债务为固定利率债务，7.6%（1020万美元）为可变利率债务；2018年12月31日，全部债务为固定利率债务[164] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2019年第一季度利息费用将增加约3万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2019年第一季度利息费用将增加约140万美元[167] - 截至2019年3月31日，公司债务的估计公允价值约为13.598亿美元[168] - 2019年3月31日，公司有3530万美元应付抵押贷款，预计在2020年3月31日前提前偿还[154] 公司物业相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有458处工业地产，分布于21个州，总可租赁面积约6320万平方英尺[56] - 2019年第一季度公司收购一处约20万平方英尺的工业物业和两块土地，总购买价为18,268美元[66] - 2019年第一季度公司出售一处约10万平方英尺的工业物业，毛收入为10,467美元，房地产销售损失为208美元[67] - 2019年3月31日公司有14个工业物业在建，总面积约390万平方英尺，预计总投资约297500美元，还有约193800美元待投入[104] - 截至2019年3月31日，不可撤销经营租赁未来最低租金收入（不包括可变付款和租户费用报销）：2019年剩余时间234032美元，2020年297322美元，2021年254001美元，2022年214069美元，2023年177644美元，以后467827美元，总计1644895美元[109] - 截至2018年12月31日，不可撤销经营租赁未来最低租金收入（不包括租户费用报销）：2019年305689美元，2020年288817美元，2021年244743美元，2022年205097美元，2023年169243美元，以后451151美元，总计1664740美元[109] - 2019年4月1日至4月26日，公司收购一块土地，购买价格约7400美元，出售部分工业物业，售价约1145美元[110] - 截至2019年3月31日，公司拥有458处工业物业，位于21个州，总可租赁面积约6320万平方英尺[121] - 2019年第一季度公司收购一处约20万平方英尺的工业地产，价格1230万美元；收购26英亩土地用于开发，总价600万美元；出售一处约10万平方英尺的工业地产，销售总额1050万美元[132] - 2019年第一季度新租约14份，面积21.6万平方英尺，净租金每平方英尺6.29美元，租金增长24.0%；续租约48份，面积305.8万平方英尺，净租金每平方英尺4.58美元，租金增长16.0%，租户续租率86.0%[147] - 2019年第一季度公司出售一处约10万平方英尺的工业地产，确认0.2万美元房地产销售损失；2018年第一季度出售八处约50万平方英尺的工业地产，确认2010万美元房地产销售收益[142] - 2019年4月1日至4月26日，公司收购一块土地，购买价格约为740万美元，出售部分工业物业，售价约为110万美元[183] 公司合资企业相关数据关键指标变化 - 2018年第二季度公司与第三方成立合资企业，购买了约532英亩土地，购买价格为49,000美元，公司拥有49%的权益[77] - 2019年第一季度合资企业出售一块土地，毛收入为10,130美元，房地产销售收益为1,974美元[78] - 2019年4月1日至4月26日，合资企业出售一块土地，毛收入37113美元[111] - 2019年4月1日至4月26日，合资企业出售一块土地，总收益为3710万美元[183] - 2019年第一季度从合资企业确认74美元资产管理和开发服务费用，3月31日有83美元应收账款[101] 公司会计政策相关 - 2019年公司采用FASB Accounting Standards Codification 842 Leases，对2018年租户回收收入和逾期租赁付款手续费收入进行重分类[59] - 2019年公司采用ASU 2017 - 12，该采用未影响公司财务状况或经营成果[65] 公司租赁相关数据关键指标变化 - 2019年第一季度经营活动现金支付的租赁负债为26.8万美元，2018年同期无此项支出[33] - 2019年第一季度公司确认448美元经营租赁费用[105] - 截至2019年3月31日，公司经营租赁负债未来五年及以后到期情况：2019年剩余时间1095美元，2020年1536美元，2021年1503美元，2022年1465美元，2023年1329美元，以后29025美元，总租赁付款35953美元，扣除23584美元估算利息后为12369美元[106] - 截至2019年3月31日，经营租赁加权平均剩余租赁期限为34.4年，加权平均折现率为7.4%[107] - 截至2018年12月31日，经营租赁未来最低租金付款：2019年1464美元，2020年1536美元，2021年1503美元，2022年1465美元，2023年1329美元，以后29025美元，总计36322美元[107] 公司股权及权益相关 - 20