财务数据和关键指标变化 - 2021年完成40亿美元高级住房处置计划，成功将收益再投资于核心生命科学和医疗办公（MOB）业务，并降低了杠杆 [7] - 全年运营资金（FFO）比初始指引高出0.06美元，同店业绩超出预期200个基点 [7] - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，总投资组合同店增长率为2.7%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估投资组合同店增长率为4% [37] - 第四季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [38] - 2022年调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店净营业收入（NOI）增长率指引为3.25% - 4.75% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 2021年风险投资资金较上年增长50%，首次公开募股（IPO）增长25%，FDA批准的新生物制品数量是10年平均水平的两倍 [14] - 年度现金NOI超过6.25亿美元，运营投资组合当前按市值计价机会超过25%，加权平均租约到期时间为6年 [15][16] - 2021年租赁面积达280万平方英尺，是内部预算的2.5倍，现有租户占租赁活动的77% [27] - 第四季度同店NOI增长率为5.4%，全年增长率为7.2%，高于最新指引上限 [28] - 预计2022年交付约7亿美元的生命科学开发项目，2023年交付8亿美元，所有项目均有保证最高成本合同 [17][18] 医疗办公（MOB）业务 - 2021年租赁执行面积达310万平方英尺，租户留存率保持在80% [29] - 续约按市值计价为4.9%，受纳什维尔和西雅图市场活动推动 [30] - 第四季度同店现金NOI增长率为3.6%，全年增长率为3.1%，高于最新指引上限 [30][31] - 2021年完成8.34亿美元的MOB收购，为过去15年最高，混合稳定资本回报率为5.5% [31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第四季度同店NOI同比基本持平，环比增长16%（均剔除CARES法案资金） [33] - 12月是自2019年以来销售最好的月份，入门费现金收入持续超过摊销额，第四季度超过600万美元，全年超过1200万美元 [33][34] - 预计未来几年CCRC投资组合有2000 - 4000万美元的NOI增长空间，主要来自入住率提升 [36] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山：A类实验室空间租金目前处于80美元中段，较去年上涨约13%，公司在该子市场拥有最大市场份额 [21] - 圣地亚哥：A类实验室空间租金目前在70 - 80美元低端，较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高，公司三个项目均100%预租 [23] - 波士顿：实验室租金较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成高级住房处置计划后，专注于生命科学和MOB核心业务，发展项目成为增长战略的重要组成部分 [7][10] - 生命科学业务受益于科学进步和生物科技资金增长，专注于旧金山、波士顿和圣地亚哥三个核心市场 [8] - MOB业务专注于与顶级医院相关的校园物业，通过与HCA的合作开发项目实现增长 [9][32] - 公司凭借与卖家的关系进行收购，能够获取具有战略意义的资产，与私募股权的投资策略形成差异化竞争 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是富有成效的一年，公司业务表现良好，未来将受益于生命科学和MOB业务的增长趋势 [7] - 生命科学市场需求基本面强劲，但公共市场生物科技行业表现波动，不过不影响行业的整体需求 [97][101] - CCRC业务面临劳动力挑战，但近期情况有所改善，预计未来几年有NOI增长空间 [35][36] 其他重要信息 - 2022年发展、致密化和再开发支出预计为7.5亿美元，较2021年增加2.75亿美元 [41] - 公司预计嵌入式100多亿美元的影子开发管道将成为未来增长的关键驱动力 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年进行额外收购是否能实现增值，以及购买创收房地产与资本成本的关系 - 收购是否增值取决于资本成本、股票交易价格等因素，公司有机会但不确定，会持续关注市场机会 [50][51] 问题2: 生命科学租金未来一年是否仍有超过10%的增长潜力，以及核心市场的资本回报率趋势 - 核心市场A类空间资本回报率约为4%，过去十年租金复合增长率约为7%，近期较高，但不确定2022年是否继续保持高增长，不过预计租金增长仍有吸引力 [52][53][54] 问题3: 剑桥Alewife项目的政治障碍和时间安排更新 - 公司组建了当地团队，与利益相关者进行了有效沟通，拟议政策命令仍在立法过程中，公司认为是积极因素，项目是长期愿景，目前有运营资产产生收益 [55][57][58] 问题4: 2022年发展项目的NOI贡献和节奏 - 参考补充资料中的发展和再开发时间表，初始入住时开始产生FFO，约六个月后开始产生现金NOI，发展项目对全年收益贡献约为每股0.05美元 [61][62][63] 问题5: 如何在医疗办公资产类别中继续进行收购以扩大投资组合 - 通过与卖家的关系直接进行收购，通常是一次收购一栋建筑，注重挑选具有战略意义的资产，目前仍有增值机会 [67][68] 问题6: 剑桥和南旧金山的生命科学项目交付日期是否会因通胀而推迟 - 项目均有保证最高成本合同，风险较低，与项目团队合作能提前锁定设计和订购材料，虽有市政方面的小延迟但不影响整体进度 [71] 问题7: 医疗办公资本回报率在2022年是否会有变化 - 过去6 - 12个月资本回报率下降约50个基点，利率对其影响难以确定，该资产类别需求高，公司通过发展项目实现增长，收购竞争激烈 [75][76][77] 问题8: 为何今年指导中排除投资活动或收购 - 去年因完成高级住房处置有大量资金需要投资，今年发展项目等资金可自给自足，收购需有合适的资本成本才能实现增值，因此暂不提供指导，若有增值收购则为额外收益 [79][80][81] 问题9: 7.5亿美元发展支出的资金来源 - 包括留存收益约1.5亿美元、非核心资产处置和卖方融资还款约3亿美元、非核心资产销售约1.75亿美元以及资产负债表容量约2亿美元 [86][87] 问题10: Alewife项目的混合用途组件如何规划，是否寻求合作伙伴 - 项目有混合用途，对于非生命科学和办公资产，如多户住宅和零售，会根据情况考虑引入合作伙伴，整体项目也可考虑合作伙伴，但尚未确定 [90][91] 问题11: 对于多户住宅资产，是出售土地获取前期价值还是长期持有 - 会将部分土地按价值出售给多户住宅开发商和运营商，以保持业务专注于医疗保健房地产 [93] 问题12: Alewife项目的资本部署时间和NOI贡献节奏 - 项目预计有两年时间与各方合作制定总体规划，期间资产收益率为4.2%，资本支出时间取决于规划，项目是长期项目，分阶段进行 [94][95] 问题13: 公共市场生物科技行业表现不佳是否会影响公司对生命科学业务的看法 - 生物科技股市波动受多种因素影响，IPO并非行业唯一资金来源，公司认为不影响行业需求，且预计并购活动可能增加 [97][98][101] 问题14: CCRC业务恢复后是否考虑出售以专注于生命科学和医疗办公业务 - CCRC业务虽占比小，但具有独特优势，如居民停留时间长、现金流稳定、土地开发潜力大、新供应少等，目前认为是优质资产，不考虑出售 [103][104][105] 问题15: CCRC业务2022年入住率展望，5%的费率增长是否能覆盖劳动力成本，劳动力压力何时缓解 - 劳动力情况有所改善，入住率年初表现良好，不同业务板块入住率有季节性特点，预计今年薪酬增长为高个位数，公司CCRC业务几乎无折扣，费率增长实施顺利，考虑到租户关系选择5%的增长幅度 [109][110][115] 问题16: 生命科学投资组合第四季度土地收购中，Vista Sorrento项目情况及Needham地块规划 - Vista Sorrento项目预计2023年开工，可能建造两栋共25万平方英尺的建筑；Needham地块需经过特殊许可审批，预计需数年时间，可能建成大型园区，有多种用途可能性 [118][119][123] 问题17: 是否考虑出售医疗办公资产以投资生命科学或医院等其他资产类别 - 医疗办公业务具有战略价值，能提供稳定回报和协同效应，不考虑出售投资于风险更高的资产类别 [131][133][136] 问题18: 今年生命科学同店业绩在4% - 5%区间的原因，以及与过去几年高于6%平均水平的差异 - 同店业绩主要受合同递增率、按市值计价、租户租赁和装修等因素影响，过去几年因入住率提升和坏账收益等因素超出指引，今年已基本满租，入住率提升空间有限，且同店指标存在一定噪音 [140][141][145] 问题19: 生命科学增长数据中嵌入的坏账假设 - 坏账假设约为50个基点，即约200万美元，会根据实际情况调整，也可用于主动终止租约的谈判 [150] 问题20: 三个关键生命科学市场的新供应情况及担忧 - 三个市场未来两年供应情况总体有利，需求大于供应，大部分供应已预租，且新建专用开发项目租赁情况优于改造项目，直接竞争的供应面积不到一半 [153][154][156] 问题21: 若现在启动2023年的发展项目，成本收益率如何 - 成本同比上涨6% - 10%，租金上涨13% - 18%，收益率实际上有所提高 [157] 问题22: 生命科学租赁结构是否有从固定增长转向通胀挂钩增长的空间，是否考虑进行更多生命科学风险投资 - 目前99%为固定利率，不太可能转向通胀挂钩增长；公司专注于房地产和金融业务，不考虑直接投资生物科技和制药公司 [160][162] 问题23: HCA等医院运营商增加资本支出开发，公司与HCA的开发项目是否有增量 - 目前已讨论的项目是现有重点项目，HCA在德州和佛罗里达的新医院开发项目可能需要MOB，目前尚早，但整体对MOB需求积压，有利于公司与HCA的开发项目 [164] 问题24: 7.5亿美元发展支出是否意味着今年有新项目开工，更倾向于生命科学还是MOB - 2022年不预计有新项目开工，主要是现有项目支出，预计2023年有三个新项目开工 [168] 问题25: CCRC业务第四季度劳动力成本管理良好的原因 - 第四季度合同劳动力和加班成本高，但空缺职位抵消了部分成本，同时存在季节性因素，如第三季度公用事业成本高、第四季度休假少，以及房地产税和坏账的时间安排也对第四季度有利 [171] 问题26: 指导中对信贷额度余额和潜在再融资的假设 - 浮动利率债务主要是信贷额度，将控制在总债务的15%左右，全年余额约为7.5 - 10亿美元，占30亿美元信贷额度的25% - 30% [174] 问题27: 医疗办公同店NOI指导高低端范围的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率和Medical City的表现，预计入住率基本持平，但尚未恢复到疫情前水平，有潜在上升空间，若疫情反复则可能下降，Medical City预计继续带来积极影响 [175]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for su ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.40美元，综合同店增长率为3.2%，董事会宣布每股股息为0.30美元 [19] - 第三季度末净债务与调整后EBITDA的比率为5倍，预计年底达到目标杠杆比率5倍左右 [19] - 上调2021年业绩指引，调整后FFO从每股1.55 - 1.61美元上调至1.58 - 1.62美元，综合同店NOI增长率从2.25% - 3.75%上调至3.5% - 4% [21] - 生命科学业务同店指引中点提高75个基点至6.5%，医疗办公业务同店指引中点提高25个基点至2.75% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署220万平方英尺租约，是年初全年预算的2倍，第三季度签署40.6万平方英尺续约租约，现金按市值计价为20%，同店现金NOI季度增长6.8%，年初至今增长7.7% [10][11] - 运营现金NOI年运行率超过5亿美元，加上已签署但未开始的开发租约，处于6亿美元区间 [12] - 活跃开发管道87%已预租，南旧金山Vantage一期项目启动，波士顿Alewife项目交付且88%已预租，平均租约费率为每英尺99美元，高于承保27% [9][17] 医疗办公业务 - 本季度有70万平方英尺租约开始执行，续约按市值计价为2.3%，过去12个月保留率为80%，同店现金NOI本季度增长2.9% [12][13] - 年初至今医疗办公收购约7.8亿美元，9月在达拉斯收购2个校园内医疗办公楼，10月在西雅图和新奥尔良各收购1个医疗办公楼 [8][14][15] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 受佛罗里达州Delta变种影响，第三季度入住率受临时影响，同店现金NOI增长为负1.7%（不包括CARES法案资金） [13][14] - 独立生活单元需求强劲，第三季度入门费销售接近2019年水平，入门费现金收入超过历史水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 波士顿、旧金山和圣地亚哥三个核心市场表现强劲，租金增长明显，过去12个月至少上涨10%，部分接近20% [10][91] - 南旧金山A类租金目前处于80 - 85美元区间，波士顿和圣地亚哥租金也有增长 [51][91] 医疗办公市场 - 纳什维尔、西雅图、达拉斯和丹佛等市场需求强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注生命科学和医疗办公核心业务，将出售高级住房的40亿美元收益重新投入核心业务收购和债务偿还 [7][8] - 生命科学业务方面，在西剑桥收购6.25亿美元土地，计划未来十年开发多个A类生命科学物业，平衡东西海岸发展机会 [8][18] - 医疗办公业务方面，通过与医院的关系投资实现增长，专注于校园内开发项目，追求渐进式增长 [8][38][83] - 行业竞争方面，生命科学市场有新进入者和传统办公REIT转型竞争，但公司凭借土地优势、集群效应和经验，认为能获得更多业务份额 [105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学和医疗办公业务表现超预期，CCRC和主权财富基金合资企业表现基本符合预期 [6][7] - 生命科学市场基本面强劲，需求持续增长，公司土地储备充足，未来发展机会大，但会关注供需平衡和资金风险 [6][8][64][98] - 医疗办公市场需求稳定，与医院的合作项目有增长潜力 [12][38][39] - CCRC业务受劳动力短缺和Delta变种影响，短期有挑战，但长期看好佛罗里达市场，需求有望改善 [13][14][67][68] 其他重要信息 - 本季度公司获得GRESB绿色之星称号，并连续十年被纳入富时社会责任指数 [9] - 昨日发布西剑桥和南旧金山交易更新演示文稿，可在公司网站投资者演示部分查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期收购及剑桥市场吸引力，以及未来收购管道情况 - 公司在生命科学业务已收购和签约收购700万平方英尺以上土地，价值超100亿美元，未来10 - 12年无需额外收购土地即可开展开发业务 [25][32] - 西剑桥市场具有地址优势、交通便利、有生命科学历史和可规模化开发等特点，是收购的决定因素 [28][29] 问题2: 西剑桥交易中物业运营和处置方式 - 大部分物业由公司合作的物业管理集团管理，随着租约到期，不打算续约，部分物业不拆除，大部分灵活办公和工业物业将拆除重建 [34][35] 问题3: 医疗办公业务未来发展是开发还是收购为主 - 公司将通过与医院的关系投资实现医疗办公业务增长，开发项目有盈利潜力，未来有增长空间 [38][39] 问题4: 稳定状态下医疗办公和生命科学的资本化率 - 生命科学市场A类产品资本化率约4%，较过去12个月下降至少50个基点；医疗办公市场优质产品资本化率在4.5% - 5%之间 [41][42] 问题5: 西剑桥收购从NOI角度如何计算FFO收益率 - 8项资产6.25亿美元收购价中，3项稳定资产和康科德大道校园共约3.7亿美元，混合第一年GAAP资本化率约5%，其余约2.55亿美元覆盖土地资产按3%资本化利息计算，综合得出FFO收益率为4.2% [45][46][47] 问题6: 新开发项目的收益率及南旧金山潜在分区密度调整时间 - 南旧金山Vantage一期项目全成本每英尺1100 - 1150美元，收益率为中7%；西剑桥每英尺成本约1300美元，收益率也为中7% [51][52] - 南旧金山城市正在进行总体规划更新，目标是明年年中完成，可能实现FAR翻倍，具体取决于项目位置 [54][55] 问题7: 生命科学业务中投机性建设与预租定制建设的资金分配及CCRC业务劳动力成本影响 - 公司开发支出从每年1亿美元增加到4亿美元以上，未来可能增至每年6亿美元甚至更高，但会根据供需和预租情况调整 [64] - CCRC业务受劳动力短缺影响，第三季度费用增加约500万美元，预计未来一年多逐渐恢复正常 [67][68] 问题8: 西剑桥收购的现金收益率及周边竞争情况 - 现金收益率比GAAP收益率低约100个基点，处于中高2%区间 [69][70] - 西剑桥子市场主要有两个业主，公司与他们关系良好，未来有扩大业务的可能 [72] 问题9: 医疗办公和生命科学业务的相对回报和租金增长预期 - 医疗办公业务初始收益率比生命科学业务高50 - 100个基点，但生命科学业务合同 escalator 更高、资本支出更低，且租金增长快，综合内部收益率可能更高 [90][91][92] - 过去十年生命科学市场租金复合年增长率在5% - 7%之间，未来5 - 10年，尽管有新供应，但需求增长强劲，租金仍有增长空间 [94] 问题10: 生命科学办公空间员工实际占用率及传统办公REIT竞争情况 - 平均实际占用率约60%，圣地亚哥较高，旧金山较低，且呈上升趋势 [103] - 传统办公REIT转型有一定竞争，但公司凭借土地和经验优势，认为能获得更多业务 [105] 问题11: 是否考虑开拓新的生命科学集群市场及圣地亚哥业务战略 - 公司目前专注三大核心市场，不考虑开拓新集群市场，但认为其他公司可能会尝试 [107] - 圣地亚哥新收购项目预计2023年年中开始开发，公司将继续寻找机会补充土地储备 [110] 问题12: 劳动力问题对G&A和生命科学、医疗办公业务的影响 - 劳动力问题导致CCRC业务费用增加，影响同店增长，公司将其视为短期问题并努力解决 [113][114] - 公司内部G&A面临压力，会考虑通胀和劳动力市场压力，合理应对 [115][116] 问题13: 土地价值增长的时间范围 - 自COVID开始的约20个月内，土地价值因需求增加而上涨，不同位置涨幅不同，在10% - 50%以上 [119] 问题14: 西剑桥土地组合的产权风险和其他监管障碍 - 所有地块都需寻求产权，公司将与城市合作制定综合计划，利用规模优势帮助城市实现目标 [120] - 没有不寻常的监管障碍，公司在高壁垒市场有开发经验 [121] 问题15: 西剑桥覆盖土地项目何时可开展房地产开发 - 部分地块剩余租约期限为1 - 2年，与产权时间吻合，最快可在此期间开始建设；Raytheon租约为6年，是最长的 [125][126]

公司基本信息 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，主要收购、开发、拥有和管理医疗保健物业[33] - 公司于2013年7月24日完成普通股首次公开募股并开始运营[31] 财务数据关键指标变化 - 资产负债权益 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为43.57667亿美元和44.1395亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为15.67413亿美元和16.70659亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为27.83163亿美元和27.15002亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司土地及改良资产分别为2.33073亿美元和2.31621亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司建筑物及改良资产分别为38.7337亿美元和38.24796亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司租户改良资产分别为7843万美元和7315万美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司累计折旧分别为7.59163亿美元和6.87554亿美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1518万美元和2515万美元[13] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司租户应收账款净额分别为4846万美元和4757万美元[13] - 截至2021年6月30日，股东总权益为2,715,382,000美元，较2020年12月31日的2,641,297,000美元增长2.80%[22] - 截至2021年6月30日，总权益为2,783,163,000美元，较2020年12月31日的2,715,002,000美元增长2.51%[22] - 2019年12月31日，公司总权益为2480984美元，其中股东权益为2408948美元，非控股权益为72036美元[25] - 2020年3月31日，公司总权益为2675425美元，其中股东权益为2602289美元，非控股权益为73136美元[25] - 2020年6月30日，公司总权益为2744082美元，其中股东权益为2670971美元，非控股权益为73111美元[25] - 2021年6月30日其他资产总计125,359,000美元，较2020年12月31日的144,000,000美元有所减少[65] - 2021年6月30日债务总计1,338,916,000美元，较2020年12月31日的1,438,850,000美元有所减少[66] - 截至2021年6月30日，房地产贷款应收款净额账面价值为176,819千美元，公允价值为174,306千美元；2020年12月31日账面价值为198,800千美元，公允价值为198,814千美元[109] 财务数据关键指标变化 - 营收利润 - 2021年第二季度总营收112,925美元，2020年同期为109,066美元，同比增长3.54%[17] - 2021年上半年总营收226,264美元，2020年同期为216,494美元，同比增长4.51%[17] - 2021年第二季度净利润18,681美元，2020年同期为18,444美元，同比增长1.28%[17] - 2021年上半年净利润36,486美元，2020年同期为33,404美元，同比增长9.22%[17] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为18,113美元，2020年同期为17,503美元，同比增长3.48%[17] - 2021年上半年归属于普通股股东的净利润为35,294美元，2020年同期为31,600美元，同比增长11.69%[17] - 2021年第二季度基本每股收益0.08美元，2020年同期为0.09美元，同比下降11.11%[17] - 2021年上半年基本每股收益0.17美元，2020年同期为0.16美元，同比增长6.25%[17] - 2021年上半年净收入为36486美元，2020年同期为33404美元[27] - 2021年第二季度总营收1.129亿美元，同比增长3.5%[126] - 2021年第二季度摊薄后每股净收益0.08美元，摊薄后每股正常化运营资金0.26美元[126] - 2021年第二季度，租金收入160,967美元，同比增加3,296美元，增幅2.1%；费用回收54,736美元，同比增加4,908美元，增幅9.8%；房地产贷款及其他利息收入10,561美元，同比增加1,566美元，增幅17.4%；总收入226,264美元，同比增加9,770美元，增幅4.5%[157] - 2021年上半年，总收入增加980万美元，增幅4.5%；租金收入增加330万美元，增幅2.1%；费用回收增加490万美元，增幅9.8%；房地产贷款及其他利息收入增加160万美元，增幅17.4%[158][159][160][161] - 2021年上半年，总费用增加650万美元，增幅3.5%；利息费用减少260万美元，降幅8.6%；一般及行政费用增加140万美元，增幅7.9%；运营费用增加540万美元，增幅8.7%；折旧及摊销增加230万美元，增幅3.1%[162][163][165][166][167] - 2021年Q2净利润为1.8681亿美元，2020年同期为1.8444亿美元；2021年上半年净利润为3.6486亿美元，2020年同期为3.3404亿美元[181][184][189] - 2021年Q2适用于普通股的FFO为5.8223亿美元，2020年同期为5.6523亿美元；2021年上半年为11.5891亿美元，2020年同期为10.9304亿美元[181] - 2021年Q2适用于普通股的Normalized FFO为5.8223亿美元，2020年同期为5.6628亿美元；2021年上半年为11.5891亿美元，2020年同期为10.9318亿美元[181] - 2021年Q2适用于普通股的Normalized FAD为5.5046亿美元，2020年同期为5.3117亿美元；2021年上半年为10.9509亿美元，2020年同期为10.3603亿美元[184] - 2021年Q2 NOI为8.2627亿美元，2020年同期为8.0494亿美元；2021年上半年为16.5123亿美元，2020年同期为15.9167亿美元[189] - 2021年Q2 Cash NOI为8.1157亿美元，2020年同期为7.8106亿美元；2021年上半年为16.1854亿美元，2020年同期为15.4078亿美元[189] - 2021年Q2 MOB Same - Store Cash NOI为6.7745亿美元，2020年同期为6.6184亿美元[189] - 2021年Q2一般及行政费用为9117万美元，2020年同期为8242万美元；2021年上半年为1.8582亿美元，2020年同期为1.7219亿美元[189] - 2021年Q2折旧和摊销费用为3.8105亿美元，2020年同期为3.7045亿美元；2021年上半年为7.6081亿美元，2020年同期为7.3792亿美元[189] - 2021年Q2利息费用为1.3541亿美元，2020年同期为1.4197亿美元；2021年上半年为2.7256亿美元，2020年同期为2.9823亿美元[189] - 2021年第二季度净收入为18,681美元，2020年同期为18,444美元[192] - 2021年第二季度折旧和摊销费用为38,105美元，2020年同期为37,045美元[192] - 2021年第二季度利息费用为13,541美元，2020年同期为14,197美元[192] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为122345美元，2020年同期为107730美元[27] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为41431美元，2020年同期为54167美元[27] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为81911美元，2020年同期为52027美元[27] - 2021年上半年，经营活动产生的现金流量为1.223亿美元，较2020年同期的1.077亿美元增加1460万美元[171] - 2021年上半年，投资活动使用的现金流量为4140万美元，较2020年同期的5420万美元减少1270万美元[172] - 2021年上半年，融资活动使用的现金流量为8190万美元，较2020年同期的5200万美元增加2990万美元[173] 财务数据关键指标变化 - 股份相关 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司普通股发行和流通数量分别为2.17402529亿股和2.09550592亿股[13] - 截至2021年6月30日，公司获授权最多可发行5亿股普通股，面值为每股0.01美元[31] - 2019年11月公司设立2019年ATM计划，可发售总发行价高达5亿美元的普通股；2021年5月设立2021年ATM计划，同样可发售总发行价高达5亿美元的普通股，并终止2019年ATM计划[34][35] - 2021年第一季度和第二季度，公司分别发售普通股288.7296万股和453.2343万股，加权平均价格分别为18.32美元和18.39美元，净收益分别为5235.8万美元和8251.9万美元；年初至今发售普通股741.9639万股，加权平均价格为18.36美元，净收益为1.34877亿美元；截至2021年6月30日，2021年ATM计划剩余可用额度为4.653亿美元[36] - 2021年1月，公司根据2013年计划向某些受托人授予13343个受限股单位；3月，向高管和部分员工授予目标水平为265275个受限股单位，向受托人授予43582个受限股单位[94][95] - 2021年公司根据2013年计划向高管和部分员工发行的受限股单位约40%基于两个特定市场条件归属，3月授予的加权平均授予日公允价值分别为每股27.53美元和30.82美元；其余60%及向受托人发行的100%基于特定绩效或时间条件归属，3月授予的授予日公允价值为每股17.21美元，向高管和部分员工发行的3月受限股单位综合加权平均授予日公允价值为每股22美元[96][97] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司确认非现金股份补偿均为90万美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，分别为180万美元和170万美元，2021年6月30日未确认补偿费用为330万美元[93] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司确认非现金股份补偿费用分别为250万美元和220万美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，分别为530万美元和430万美元，2021年6月30日未确认补偿费用为1450万美元[100] - 2021年第二季度通过ATM计划出售453.2343万股普通股，加权平均价格为18.39美元，净收益约8250万美元[126] 财务数据关键指标变化 - 债务相关 - 固定利率抵押票据2021年6月30日加权平均利率为4.79%，2020年12月31日为4.78%[66] - 可变利率抵押票据2021年6月30日利率为2.84%，2020年12月31日为2.90%[66] - 信贷协议包含8.5亿美元无担保循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款能力达11亿美元，最高可达16亿美元[67][69] - 截至2021年6月30日，循环信贷额度借款利率为LIBOR + 0.90%，信贷协议包含0.20%的年费[70] - 2016年7月7日借款2.5亿美元，通过利率互换固定LIBOR为1.07%，当前固定利率为2.07%，2023年6月10日到期[71] - 截至2021年6月30日，公司遵守信贷协议的所有财务契约[72] - 截至2021年6月30日，公司无抵押循环信贷安排下未偿还借款为7200万美元，信贷协议定期贷款部分未偿还借款为2.5亿美元，当前无抵押借款基数允许公司再借款7.78亿美元[74] - 截至2021年6月3

Healthpeak Properties, Inc. (PEAK) Q2 2021 Earnings Conference Call August 4, 2021 11:00 AM ET Company Participants Andrew Johns - Vice President, Corporate Finance & Investor Relations Tom Herzog - Chief Executive Officer Scott Brinker - President and Chief Information Officer Peter Scott - Chief Financial Officer Tom Klaritch - Chief Operating Officer Mike Dorris - Senior Vice President-Co-Head of Life Science Scott Bohn - Senior Vice President-Co-Head of Life Science Conference Call Participants Nick Yul ...

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为43.70895亿美元和44.1395亿美元[16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为16.28931亿美元和16.70659亿美元[16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为27.35231亿美元和27.15002亿美元[16] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为1.13339亿美元和1.07428亿美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总费用分别为9509万美元和9231.3万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净收入分别为1780.5万美元和1496万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为1718.1万美元和1409.7万美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，基本每股净收入均为0.08美元和0.07美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，摊薄每股净收入均为0.08美元和0.07美元[20] - 2021年第一季度和2020年第一季度，宣布的每股普通股股息和分配均为0.23美元[20] - 2021年第一季度净收入为17,805千美元，2020年同期为14,960千美元[22][30] - 2021年第一季度综合收入为18,602千美元，2020年同期为4,974千美元[22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的综合收入为17,970千美元，2020年同期为4,700千美元[22] - 截至2021年3月31日，股东权益总额为2,663,712千美元，非控股权益总额为71,519千美元，总权益为2,735,231千美元[25] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为41,301千美元，2020年同期为34,858千美元[30] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为15,247千美元，2020年同期为22,076千美元[30] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为24,620千美元，2020年同期为12,525千美元[30] - 2021年第一季度现金及现金等价物净增加1,434千美元，期末余额为3,949千美元；2020年同期净增加257千美元，期末余额为2,612千美元[30] - 2021年第一季度支付利息23,335千美元，2020年同期为25,188千美元[30] - 2021年第一季度与2020年同期相比，总收入增加590万美元，即5.5%；总费用增加280万美元，即3.0%；净收入增加284.5万美元，即19.0%[143][147][149] - 2021年第一季度与2020年同期相比，经营活动现金流增加640万美元；投资活动现金流减少690万美元；融资活动现金流增加1210万美元[157][158][159] - 2021年第一季度与2020年同期相比，信贷安排加权平均实际利率从2.8%降至1.1%，利率互换合约增加100万美元[151] - 2021年3月三个月净收入为17,805,000美元，2020年同期为14,960,000美元[167][170][175][178] - 2021年3月三个月FFO适用普通股为57,668,000美元，2020年同期为52,781,000美元[167] - 2021年3月三个月正常化FFO适用普通股为57,668,000美元，2020年同期为52,690,000美元[167][170] - 2021年3月三个月正常化FAD适用普通股为54,463,000美元，2020年同期为50,486,000美元[170] - 2021年3月三个月NOI为82,496,000美元，2020年同期为78,673,000美元[175] - 2021年3月三个月现金NOI为80,697,000美元，2020年同期为75,972,000美元[175] - 2021年3月三个月MOB同店现金NOI为66,935,000美元，2020年同期为65,344,000美元[175] - 2021年3月三个月EBITDAre为73,002,000美元，2020年同期为69,759,000美元[178] - 2021年3月三个月调整后EBITDAre为77,863,000美元，2020年同期为74,082,000美元[178] - 2021年加权平均流通普通股数量为217,322,425股，2020年为202,842,340股[167] 公司股权与股份相关情况 - 截至2021年3月31日，公司获授权发行最多5亿股普通股，面值为每股0.01美元[34] - 2019年11月公司启动ATM计划，可发行出售总发行价高达5亿美元的普通股，2021年第一季度出售2887296股，加权平均股价18.32美元，净收益约5240万美元，截至2021年3月31日剩余额度4920万美元[37][38] - 2021年1月4日，公司赎回116110个A系列优先股单位，总价值2530万美元，截至2021年3月31日无A系列优先股单位流通[41][42] - 2021年3月19日，公司宣布为2021年第一季度每股普通股发放0.23美元现金股息，于4月16日支付[44] - 2019年4月30日，信托公司修订并重新制定2013年股权奖励计划，授权发行的普通股总数增至7000000股，计划期限延长至2029年[91] - 2021年第一季度，信托公司授予187262股限制性普通股，总价值320万美元，归属期为1年[92] - 截至2021年3月31日，未归属限制性普通股为244409股，2021年和2020年第一季度非现金股份补偿分别为90万美元和80万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为360万美元[94] - 2021年1月，公司授予13343个限制性股票单位给受托人，归属期1年，授予日公允价值为每股17.80美元[95] - 2021年3月，公司授予管理人员和员工265275个、受托人43582个限制性股票单位，部分归属基于市场条件，部分基于绩效或时间条件[96] - 2021年授予管理人员和员工的限制性股票单位约40%基于市场条件归属，3月授予的加权平均授予日公允价值为每股27.53美元和30.82美元，假设波动率为33.3%等[97] - 截至2021年3月31日，未归属限制性股票单位高管为976570个、受托人为76351个，2021年和2020年第一季度非现金股份补偿费用分别为280万美元和210万美元，2021年3月31日未确认补偿费用为1660万美元[100][101] - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业约97.4%的OP单位；截至4月26日，有2.15469415亿股流通普通股[133] - 2021年3月19日，董事会授权并宣布2021年第一季度每股普通股现金分红0.23美元，4月16日支付给4月2日登记在册的股东和OP单位持有人[137] - 截至2021年3月31日，公司自股息再投资和股票购买计划实施以来已发行151273股普通股[198] 公司房地产相关业务数据 - 截至2021年3月31日，房地产应收贷款包括21笔夹层贷款、2笔建设贷款和3笔定期贷款，贷款损失准备金为20万美元[48] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，超过租户当前应付金额确认的租金收入分别约为8950万美元和8660万美元，2021年和2020年第一季度租金收入调整的坏账均为10万美元[49][51] - 2021年第一季度公司完成两项医疗公寓单元收购，投资约70万美元，提供480万美元夹层贷款和1050万美元建设贷款（截至3月31日已发放260万美元），支付30万美元额外收购对价，总投资约840万美元，产生约10万美元资本化成本[57] - 2021年第一季度公司出售一处医疗办公设施，售价约50万美元，确认微小净亏损[60] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，无形资产和负债的账面价值有相应变化，如在位租赁资产净值分别为18069万美元和18897.5万美元等[62] - 2021年第一季度，已收购租赁无形资产摊销中，在位租赁摊销费用为8314000美元，高于市场租赁的租金收入减少927000美元等[63] - 截至2021年3月31日，未来累计净摊销中，2021 - 2025年及以后净收入减少总计15806000美元，费用增加总计243333000美元[65] - 截至2021年3月31日，资产租赁无形资产和负债租赁无形资产的加权平均剩余摊销期分别为27年和41年[66] - 截至2021年3月31日，其他资产总计124612000美元，较2020年12月31日的144000000美元有所减少[67] - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合总值约49亿美元，由262处医疗物业组成，净可租面积约13,969,275平方英尺，出租率约96%，加权平均剩余租期约6.7年[126] - 截至2021年3月31日，公司约94%的年化基本租金来自绝对和三净租赁，约5%来自改良毛基止租赁；租约初始期限5 - 15年，年租金递增约1.5% - 3.0%，加权平均约2.4%[127][128] - 截至2021年3月31日，分别有3.2%、4.4%和4.8%的租赁面积租约将在2021、2022和2023年到期[128] - 2021年4月7日和21日，公司分别以约900,000美元和约35,300,000美元完成两项医疗物业收购[122] - 截至2021年3月31日，公司前五大租户信用集中度占总ABR的20.4%，前五大地理区域集中度占总ABR的44%[118][119] - 截至2021年3月31日，公司非取消租赁未来最低租金付款总额为2,298,045,000美元[111] - 截至2021年3月31日，公司非取消停车、空中、地面和企业租赁未来最低租赁义务未折现总额为185,872,000美元，租赁负债现值为73,946,000美元[116] - 2021年第一季度，公司租赁成本总计826,000美元，其中经营租赁成本为575,000美元，可变租赁成本为251,000美元[117] - 截至2021年3月31日，公司房地产贷款应收净额为206,938,000美元，公允价值为203,616,000美元；应收票据净额为2,021,000美元，公允价值为2,021,000美元[110] - 2021年第一季度，公司完成两项医疗公寓收购，投资约70万美元；提供480万美元夹层贷款和1050万美元建设贷款，截至3月31日已发放260万美元；支付30万美元额外收购对价，总投资约840万美元[135] - 2021年第一季度，公司出售位于密歇根的一栋医疗办公楼，售价约50万美元，确认微小净亏损[136] - 自2021年3月31日以来，公司完成两项收购，分别以约90万美元和3530万美元收购亚特兰大医疗公寓和佛罗里达医疗办公设施[138] 公司债务相关情况 - 截至2021年3月31日，债务总计1422645000美元，较2020年12月31日的1438850000美元有所减少[69] - 信用协议包含8.5亿美元无担保循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，总借款能力达11亿美元，最高可达16亿美元[70] - 截至2021年3月31日，公司无担保循环信贷额度下有1.56亿美元借款，定期贷款下有2.5亿美元借款，当前无抵押借款基数允许再借6.94亿美元[76] - 截至2021年3月31日，公司高级票据发行和未偿还本金总额为9.75亿美元，各到期年份金额不同[77] - 截至2021年3月31日，公司合并债务总额约14亿美元，加权平均利率为3.49%[80] - 2021年和2020年第一季度，公司债务利息费用（不包括递延融资成本摊销）分别为1310万美元和1500万美元[82] - 截至2021年3月31日，公司有5份未到期的利率互换合约，名义总额为250000千美元，有效固定利率为2.07%，2021年3月31日负债余额为4538千美元，2020年12月31日为5317千美元[85][86] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应计费用和其他

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.40美元，综合同店增长率为4.3% [27] - 4月29日董事会宣布每股股息0.30美元，第一季度派息率约88% [27] - 季度末净债务与调整后EBITDA之比为5.4倍 [28] - 调整后FFO指引从每股1.50 - 1.60美元上调至1.53 - 1.61美元，中点提高0.02美元 [30] - 综合同店NOI增长指引从1.5% - 3%上调至1.75% - 3.25%，中点提高25个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第一季度同店现金NOI增长8.5%，由租金上调、更高入住率和续约按市值计价驱动 [10] - 4月签署29万平方英尺租约，另有31万平方英尺正在意向书中 [11] - 全年同店范围提高至4.5% - 5.5%，提高50个基点 [32] 医疗办公业务 - 第一季度同店现金NOI增长2.1%，由租金上调、续约2%现金按市值计价和有利费用驱动 [12] - 第一季度超61.5万平方英尺租约开始，超50万平方英尺为续约，12个月留存率80% [13] - 全年同店范围提高至1.75% - 2.75%，提高25个基点 [33] CCRCs业务 - 入住率从12月到3月增加10个基点，4月再增加40个基点 [14] - 入门费销售较2020年第二季度低点增长80% [15] - 第一季度同店现金NOI增长为负16.5% [15] - LCS投资组合指引范围中点提高750万美元并收紧范围 [35] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 湾区、圣地亚哥和波士顿占生命科学NOI的97%，租赁活动和租金加速增长 [11] 医疗办公市场 - 租赁需求强劲，数字营销举措使MOB虚拟参观大幅增加 [13] CCRCs市场 - LCS第一季度超过2019年水平，参观增加近70% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成10亿美元租赁型老年住房销售，超4亿美元销售在硬或软合同中 [6] - 完成4.22亿美元校园内或附属MOB的专有收购，另有1.5亿美元在固定价格购买期权下 [7] - 宣布对5.5亿美元债券的额外要约收购 [8] - 增加南旧金山和圣地亚哥的开发项目，推进影子开发和致密化管道 [18] - 收购医疗办公物业，扩大与领先区域医疗系统的关系 [21] - 战略上增加三个重要MOB园区的规模 [23] - 生命科学主要基于土地储备进行建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营良好，各业务表现超预期，上调FFO和同店指引 [6][8] - 疫苗有效推出和强劲住房市场支持CCRC持续改善 [15] - 生命科学市场需求供应强劲，租金可能继续快速增长 [100][101] - 医疗办公市场租赁需求持续改善 [33] 其他重要信息 - 公司将在本月晚些时候发布第十份年度ESG报告 [8] - 完成对补充文件的全面审查并调整披露以符合当前投资组合 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 实验室空间开发情况及生命科学土地项目稳定收益率的实现思路 - 卡兰岭项目预计收益率超8%，实际成本回报率可能在4% - 6%，预计今年第三季度开始；南旧金山的Nexus项目预计收益率稍低，预计2023年第一或第二季度交付 [41][42] - 土地银行强化机会超500万平方英尺，两个优先项目共约50万平方英尺，可根据情况决定是否启动 [43][44] - 土地与市场资本化率的利差约150 - 200个基点，对净资产价值有25% - 30%的增值作用 [45][46] 问题2: 基于已宣布事项的现金状况及收购和开发资金情况 - 为达到净债务与EBITDA 5.5倍的目标，还有约8亿美元收购额度 [48] - 循环信贷余额已降至约7.75亿美元，债券要约收购后杠杆率将降至5倍左右，有8亿美元收购能力 [48][49] 问题3: 收购管道情况及LCS指引调整对NOI预期的假设 - 生命科学和MOB市场交易机会多，但竞争激烈，公司收购管道基于关系，生命科学主要是建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [51][53][54] - LCS新指引为7000 - 9000万美元，预计年底入住率将从目前略高于79%大幅提高至79% - 87%，第一季度部分费用低于预期，为确保全年费用情况明确，保持一定保守性 [56][58] 问题4: 生命科学业务展望的不确定性及卖方融资回收情况 - 生命科学业务已完成2021年预算中大部分投机性租赁，后续签约为额外收益；租户信用质量风险降低；未来三个季度同店增长面临2020年第二至第四季度平均7%增长的高基数挑战 [60][62] - 圣地亚哥、旧金山和波士顿市场租户需求和融资情况良好，有增长空间 [64][65] - 卖方融资目前余额略低于8亿美元，预计年底约一半会偿还 [66] 问题5: 生命科学租赁活动中的提前续约情况及SHOP合资企业的处理 - 第一季度大部分续约是提前续约，主要由两个租户扩租驱动 [68] - SHOP合资企业正在评估解决方案，可长期持有或采取其他措施 [69] 问题6: 生命科学收购机会及MOB投资组合长期目标 - 过去两年生命科学收购约20亿美元，目前市场价格高，公司更多关注开发和致密化，但也在寻找收购机会；进入新市场缺乏竞争优势，公司专注于三个核心市场 [71][73][75] - 新租赁中80%以上来自现有租户，公司土地储备和致密化机会是竞争优势 [74][75] - MOB投资组合战略是与各市场前两名医院系统合作，维护现有关系并寻找扩张机会，不太可能退出优质市场 [77][78] 问题7: 非公开市场收购的收益率溢价及CCRC致密化机会的执行思路 - 非公开市场收购不一定有大幅估值折扣，更重要的是能定制交易并建立与医疗系统的关系 [80][81] - CCRC有超700英亩土地，至少100英亩可致密化，部分已进行初步规划，是未来十年的机会，部分可能在未来一两年实施，方式包括建设独立小屋、高层建筑或完善护理连续体 [82][83] 问题8: CCRCs入住率拐点时间及老年住房资产销售是否考虑收益分成 - CCRCs入住率在12月至3月已上升10个基点，4月再上升40个基点，可能比预期提前；第一季度表现好于指引，部分是费用降低，指引可能存在CFO保守因素 [86][87][88] - 为实现核心业务发展、管理资产负债表和改变公司增长轨迹，未考虑老年住房资产销售的收益分成 [90] 问题9: MOB业务增长及生命科学业务三年后的可持续发展轨迹 - MOB业务一直专注于校园内，与顶级医院系统合作，校园内表现优于校园外；将在NAREIT展示校园内、校园外附属和非附属资产的研究结果 [94][96][97] - 生命科学业务目前入住率高，租金上调是主要增长来源，租金按市值计价约15%，可能继续快速增长，大部分租约为三净租约，运营费用风险低 [99][100][101] 问题10: 生命科学开发项目启动数量及1.5亿美元MOB购买期权风险 - 公司会根据市场需求和租赁情况启动更多生命科学开发项目，预租赁可降低稀释和拖累，产生良好结果 [103][105] - 1.5亿美元MOB购买期权取决于与医疗系统的租约签署情况，虽有风险，但公司预计有机会购买 [106] 问题11: 传统办公室改造成生命科学空间的担忧及通胀和材料成本对开发收益率的影响 - 公司会研究新供应，包括改造项目，但改造产品可能存在缺陷，不同市场情况不同，波士顿改造项目较多，湾区有讨论但行动少，圣地亚哥有一定改造活动 [109][112][113] - 建筑成本受疫情影响波动，部分材料如钢铁价格大幅上涨，部分如水泥相对平稳，劳动力成本目前约2.5%；预计供应平衡后价格会正常化，对收益率影响不大，生命科学租金增长可抵消部分成本增加 [114][115][117] 问题12: 生命科学开发项目提前推进的考虑因素及校园集群模式对MOB业务的帮助 - 公司认为生命科学开发和致密化是巨大机会，会根据经济合理性推进；目前宣布的项目受租户租约影响，最早2023年可大规模启动，期间可寻求审批 [120][121] - MOB业务的校园集群模式有助于提高资产表现，如租户保留率、按市值计价和NOI及现金流；公司可在校园内灵活调配租户，提高租户满意度和租金水平 [123][124] 问题13: 土地在开发成本中的占比及是否考虑对冲商品成本，TI每平方英尺增加的原因 - 土地约占开发预算的20%，是最大变量，价格随市场租金和建筑成本波动 [126] - 公司通过签订GMP合同减少成本风险，部分项目提前订购钢铁，但不进行商品对冲，此前尝试不可行 [128][130] - 生命科学业务本季度TI较高是因为签订长期租约和将部分办公室改造成生命科学空间；医疗办公业务续约TI略高是因为两个大型续约租户重新配置空间和一个续约加扩租项目，新租赁TI与过去一年持平 [131][132][133] 问题14: 未来五年开发重建管道规模是否会变化 - 随着公司发展，开发可能会缓慢增加，但会谨慎进行，考虑需求供应、资金来源和预租赁情况，预计每年支出约7500万美元 [135][136] 问题15: 是否考虑增加CCRC投资组合 - 增加CCRC投资组合并非不可行，公司在该业务有竞争优势，增长可通过收购实现，可与非营利组织合作，每次交易有较高收益率，但不会使其占比过大 [138][139][140]

合并固定利率债务情况 - 截至2020年12月31日，公司合并固定利率债务总计10亿美元，占合并总债务的70.9%，假设利率互换协议影响，占比为88.1%[378] - 截至2020年12月31日，公司合并固定利率债务的公允价值和账面价值分别约为11亿美元和10亿美元[379] 合并可变利率债务情况 - 截至2020年12月31日，公司合并可变利率债务总计4.221亿美元，占合并总债务的29.1%，假设利率互换协议影响，占比为11.9%[380] - 截至2020年12月31日，公司有1.721亿美元的合并借款面临利率波动的市场风险，若LIBOR变动100个基点，可变利率债务的利息费用每年约变动170万美元[380] - 截至2020年12月31日，公司约1.721亿美元（约11.9%）的未偿长期债务面临短期利率波动[383] 利率互换合约情况 - 截至2020年12月31日，公司有5份未到期的利率互换合约，总名义金额为2.5亿美元[381] - 2016年7月7日，公司就2.5亿美元定期贷款借款签订了固定付息、浮动收息的利率互换协议，截至2020年12月31日，固定利率为2.07%，借款和互换协议均于2023年6月10日到期[378] 合并总负债情况 - 截至2020年12月31日，公司合并总负债约为14亿美元，加权平均利率为3.49%[383] 衍生金融工具使用情况 - 公司使用衍生金融工具管理借款的利率风险，不用于交易或投机目的，衍生工具包括一项嵌入式衍生工具和5份利率互换合约[376] 公司面临风险情况 - 公司面临多种风险，包括新冠疫情、投资集中、网络安全、行业监管、房地产市场、债务支付、REIT资格以及股份转让限制等[11][12][13][14][15][16]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元；第四季度综合同店增长4.2%，全年为3.8% [46] - 2020年全年股息支付率为102%，第四季度为106%；2021年第一季度股息调整为每股0.30美元，年化每股1.20美元，预计2021年支付率在80%多至90%低段，稳定支付率约为80% [23] - 预计2021年调整后FFO在每股1.50 - 1.60美元之间，综合同店NOI在1.5% - 3%之间 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第四季度同店现金NOI增长7.8%，全年增长6.2%，超出疫情前展望高端120个基点 [28] - 第四季度执行30万平方英尺租赁，全年执行160万平方英尺，是疫情前预期的180%；2021年已签署11.5万平方英尺租赁，另有36万平方英尺意向书 [29] 医疗办公业务 - 第四季度和全年同店现金NOI分别增长1.2%和2.1%；租金回收率超99% [30] - 2020年开始约300万平方英尺租赁，略高于疫情前预期；年末入住率90.4%，较上季度下降30个基点 [30][31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 9 - 12月入住率下降100个基点，12月持平，1月上升20个基点 [32] - 第四季度新入住合同较第二季度低点增长近100%，新入住费用仍比上年低30% [33] 出租型老年住房（SHOP）业务 - 9 - 12月入住率下降170个基点，1月又下降230个基点 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务核心市场需求强劲，医疗办公业务受疫情影响停车收入减少，CCRC业务受疫情第三波影响入住率有波动但呈改善趋势，SHOP业务受疫情影响入住率持续下降 [28][30][32][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划完全退出出租型老年住房业务，专注于以生物技术为中心的生命科学和主要位于校园内的医疗办公组合，两者将占公司约85%；同时持有规模较小的高品质、高收益CCRC组合 [14] - 生命科学业务方面，热门市场可用土地稀缺，办公室改造竞争成本高且无法提供与专用生命科学物业相同的重实验室使用能力；公司有1000万平方英尺运营物业，另有超500万平方英尺土地储备和开发管道，代表超60亿美元嵌入式增值开发支出 [16][17] - 医疗办公业务方面，公司拥有并运营2300万平方英尺物业，未来增长需医院和医疗系统邀请，公司有强大合作关系和土地储备机会 [19] - CCRC业务方面，公司有15个社区，每个社区平均500个单元，位于50英亩填充土地上，开发到稳定期需8 - 10年，基础设施要求高，有超5亿美元未来增值机会 [20] - 行业竞争上，公司生命科学业务与租户共同成长是竞争优势，如75%在特定项目签署的租赁是与现有租户签订 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种推进，公司认为能看到疫情结束的曙光，虽抗疫努力还将持续，但相信公司将在疫情后处于更有利位置 [8] - 生命科学和医疗办公业务前景乐观，租赁需求增加、有正向按市值计价和开发项目持续出租；CCRC业务虽仍面临挑战，但随着疫苗推出有积极趋势 [56] 其他重要信息 - 公司宣布Barbat Rodgers将于2月下旬离开投资者关系领导岗位，Andrew John将扩大职责，领导投资者关系部门 [25] - 公司将主权财富SHOP合资企业移入其他非报告部门，将小医院组合移入医疗办公部门 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 谈谈当前市场收购情况及为何认为收购集中在下半年 - 过去季度公司在生命科学和医疗办公领域完成约10亿美元战略收购，多为非公开市场交易；公司收购谨慎，虽有资产出售收益但通过偿还债务获得灵活性，团队此前专注老年住房销售，收购管道有吸引力且具战略性，部分收购可能与剩余15亿美元出售交易同步进行 [64][65][67] 问题2: 指导中开发支出超项目完工成本，是否开始新项目或有实验室开发/再开发计划 - 公司在旧金山和圣地亚哥有近期开发机会，预计不久会有相关消息 [68] 问题3: 谈谈收购管道构成、生命科学和医疗办公资产类别当前资本化率 - 医疗办公优质产品资本化率在5% - 5.5%，生命科学核心市场大型优质投资组合交易资本化率在4%中段；收购管道包括单个物业收购和投资组合收购，具体业务板块构成待完成交易后确定 [72][74] 问题4: 土地储备和增值机会可投入资金及预期回报 - 公司有超70亿美元嵌入式机会，未来几年会有相关活动，具体信息待分析完成并提交董事会后，可能在即将召开的会议公布 [75] 问题5: 短期卖方融资利率、还款时间、是否现金或应计及借款人信用情况 - 平均利率约4%，贷款价值比在60% - 65%，期限1 - 3年，利率随时间递增；已提供约6.2亿美元卖方融资，预计未来几周收回约2.5亿美元，剩余约3 - 4亿美元；剩余15亿美元资产出售无重大卖方融资；贷款有典型追索权 carved - out担保 [77][78][80] 问题6: 剩余资产出售时间和定价情况 - 剩余15亿美元资产中大部分为SHOP，几乎所有资产已签订有约束力或无约束力合同；买家群体多样，包括熟悉的交易对手和资金雄厚的买家；若一切顺利，预计第二季度末完成交易；定价与上次财报电话会议公布一致，SHOP按运营NOI计算的综合资本化率约3%，净租赁物业按租金计算约8% [81][82][84] 问题7: 卖方融资利率及指导中利息收入预期情况 - 第一年综合利率约4%，利率每6 - 12个月递增25 - 50个基点；指导中其他项目包含卖方融资利息收入，该部分收入不完全来自3亿美元卖方融资，还有约1亿美元其他融资 [86][87][88] 问题8: 从长期看生命科学和医疗办公业务组合表现及两者互动情况 - 医疗办公业务过去十多年同店增长稳定在2% - 3%，受新供应影响小；生命科学业务需求强劲但收益波动较大；两者结合有多元化效果；CCRC业务占比约10%，开发周期长、收益率高、进入壁垒高，与前两者组合良好 [90][91][92] 问题9: CCRC业务是否受住房市场影响，有无迹象显示人们变现房产进入该设施 - CCRC业务12月和1月有积极势头，住房价格上涨、利率低和需求积压是有利因素，但仍受疫情影响；约三分之二CCRC位于佛罗里达州，人口结构有吸引力；入住费用相对当地房价有较大折扣 [95][96][97] 问题10: 生命科学业务第四季度同店现金NOI增长与2021年指导差异原因 - 2020年业绩基数高，增长挑战大；2021年按市值计价续约数量少，有少量到期项目且部分在重建；2020年租金回收好几乎无坏账，2021年指导考虑了坏账但可能有回收超预期的上行空间 [100][101] 问题11: 2021年指导中900万美元CARES法案赠款是否包含所有申请款项，有无可能获得额外救济资金 - 900万美元是已申请的全部金额，已收到约300万美元，预计未来几周收到剩余部分；若有额外救济资金可能带来上行空间，但不在指导范围内 [103] 问题12: 医疗办公同店增长指导较低原因及是否假设入住率增加 - 增长指导低于通常的2% - 3%主要是停车收入受疫情影响下降；组合中有良好的按市值计价和租金递增，推动约2.7%增长；入住率年底会略有上升，年初开局良好 [105] 问题13: 转向生命科学业务后，有无其他高进入壁垒且可扩大规模的投资机会市场 - 公司投资注重高进入壁垒投资组合，目前在旧金山、圣地亚哥和波士顿三个市场有巨大竞争优势，会关注其他市场但目前满意于专注这三个市场 [106][107] 问题14: 生命科学业务发展活动未来几年是否会加速 - 公司有土地储备和增值机会，发展管道较之前扩大，有高增值开发和再开发可能性，但会考虑资金和预租赁情况，未来几年可能会扩大发展活动 [109][110] 问题15: 是否愿意在同一市场同时开展多个项目 - 是否同时开展多个项目取决于当地供需动态和竞争供应情况，公司会深入分析当地市场，对未来两年市场有较高信心，之后需持续评估 [111][113][114] 问题16: CCRC业务是否有入场费折扣及领先指标情况 - 无入场费折扣，季度变化受服务组合影响；第四季度入场费较第二季度增长100%，较第三季度增长30%；所有CCRC已接种或安排接种第一剂疫苗，已开放入住、参观和家庭探访，但有限制，预计未来两到三个月业务逐渐恢复正常 [117][118][119] 问题17: CCRC业务熟练护理入住率是否稳定及恢复情况 - 独立和辅助生活部分入住率下降不到500个基点，优于出租型老年住房；熟练护理部分入住率下降超2000个基点，目前处于60%多，历史正常水平在80%多；入住率随疫情趋势波动，目前全国疫情数据下降、疫苗接种推进是好迹象 [120][122][123] 问题18: 成功剥离老年住房业务后，对持有CCRC业务的想法是否改变 - 公司认为CCRC业务收益率高、现金流质量好、受婴儿潮人口增长推动；新供应几乎不存在，开发周期8 - 10年；有巨大嵌入式增值机会；占公司10%，能提供多元化，可缓慢发展，因此决定继续持有 [126][127][128] 问题19: 年底完成15亿美元收购后，长期投资组合目标比例情况 - 目前同店组合中生命科学占50%、医疗办公占47%、CCRC占3%，但2021年CCRC组合仅包含两个Sunrise资产，2022年LCS组合将加入；2022 - 2023年投资组合比例会更倾向CCRC，具体取决于投资情况，生命科学仍将是最大板块 [129][130] 问题20: 主权财富SHOP合资企业保留计划是否改变 - 公司将与合作伙伴在未来几个月商讨，根据双方情况决定是保留还是采取其他措施 [132] 问题21: 降低杠杆目标的原因 - 公司希望保持在BBB +、BAA1评级指标内，此前杠杆率在5%多接近6%给资本筹集带来压力；考虑到开发和增值机会，降低杠杆可提供额外缓冲；从疫情中吸取教训，认为宏观环境变化快，降低半个百分点杠杆对公司运营更有利；符合公司打造高质量投资组合和强大资产负债表的战略 [134][135] 问题22: 董事会评估股息的考虑因素 - 董事会考虑管理层关于资产出售时间和收益再投资的建议；目标是实现80%的稳定派息率；认为当前4%的股息收益率足够；希望保留约1.5亿美元稳定收益用于开发和增值机会再投资 [137][138] 问题23: 2021年资本支出预算情况 - 补充材料第42页包含资本支出预算，开发和再开发支出6 - 7亿美元，收入提升型资本支出1.15 - 1.4亿美元，第一代租户改进和初始资本支出0.85 - 1.1亿美元；收入提升型资本支出较去年增加，一是在医疗办公业务绿色倡议上支出增加，二是CCRC业务去年因疫情放缓的支出预计2021年恢复 [139][140] 问题24: 2021年已签订租赁的按市值计价情况 - 目前1月签订的11.5万平方英尺租赁多为新租赁，样本量有限；整个投资组合按市值计价在10% - 15%之间，因租户、租赁和年份而异；市场租金持续增长约5%，合同租金递增约3% - 3.1%，若此趋势持续，按市值计价将更强 [141]

收入和利润（同比环比） - 2020年9月三个月总营收为1.09566亿美元，较2019年同期的1.07593亿美元增长1.8%[19] - 2020年前九个月总营收为3.2606亿美元，较2019年同期的3.07864亿美元增长5.9%[19] - 2020年9月三个月净收入为1647.5万美元，较2019年同期的1561.9万美元增长5.5%[19][21] - 2020年前九个月净收入为4987.9万美元，较2019年同期的3443.5万美元增长44.8%[19][21] - 2020年第三季度净收入为1647.5万美元，同比增长5.5%（2019年同期为1561.9万美元）[183][188] - 2020年前九个月净收入为4987.9万美元，同比增长44.8%（2019年同期为3443.5万美元）[183][188] 成本和费用（同比环比） - 2020年前九个月利息支出为4352.1万美元，较2019年同期的4850.7万美元下降10.3%[19] - 2020年9月三个月运营费用为9249.9万美元，与2019年同期的9241.3万美元基本持平[19] - 2020年前三季度利息支出为4170万美元，较2019年同期的4670万美元下降10.7%[81] - 利息支出减少500万美元（10.3%），主要由于信贷设施有效利率下降540万美元、债务余额减少180万美元、抵押贷款偿还100万美元以及信贷设施费用减少10万美元[164] - 一般及行政费用增加80万美元（3.3%），主要由于薪资福利增加190万美元（含非现金股票补偿130万美元），但被差旅费减少70万美元（疫情导致）部分抵消[165] - 运营费用微增10万美元（0.2%），2020年物业收购增加160万美元，但被2019年出售物业的运营费用减少140万美元抵消[166] - 折旧与摊销增加240万美元（2.2%），2020年物业收购带来额外折旧120万美元，2019年收购带来300万美元，但出售物业减少折旧190万美元[167] 各条业务线表现 - 2020年9月三个月租金收入为7809.1万美元，较2019年同期的7882万美元下降0.9%[19] - 2020年第三季度租金收入同比下降0.9%（减少72.9万美元），主要因2019年资产出售减少120万美元及现有组合减少100万美元[147] - 2020年第三季度利息收入同比激增110%（增加272.6万美元），主要因房地产贷款余额增加带来150万美元收益[149] - 2020年前九个月总收入同比增长5.9%（增加1819.6万美元），其中租金收入增长5.2%（增加1155.6万美元）[158] - 2020年前九个月利息收入同比增长98.6%（增加704.9万美元），主要因房地产贷款应收款增加520万美元[162] 管理层讨论和指引 - 公司2020年9月宣布每股0.23美元的季度现金分红，于10月16日支付[43] - 公司主要依赖无担保信贷和证券发行融资进行新投资[199] - 未来投资可能通过现有现金、借款或股权/债务证券发行融资[200] - 公司目前未计划出售资产以满足流动性需求[201] 债务和融资 - 公司信贷额度从2019年底的5.833亿美元降至2020年9月的3.408亿美元[15] - 公司应付票据从2019年底的9.6779亿美元微增至2020年9月的9.6843亿美元[15] - 公司抵押贷款债务从2019年底的8334万美元降至2020年9月的5837万美元[15] - 截至2020年9月30日，公司总债务为13.68亿美元，较2019年12月31日的16.34亿美元下降16.3%[68] - 抵押贷款债务从2019年底的8347.8万美元降至2020年9月的5850.4万美元，降幅达29.9%[68] - 无担保循环信贷额度使用额从3.39亿美元大幅缩减至9500万美元，降幅达72%[68][75] - 公司拥有11亿美元的借款能力，包括8.5亿美元的无担保循环信贷和2.5亿美元的7年期定期贷款[203] - 信贷协议允许公司通过增信条款额外增加5亿美元借款能力，使总借款能力达到16亿美元[203] - 截至2020年9月30日，公司未偿还借款包括9500万美元循环信贷和2.5亿美元定期贷款[204] 现金流 - 2020年前九个月经营活动产生的净现金流入为1.6636亿美元，较2019年同期的1.4012亿美元增长18.7%[29] - 2020年前九个月投资活动净现金流出为8.8925亿美元，主要由于3.4529亿美元的物业收购和2.063亿美元的资本支出[29] - 经营活动现金流同比增长2620万美元至1.664亿美元，主要因租金收入、房地产贷款利息收入及联营企业分配增加[172] - 投资活动现金流出减少5750万美元至8890万美元，主要因物业收购支出减少5600万美元[173] - 融资活动现金流出同比增加7200万美元至7610万美元，主要因信贷设施净还款增加2.98亿美元[174] 资产和投资 - 公司截至2020年9月30日的投资物业净值为38.195亿美元，较2019年12月31日的38.29亿美元略有下降[15] - 公司土地及改良工程价值从2019年底的2.2554亿美元增至2020年9月的2.291亿美元[15] - 公司建筑及改良工程价值从2019年底的37.0009亿美元增至2020年9月的37.7924亿美元[15] - 2020年九个月期间，公司完成三处医疗地产收购，总投资3330万美元，并偿还4700万美元未偿贷款，总投资活动达6720万美元[58] - 2020年三季度公司以2110万美元收购一处医疗地产，加上280万美元建设贷款和60万美元额外对价，总投资活动达2450万美元[59] 股东权益和分红 - 公司股东权益从2019年底的24.0898亿美元增至2020年9月的26.4307亿美元[15] - 公司通过ATM计划在2020年前三季度累计发行1797.396万股普通股，加权平均价格19.10美元，募集资金3.399亿美元[37] - 截至2020年9月30日，ATM计划剩余可用额度为1.262亿美元[37] - 2020年9月季度每股分红0.23美元，于10月16日向10月2日登记在册的股东支付[138] 租赁和租金 - 截至2020年9月30日，公司确认的直线法租金应收款余额为8420万美元，较2019年底的7400万美元增长13.8%[49] - 公司2020年9月30日止三个月和九个月的租赁收入坏账调整分别为40万美元和50万美元，2019年同期分别为20万美元和920万美元[50] - 公司前五大租户贡献年化基础租金（ABR）的20.3%，其中CommonSpirit Health占比5.7%（1722.7万美元），Northside Hospital占比4.8%（1462.7万美元）[115] - 公司ABR总额为3.03176亿美元，其中德州占比16.2%（4917.9万美元），乔治亚州占比8.4%（2556.4万美元）[116] - 公司94%的年化基础租金来自绝对净租赁和三重净租赁，5%来自修改后的总租金停止租赁[124] - 公司租约年租金平均 escalator 为2.4%，2020-2022年到期租约占比分别为0.8%、4.2%和4.6%[125] 其他财务数据 - 公司现金及现金等价物从2019年底的2355万美元增至2020年9月的3669万美元[15] - 公司累计赤字从2019年底的5.2919亿美元扩大至2020年9月的6.2788亿美元[15] - 公司总资产从2019年底的43.4658亿美元微降至2020年9月的43.3196亿美元[15] - 应收账款坏账准备金从2019年9月的215.8万美元降至2020年9月的51.2万美元，降幅76.3%[29] - 公司持有的房地产贷款组合包含13笔夹层贷款和2笔建设贷款，截至2020年9月贷款损失准备金为20万美元[48]