报告内容概述 - 报告包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[7] 术语定义 - 定义了AOCI、ASC、ASU等缩写含义[9] - 明确了年化租金、运营资金、净营业收入等术语定义[11] 前瞻性陈述与风险因素 - 报告含前瞻性陈述，受多种风险因素影响[12] - 风险因素包括经济和房地产发展不利、竞争、租金和成本变化等[12] - 提及无法成功拓展新市场、难以完成收购等风险[12] - 指出合营企业、人员依赖、法律诉讼等方面的风险[12] - 强调遵守法律、维持REIT地位、应对税收法律变化等风险[12] - 提醒投资者谨慎对待前瞻性陈述，实际结果可能与预期不同[12] - 报告及后续前瞻性陈述受警示声明约束，公司无义务公开修订陈述[12] - 公司报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期不同[12] - 公司不承担公开修订前瞻性陈述以反映报告日期后事件或情况的义务[12] 财务数据对比（2019与2018年） - 截至2019年9月30日，公司总资产为8520895千美元，较2018年12月31日的8261709千美元增长3.14%[16] - 2019年前三季度总营收为692789千美元，较2018年同期的655052千美元增长5.76%[20] - 2019年前三季度净收入为96069千美元，较2018年同期的105080千美元下降8.58%[20] - 2019年前三季度归属于普通股股东的净收入为85155千美元，较2018年同期的90451千美元下降5.85%[20] - 2019年前三季度基本和摊薄后普通股每股净收入分别为0.49美元和0.49美元，2018年同期分别为0.53美元和0.53美元[20] - 截至2019年9月30日，公司普通股发行在外数量为175348468股，2018年12月31日为170214809股[16] - 2019年前三季度综合（损失）收入为 - 52031千美元，2018年同期为178485千美元[22] - 2019年前三季度归属于普通股股东的综合（损失）收入为 - 17667千美元，2018年同期为141995千美元[22] - 2019年前三季度来自非合并基金的收入（含折旧）为5589千美元，2018年同期为4522千美元[20] - 2019年前三季度利息费用为107753千美元，较2018年同期的99889千美元增长7.87%[20] - 2019年第三季度普通股期末余额为175,348千股，2018年同期为169,928千股[24] - 2019年前九个月额外实收资本期末余额为3,486,025千美元，2018年同期为3,277,747千美元[24] - 2019年第三季度累计其他综合收益期末余额为 - 48,878千美元，2018年同期为94,643千美元[24] - 2019年第三季度累计亏损期末余额为 - 988,030千美元，2018年同期为 - 917,010千美元[24] - 2019年第三季度非控股权益期末余额为1,533,192千美元，2018年同期为1,466,462千美元[25] - 2019年第三季度总权益期末余额为3,984,062千美元，2018年同期为3,923,541千美元[26] - 2019年第三季度每股普通股宣布股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[26] - 2019年前九个月每股普通股宣布股息为0.78美元，2018年同期为0.75美元[26] - 2019年第三季度股票薪酬为3,004千美元，2018年同期为3,426千美元[26] - 2019年前九个月股票薪酬为9,025千美元，2018年同期为10,338千美元[26] - 2019年9月30日，公司净收入为9606.9万美元，2018年同期为1.0508亿美元[27] - 2019年9月30日，公司经营活动提供的净现金为3.58968亿美元，2018年同期为3.31843亿美元[27] - 2019年9月30日，公司投资活动使用的净现金为5.39067亿美元，2018年同期为1.67983亿美元[27] - 2019年9月30日，公司融资活动提供的净现金为2.15382亿美元，2018年同期使用的净现金为1.68143亿美元[27] - 2019年9月季度总营收2.38069亿美元，2018年同期为2.23336亿美元[20] - 2019年前九个月总营收6.92789亿美元，2018年同期为6.55052亿美元[20] - 2019年9月季度净收入2342.1万美元，2018年同期为3541.6万美元[20] - 2019年前九个月净收入9606.9万美元，2018年同期为1.0508亿美元[20] - 2019年9月季度归属于普通股股东的净收入2248.8万美元，2018年同期为3056.1万美元[20] - 2019年前九个月归属于普通股股东的净收入8515.5万美元，2018年同期为9045.1万美元[20] - 2019年9月季度基本和摊薄后每股净收入均为0.13美元，2018年同期为0.18美元[20] - 2019年前九个月基本和摊薄后每股净收入均为0.49美元，2018年同期为0.53美元[20] - 2019年9月季度综合亏损975.8万美元，2018年同期综合收入4545.8万美元[22] - 2019年前九个月综合亏损5203.1万美元，2018年同期综合收入1.78485亿美元[22] 公司资产与业务组合 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合包括1650万平方英尺的办公物业、4147套多户公寓单元及两块土地的收费权益[34] - 截至2019年9月30日，公司合并实体的总资产为85.2亿美元，总负债为45.4亿美元，总权益为39.8亿美元[37] - 公司管理并持有三只非合并基金权益，通过基金持有八处办公物业，总面积180万平方英尺，2019年前九个月增持基金X 1.4%权益，截至2019年9月30日，对机会基金、基金X和合伙企业X的直接和间接权益分别为6.2%、72.7%和24.6%[64] - 截至2019年9月30日，基金总资产为6.77022亿美元，总负债为5.33467亿美元，总权益为1.43555亿美元；2019年前九个月总收入为6223.9万美元，营业收入为1803.3万美元，净收入为575.9万美元[65] - 截至2019年9月30日，其他资产总计1873.6万美元，较2018年12月31日的1475.9万美元有所增加[66] - 截至2019年9月30日，公司办公楼组合中A类物业64处，可出租面积1651.6万平方英尺，出租率93.2%，入住率91.0%；多户住宅物业11处，共4147套，出租率99.3%，入住率96.8%[126] - 公司拥有100%权益的物业构成合并投资组合，除11处共280万平方英尺的办公物业和1处350套公寓的住宅物业通过3个合并合资企业持有，还包括两块收取地租的土地[127] - 截至2019年9月30日，相同物业包括60处办公物业，共计1550万可出租平方英尺，以及9处多户住宅物业，共计2640套单元[176][180] 会计政策变更 - 2019年第一季度，公司采用Topic 842，将办公租赁收入和租户回收款合并报告为办公租赁下的租赁收入和租户回收款[39] - 2019年1月1日，公司采用ASUs改变了租赁会计政策[40] - 公司于2019年1月1日采用改良追溯过渡法采用ASU 2016 - 02，对累计亏损和非控股权益的期初余额分别记录了210万美元和40万美元的累计调整[46] - 采用ASU 2016 - 02后，公司对一项土地租赁确认了1090万美元的使用权资产和租赁负债，调整后使用权资产账面价值为750万美元[53] - 公司预计在2020年第一季度采用ASU 2016 - 13，该准则将影响公司对办公停车场应收账款的信用损失计量，截至2019年9月30日和2018年12月31日，办公停车场应收账款分别为120万美元和110万美元[56] - 2019年第一季度公司采用新会计准则改变租赁会计政策，本报告期内未对2018年年度报告中披露的关键会计政策做其他更改[192] 公司收购与项目开发 - 2019年6月7日，公司收购了位于韦斯特伍德的The Glendon住宅社区，收购价格为366,584千美元，包含350个多户住宅单元和50平方英尺的零售面积[57] - 2019年6月7日，公司以3.651亿美元购买一处房产，并于6月28日将其投入一家合并合营企业，公司拥有该合营企业20%的资本权益[91] - 公司在西洛杉矶建造376套公寓的高层公寓楼，在檀香山市中心将49万平方英尺的办公塔楼改造成约500套出租公寓，截至2019年9月30日，开发项目剩余合同承诺约1.843亿美元，重新定位、资本支出项目和租户改进剩余合同承诺约2470万美元[118] - 2019年6月7日，公司以3.651亿美元收购The Glendon，含350套公寓和约5万平方英尺零售空间，6月28日将其注入合并合资企业，公司占20%权益[129] - 2019年，公司在西洛杉矶建设34层高、376套公寓的建筑，预计成本1.8 - 2亿美元；在檀香山完成491套新公寓建设；将檀香山25层、49万平方英尺办公塔楼改造成约500套出租公寓，预计成本8000 - 1亿美元[134] 公司债务与融资 - 截至2019年9月30日，合并债务总额为4.213446亿美元，较2018年12月31日的4.163982亿美元略有增加[68][72] - 截至2019年9月30日，固定利率贷款本金余额为3104.6万美元，浮动利率贷款本金余额为0，互换为固定利率的贷款本金余额为4.1824亿美元[76] - 截至2019年9月30日，合并贷款加权平均剩余期限为6.2年，加权平均剩余固定利率期限为3.9年，加权平均年利率为3.00%[76] - 2019年9月30日，未来最低本金还款总额为4.213446亿美元，其中2020 - 2024年及以后各期还款金额不等[77] - 2019年前九个月，贷款成本费用为175.1万美元，递延贷款成本核销为499.2万美元，递延贷款成本摊销为561.1万美元，总计1235.4万美元[79] - 2019年3月，公司续签4亿美元循环信贷额度，释放两处抵押房产，降低借款利率和未使用额度费用，并延长到期日，未使用承诺费在0.10% - 0.15%之间[75] - 截至2019年9月30日，应付利息、应付账款和递延收入总计1.34944亿美元，较2018年12月31日的1.30154亿美元有所增加[80] - 截至2019年9月30日，公司及合并合营企业和非合并基金的利率互换名义金额总计51.948亿美元，其中合并衍生品名义金额46.848亿美元，非合并基金衍生品名义金额5.1亿美元[82] - 2019年前九个月，公司通过ATM计划发行490万股普通股，净收益2.012亿美元[90] - 截至2019年9月30日，非合并基金债务本金余额为5.1亿美元，包括两笔浮动利率定期贷款，均已互换为固定利率[119] - 2019年11月1日，公司完成4亿美元有担保、无追索权的仅付息贷款，利率为LIBOR + 1.15%，通过利率互换有效固定利率，部分收益用于偿还3.6亿美元贷款[123] - 2019年第一季度，公司续签4亿美元循环信贷安排，释放两处物业，降低借贷利率和未使用信贷安排费用，延长到期日至2023年8月21日[130] 公司收益与费用 - 2019年第三季度和前九个月，办公停车收入分别为2730万美元和8050万美元，2018年同期分别为2600万美元和7680万美元[42] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，办公停车应收账款分别为120万美元和110万美元[42] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别将100万美元和310万美元不符合租赁初始直接成本的租赁成本计入一般及行政费用[50] - 2019年前九个月从基金获得的运营分配为558.9万美元，资本分配为585.1万美元，总计1144万美元，2018年同期分别为452.2万美元、586.6万美元和1038.8万美元[64] - 截至2019年9月30日，与指定为现金流量套期的衍生品相关的AOCI预计未来十二个月将重新分类至收益的损失为180.7万美元，其中合并衍生品为158.1万美元，非合并基金衍生品为22.6万美元[88] - 2019年前九个月，合并衍生品在AOCI中记录的（损失）收益为 - 1.16251亿美元，非合并基金衍生品（公司份额）为 - 799.5万美元[87] - 2019年前九个月，AOCI

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司收入同比增长5%，FFO增长7%至1.078亿美元（每股0.54美元），AFFO增长25.8%至9550万美元，同店现金NOI增长7.7% [19] - 公司将同店NOI增长指引上调至6% - 7%，平均入住率指引上调至90% - 91%，预计2019年FFO在每股2.08 - 2.12美元之间 [9][20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度签署221份办公租赁协议，覆盖86.9万平方英尺，其中新租赁面积29.5万平方英尺，直线租金滚动涨幅31%，现金滚动涨幅12%，总办公组合租赁率提高45个基点至92.2%，入住率提高10个基点至90.4% [16] 多户住宅业务 - 过去一年多户住宅组合增长超15%，达到超4000个单元，季度末组合基本全租出 [14][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 檀香山因1132 Bishop的办公转住宅策略，租户需求增加，办公组合租赁率达94%，空置面积不足10万平方英尺，但仍有超35万平方英尺办公租户需迁出 [17] - 西洛杉矶各子市场中，夏威夷租金开始合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划到2019年底消除2023年前的所有债务到期，将15 - 20亿美元债务加权平均期限延长近五年至2027年，固定所有未偿还浮动利率债务的利率，延长固定利率期限并降低再融资债务的利率，将无抵押财产池扩大至近40%，在不考虑新收购影响的情况下减少近2亿美元净债务 [8] - 公司长期目标是发展多户住宅部门，通过开发项目和收购The Glendon，成功扩大了多户住宅组合 [14] - 公司尝试将办公租赁的模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [70][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面强劲，租户需求健康，新供应存在障碍，公司对租户需求、租金增长和运营能力有信心，但认为国民经济和利率大幅波动会影响公司 [6][32] - 公司希望租赁经济的增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好 [49] 其他重要信息 - 第二季度公司收购了位于韦斯特伍德村的豪华综合用途公寓社区The Glendon，支付3.65亿美元，共350个单元和5万平方英尺街道零售，预计完工后资本化率稳定在5%以上 [13] - 公司在布伦特伍德的376单元高层公寓塔楼建设进展顺利，夏威夷1132 Bishop预计2020年交付首批约500个新公寓单元 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何在低于资产净值的情况下发行股权，且债务状况良好却积极处理未来三到四年到期的债务？ - 发行股权是为了完成韦斯特伍德公寓交易，降低杠杆并为未来发展积累资金，公司过去13年仅发行三次股权，稀释作用极小；处理债务是因为当前利率低、利差紧，是改善债务状况的机会，且公司习惯提前再融资以避免债务到期风险 [23][24][25] 问题2: 檀香山、谢尔曼奥克斯和恩西诺即将到期的租约情况如何？ - 檀香山的到期租约可能是1132 Bishop转换项目的，无需担忧；谢尔曼奥克斯和恩西诺有一些中型租户租约将在今年晚些时候到期，但市场活动良好 [28][29] 问题3: 公司在净债务与EBITDA基础上的目标杠杆计划如何，短期、中期和长期目标分别是多少？ - 目前公司杠杆率略低于7（实际为6.5），认为当前杠杆水平不会对公司造成风险，公司会抓住机会降低对利率波动的风险敞口，但没有设定具体的目标杠杆水平 [31] 问题4: 华纳中心的市场状况和租赁前景如何？ - 华纳中心市场表现落后于其他市场，但过去一年半租赁率提高了250个基点，租户需求良好，公司对其未来前景持乐观态度 [34][35] 问题5: 同店现金收入增长7%的驱动因素是什么？ - 主要是业务基本面因素，包括入住率提高和收入稳定增长，预计这种增长趋势将持续 [38] 问题6: 1132 Bishop项目的时间表如何，收回空间和重新定位是否有挑战，补充办公室的审批情况如何？ - 与城市的审批工作存在一些挑战，但公司有信心解决；预计明年交付首批单元；整个项目需要几年时间将租户迁出并完成转换，无法给出具体时间表；公司可以逐层进行转换 [39][40][41] 问题7: 截至季度末支付2.2亿美元后，2022年到期的约7亿美元债务是否会在今年偿还，指导中没有再融资计划是因为影响小还是时间安排问题？ - 公司计划到今年年底再融资15 - 20亿美元债务，完成后将消除2023年前的所有到期债务；2022年到期的三笔贷款本金为9.2亿美元 [43][44][45] 问题8: 公司每年约2亿美元的再开发和开发支出中，住宅项目的新建情况和时间安排如何？ - 公司已完成MHA项目，夏威夷的转换项目和威尔希尔的项目正在进行中，还在积极推进夏威夷和洛杉矶的三个额外项目的审批工作 [45][46] 问题9: 过去3.5年租赁经济的增长是否可持续，能持续多久？ - 公司希望这种增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好，且公司租金定价低于纽约、波士顿、旧金山和华盛顿等地区 [49] 问题10: 公司是否有类似同行的大型租约到期后空置的情况？ - 公司几乎没有这种情况，最大的租户通常在不同地点有多个租约，公司业务更具流动性 [50] 问题11: 发行普通股时，如何权衡向现有合资企业或其他合资企业贡献更多资产？ - 贡献刚购买的资产比贡献已持有一段时间的资产更简单，因为无需与合作伙伴讨论价格；当时公司未准备好进行此类讨论 [51][52] 问题12: 洛杉矶市中心的市场情况如何，公司是否有兴趣参与该市场？ - 洛杉矶市中心有开发和建设活动，但不是公司典型的市场，公司专注于小租户、行业多元化、配套设施和对新供应的控制，预计短期内不会进入该市场 [53] 问题13: 多户住宅同店增长受保险影响，且弱于同行，如何解释圣莫尼卡和布伦特伍德的入住率下降以及圣莫尼卡租金持平的情况？ - 本季度多户住宅同店增长弱于预期，部分原因是上一季度的费用比较不利；若排除保险收入影响，增长本可达到3%；公司认为市场对租赁住房的需求仍然强劲，本季度的情况可能是季度间的波动 [56][57] 问题14: 办公室资产重新定位的数量和对同店增长的影响如何，是否考虑过更保守的方法？ - 重新定位的办公室资产对同店增长有积极影响，公司将更多资产纳入同店池是为了使数据更具可预测性，这被认为是更保守的做法 [58][60] 问题15: 利率和利差变化对收购管道有何影响，多户住宅和办公项目的管道情况如何？ - 利率变动较新，房地产交易反应较慢，目前收购管道情况良好，多户住宅和办公项目的平衡与以往相似 [64] 问题16: 为降低杠杆，是否会考虑将开发或再开发项目贡献给合资企业，股权部分将如何处理？ - 公司愿意进行将资产贡献给合资企业的交易，但操作更复杂，需要就价格等问题达成一致，目前尚未实施 [65][66] 问题17: 公司的办公业务在资本支出等方面是否更像多户住宅业务？ - 公司认为办公业务在很多方面更像多户住宅业务，正在努力将办公租赁模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [69][70][71] 问题18: 如何看待WeWork这样的公司，它是公司的好租户还是竞争对手？ - WeWork在公司市场的影响不大，市场租赁率较高，其难以进入；其对公司的影响取决于其长期战略是否成功，避免在经济衰退时造成大量空置 [73][74] 问题19: 措施EE的失败对2020年第13号提案投票措施有何启示？ - 措施EE未获得三分之二的支持，甚至未达到45%，表明选民对第13号提案的拆分税率或任何修改都不感兴趣，也显示出选民对进一步增税不太支持 [75][76][77] 问题20: 西洛杉矶各子市场的年同比净有效租金增长情况如何，与2018年相比是减速、稳定还是加速？ - 各子市场租金增长情况不同，夏威夷开始有合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和；2019年和2018年的增长趋势相似，没有明显的加速或减速 [79][80][81] 问题21: 是否有可能通过加快审批流程解决住房问题？ - 政治家们已经认识到塞阔亚法案对住房建设的阻碍，该法案常被滥用，导致项目拖延；政府有先例在大型项目上豁免塞阔亚法案，公司希望能找到解决办法，但不确定时间 [83][84][85] 问题22: 签名套房对公司业务有多重要，与传统办公空间的租金差异如何？ - 签名套房对公司业务非常重要，公司每月计划建设30套；其优势在于租赁速度快、成本低、无需租户装修且可重复使用，能为公司带来更好的净成本和更短的空置时间 [86]

报告基本信息 - 报告包含未经审计的财务报表，如综合资产负债表、综合经营报表等[7] - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、净营业收入等[12] - 报告包含前瞻性陈述，存在诸多可能影响实际结果的风险和不确定性[13] - 报告包含前瞻性陈述，受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护[13] - 前瞻性陈述基于公司信念、假设和现有信息，实际结果受多种风险和不确定因素影响[13] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的风险包括经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[13] - 更多风险因素讨论见2018财年截至12月31日的10 - K表格年度报告中的“风险因素”部分[13] - 报告及后续所有前瞻性陈述均受本部分警示声明的全面约束[13] - 公司不承担公开修订前瞻性陈述以反映报告日期后事件或情况的义务[13] 财务数据对比 - 截至2019年6月30日，公司总资产为8677711美元，较2018年12月31日的8261709美元增长5.03%[19] - 2019年第二季度总营收为230534千美元，较2018年同期的219469千美元增长5.04%；2019年上半年总营收为454720千美元，较2018年同期的431716千美元增长5.33%[21] - 2019年第二季度运营收入为70631千美元，较2018年同期的67927千美元增长3.98%；2019年上半年运营收入为134108千美元，较2018年同期的131055千美元增长2.33%[21] - 2019年第二季度净收入为39860千美元，较2018年同期的37033千美元增长7.63%；2019年上半年净收入为72648千美元，较2018年同期的69664千美元增长4.28%[21] - 2019年第二季度归属于普通股股东的净收入为33966千美元，较2018年同期的31684千美元增长7.19%；2019年上半年为62667千美元，较2018年同期的59890千美元增长4.64%[21] - 2019年第二季度普通股股东基本每股净收入为0.20美元，2018年同期为0.19美元；2019年上半年为0.36美元，2018年同期为0.35美元[21] - 2019年第二季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元；2019年上半年为0.52美元，2018年同期为0.50美元[21] - 2019年第二季度综合（亏损）收入为 - 41753千美元，2018年同期为56027千美元；2019年上半年为 - 42273千美元，2018年同期为133027千美元[23] - 2019年第二季度归属于普通股股东的综合（亏损）收入为 - 22830千美元，2018年同期为45149千美元；2019年上半年为 - 17130千美元，2018年同期为104277千美元[23] - 截至2019年6月30日，公司总负债为4625351美元，较2018年12月31日的4413279美元增长4.80%[19] - 2019年上半年净收入为7.2648亿美元，2018年同期为6.9664亿美元[27][29] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为2.28176亿美元，2018年同期为2.1588亿美元[29] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为4.82444亿美元，2018年同期为0.95827亿美元[29] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为4.12003亿美元，2018年同期使用的净现金为1.26307亿美元[29] - 2019年上半年现金及现金等价物和受限现金增加1.57735亿美元，2018年同期减少0.06254亿美元[29] - 2019年上半年末现金及现金等价物和受限现金余额为3.04083亿美元，2018年同期为1.70512亿美元[29] - 2019年上半年普通股发行净额为2.00982亿美元，2018年同期无[27][29] - 2019年上半年非控股股东投入为1.76亿美元，2018年同期无[27][29] - 2019年上半年支付给普通股股东的股息为0.88518亿美元，2018年同期为0.84868亿美元[29] - 2019年上半年支付的利息净额为0.62985亿美元，2018年同期为0.61228亿美元[31] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，办公停车收入分别为2690万美元和2570万美元；六个月分别为5330万美元和5080万美元[43] - 公司宣布的股息为89820万美元，上年为84954万美元[34] - 房地产及开发的应计增加额为16687万美元，上年为16329万美元[34] - 房地产及开发改进的资本化基于股票的薪酬为1008万美元，上年为948万美元[34] - 完全折旧和摊销的租户改进及租赁无形资产的移除额为30586万美元，上年为22157万美元[34] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，总净股票薪酬费用分别为240万美元和290万美元；六个月分别为500万美元和600万美元；2018年上半年行使期权的内在价值为80万美元[96] - 2019年截至6月30日的三个月和六个月，基本和摊薄每股收益均为0.20美元和0.36美元；2018年同期分别为0.19美元和0.35美元[98] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，OP单位数量分别为26283千个、26637千个、26311千个、26790千个；归属的LTIP单位数量分别为1830千个、807千个、1830千个、803千个[99] - 2019年第二季度，公司办公业务收入为202189千美元，利润为137881千美元；多户住宅业务收入为28345千美元，利润为20633千美元；2019年上半年，办公业务收入为399479千美元，利润为271722千美元；多户住宅业务收入为55241千美元，利润为39974千美元[106] - 2019年第二季度，公司净收入为39860千美元，归属于普通股股东的净收入为33966千美元；2019年上半年，净收入为72648千美元，归属于普通股股东的净收入为62667千美元[106] - 2019年和2018年上半年，无租户占公司总收入的比例超过10%[110] - 2019年Q2与2018年Q2相比，写字楼租金收入和租户回收款增加685.9万美元，增幅4.2%；写字楼停车及其他收入增加156.9万美元，增幅5.4%；多户住宅收入增加263.7万美元，增幅10.3%[148][149][150] - 2019年Q2与2018年Q2相比，写字楼租赁费用增加249万美元，增幅4.0%；多户住宅租赁费用增加80.4万美元，增幅11.6%；一般及行政费用减少27.8万美元，降幅2.9%[152] - 2019年上半年与2018年上半年相比，写字楼租金收入和租户回收款增加1530万美元，增幅4.7%；写字楼停车及其他收入增加311.5万美元，增幅5.4%；多户住宅收入增加461.9万美元，增幅9.1%[164] - 2019年上半年与2018年上半年相比，写字楼租赁费用增加558.3万美元，增幅4.6%；多户住宅租赁费用增加166.1万美元，增幅12.2%；一般及行政费用减少1.3万美元，降幅0.1%[162] - 2019年上半年与2018年上半年相比，折旧和摊销增加1272万美元，增幅8.7%[162] - 2019年上半年与2018年上半年相比，其他收入增加36.8万美元，增幅6.8%；其他费用减少16.7万美元，降幅4.4%；非合并房地产基金收入增加58.4万美元，增幅18.4%；利息费用增加118.8万美元，增幅1.8%[167] - 2019年第二季度FFO增加700万美元，达1.078亿美元，增幅7%；2019年上半年FFO增加1410万美元，达2.109亿美元，增幅7.2%[170][171] - 2019年第二季度归属于普通股股东的净收入为3396.6万美元，2018年同期为3168.4万美元；2019年上半年为6266.7万美元，2018年同期为5989万美元[173] - 2019年第二季度办公室收入为1.9013亿美元，同比增加5.3%；办公室NOI为1.31018亿美元，同比增加5.8%[177] - 2019年第二季度多户住宅收入为2141万美元，同比增加1.1%；多户住宅NOI为1605.9万美元，同比增加1.5%；总NOI为1.47077亿美元，同比增加5.3%[178] - 2019年上半年办公室收入为3.75861亿美元，同比增加5.6%；办公室NOI为2.58416亿美元，同比增加6.1%[186] - 2019年上半年多户住宅收入为4293.6万美元，同比增加2.2%；多户住宅NOI为3198.3万美元，同比增加2%；总NOI为2.90399亿美元，同比增加5.7%[186] - 经营活动产生的净现金为22817.6万美元，较2018年同期的21588万美元增加1229.6万美元，增幅5.7%[195] - 投资活动使用的净现金为48244.4万美元，较2018年同期的9582.7万美元增加38661.7万美元，增幅403.5%[195] - 融资活动产生的净现金为41200.3万美元，较2018年同期的 - 12630.7万美元增加53831万美元，增幅426.2%[195] 公司资产与负债情况 - 截至2019年6月30日，公司合并资产、负债和权益分别为86.8亿美元、46.3亿美元和40.5亿美元，其中房地产投资为80.9亿美元，非控股权益为1.56亿美元[37] - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合包括1660万平方英尺的办公物业、4069套多户公寓单元以及两块土地的收费权益，非合并基金额外拥有180万平方英尺的办公空间[36] - 截至2019年6月30日，公司收购租赁无形资产净额为299.3万美元，收购租赁无形资产负债净额为4250.3万美元[60] - 截至2019年6月30日，公司其他资产总计1123.9万美元，较2018年12月31日的1475.9万美元有所减少[66] - 截至2019年6月30日，公司合并债务总额为4338627000美元，2018年12月31日为4163982000美元[69,72] - 截至2019年6月30日，合并固定利率和浮动利率债务中，互换为固定利率贷款本金余额为4307400000美元，固定利率贷款为31227000美元，浮动利率贷款为0美元；2018年12月31日对应数据分别为3882400000美元、31582000美元和250000000美元[72] - 截至2019年6月30日，合并贷款加权平均剩余寿命为5.5年，加权平均剩余固定利息期为3.1年，加权平均年利率为3.08%[72] - 2019年6月30日，未来最低本金还款总额为4338627000美元，不同年份还款金额不同，如2020年为735000美元等[73] - 2019年6月30日和2018年12月31日，递延贷款成本分别为28000000美元和24200000美元（已扣除累计摊销）[74] - 2019年3 - 6月和2018年同期，贷款成本费用分别为576000美元和0美元，递延贷款成本摊销分别为3804000美元和3875000美元，总计分别为4380000美元和4279000美元[74] - 2019年6月30日和2018年12月31日，应付利息分别为10757000美元和10657000美元，应付账款和应计负债分别为64343000美元和75111000美元，递延收入分别为42572000美元和44386000美元[76] - 截至2019年6月30日，公司利率互换包括合并合营企业和非合并基金的，合并现金流套期衍生品有36个，名义金额为4484800000美元，非合并基金衍生品有4个，名义金额为510000000美元[79] - 截至2019年6月30日，利率互换合同负债公允价值（含应计利息，不含信用风险调整），合并衍生品为52887000美元，2018年12月31日为1681000美元；非合并基金衍生品为1949000美元，2018年12月31日为0美元[80] - 截至2019年6月30日，利率互换合同资产公允价值（含应计利息，不含信用风险调整），合并衍生品为18749000美元，2018年12月31日为76021000美元；非合并基金衍生品为159

报告基本信息 - 报告包含未经审计的财务报表，如合并资产负债表、合并经营报表等[7] - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、净营业收入等[11] - 报告包含前瞻性声明，受多种风险和不确定性影响，如经济、竞争、利率等因素[12] 财务数据对比（2019年与2018年） - 2019年3月31日公司总资产为82.15909亿美元，较2018年12月31日的82.61709亿美元略有下降[18] - 2019年第一季度总营收为2.24186亿美元，较2018年同期的2.12247亿美元增长5.62%[21] - 2019年第一季度运营收入为6347.7万美元，2018年同期为6312.8万美元，基本持平[21] - 2019年第一季度净收入为3278.8万美元，2018年同期为3263.1万美元，略有增长[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为2870.1万美元，2018年同期为2820.6万美元[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的每股基本和摊薄净收入均为0.17美元，与2018年同期持平[21] - 2019年第一季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[21] - 2019年第一季度综合亏损为52万美元，2018年同期综合收入为7700万美元[23] - 2019年3月31日普通股数量为1.70237122亿股，2018年12月31日为1.70214809亿股[18] - 2019年3月31日总负债为4.427727亿美元，较2018年12月31日的4.413279亿美元略有增加[18] - 2019年第一季度净收入为3.2788亿美元，2018年同期为3.2631亿美元[29] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为13.2489亿美元，2018年同期为11.7617亿美元[29] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为6.1838亿美元，2018年同期为3.4324亿美元[29] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为6.7156亿美元，2018年同期为7.6382亿美元[29] - 2019年和2018年第一季度办公停车收入分别为2640万美元和2520万美元[42] - 2019年和2018年第一季度，公司地面租金费用分别为18万美元和18.3万美元[57] - 2019年和2018年第一季度，公司租赁资产和负债的净摊销/增值分别为412万美元和614.4万美元[59] - 2019年和2018年第一季度，公司从基金获得的总分配分别为377.6万美元和345.9万美元[66] - 2019年和2018年第一季度，公司总营收分别为2015.9万美元和1914.7万美元[67] - 2019年和2018年第一季度，公司净利润分别为133.2万美元和143.4万美元[67] - 2019年第一季度贷款成本费用为1917000美元，2018年同期为2309000美元[78] - 截至2019年3月31日，合并衍生品负债公允价值为5422000美元，2018年12月31日为1681000美元[87] - 截至2019年3月31日，合并衍生品资产公允价值为49807000美元，2018年12月31日为76021000美元；非合并基金衍生品资产公允价值为7804000美元，2018年12月31日为12576000美元[90] - 2019年第一季度，公司收购22千个OP单位并发行等量普通股，还以507千美元现金收购13千个OP单位；2018年第一季度，公司收购322千个OP单位并发行等量普通股，还因行使32千份股票期权以净结算方式发行14千股普通股[93][94] - 2019年第一季度，归属于普通股股东的净收入为28701千美元，与非控股权益的OP单位交换产生363千美元，回购OP单位产生 - 291千美元，净转移为72千美元，总计28773千美元；2018年第一季度，归属于普通股股东的净收入为28206千美元，与非控股权益的OP单位交换产生5199千美元，总计33405千美元[96] - 2019年和2018年第一季度，总净股票薪酬费用分别为2600千美元和3100千美元，分别资本化670千美元和452千美元；2018年第一季度行使期权的内在价值为800千美元，2019年第一季度无未行使期权[101] - 2019年和2018年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.17美元；2019年第一季度加权平均普通股基本股数为170221千股，摊薄股数为170221千股；2018年第一季度加权平均普通股基本股数为169601千股，摊薄股数为169625千股[103] - 截至2019年3月31日，OP单位数量为26340千个，已归属LTIP单位数量为1831千个；2018年分别为26943千个和800千个[104] - 截至2019年3月31日，公司担保应付票据的公允价值为4100464千美元，账面价值为4062741千美元；2018年12月31日，公允价值为4087979千美元，账面价值为4062968千美元[106] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为11350千美元，账面价值为10887千美元[107] - 2019年3月31日，公司合并衍生品资产公允价值为4688万美元，非合并基金衍生品资产公允价值为741.6万美元；合并衍生品负债公允价值为528.3万美元，非合并基金无衍生品负债[109] - 2019年第一季度，公司办公业务收入1.9729亿美元，利润1.33841亿美元；多户住宅业务收入2689.6万美元，利润1934.1万美元；所有业务总利润1.53182亿美元，归属于普通股股东的净利润为2870.1万美元[111] - 2019年和2018年第一季度，无租户占公司总收入的比例超过10%[116] - 与2018年第一季度相比，2019年第一季度办公租赁收入及租户回收款增长5.3%，多户住宅收入增长8.0%，办公租赁费用增长5.1%，多户住宅租赁费用增长12.8%[155] - 2019年第一季度FFO为1.031亿美元，较2018年同期的9600万美元增加710万美元，增幅7.4%[161] - 2019年第一季度同店物业NOI为1.40961亿美元，较2018年同期的1.32212亿美元增加874.9万美元，增幅6.6%[166] - 其他收入为2898万美元，较2018年增加268万美元，增幅10.2%，主要因货币市场利率上升使利息收入增加[158] - 其他费用为1845万美元，较2018年增加112万美元，增幅6.5%，主要因自有和运营的健身俱乐部费用增加[158] - 未合并房地产基金收入（含折旧）为1551万美元，较2018年增加45万美元，增幅3.0%，主要因未合并基金净收入增加[158] - 利息费用为3.3293亿美元，较2018年增加393万美元，增幅1.2%，主要因循环信贷额度余额增加和利率上升[158] - 2019年第一季度公司总收入为224186千美元，较2018年同期的212247千美元增长5.62%[21] - 2019年第一季度公司运营费用为160709千美元，较2018年同期的149119千美元增长7.77%[21] - 2019年第一季度公司运营收入为63477千美元，2018年同期为63128千美元，基本持平[21] - 2019年第一季度公司净收入为32788千美元，较2018年同期的32631千美元略有增长[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为28701千美元，2018年同期为28206千美元[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的基本每股净收入和摊薄每股净收入均为0.17美元，与2018年同期持平[21] - 2019年第一季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[21] - 2019年第一季度综合（损失）收入为 - 520千美元，2018年同期为77000千美元[23] - 2019年第一季度归属于普通股股东的综合收入为5700千美元，2018年同期为59128千美元[23] - 2019年普通股股数期末余额为170,237千股，2018年为169,901千股[26] - 2019年净收入为32,788千美元，2018年为32,631千美元[26][29] - 2019年经营活动提供的净现金为132,489千美元，2018年为117,617千美元[29] - 2019年投资活动使用的净现金为61,838千美元，2018年为34,324千美元[29] - 2019年融资活动使用的净现金为67,156千美元，2018年为76,382千美元[29] - 2019年现金及现金等价物和受限现金期末余额为149,843千美元，2018年为183,677千美元[29] - 2019年宣布的股息为44,262千美元，2018年为42,474千美元[33] - 2019年OP单位换普通股的金额为363千美元，2018年为5,199千美元[26][33] - 2019年支付的利息现金净额为31,060千美元，2018年为29,937千美元[31] - 2019年资本化利息支付为838千美元，2018年为773千美元[31] 公司资产与负债情况 - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合包括1650万平方英尺的办公物业、3642套多户公寓单元[35] - 截至2019年3月31日，可变利益实体的合并总资产、负债和权益分别为82.2亿美元、44.3亿美元和37.9亿美元[36] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元[52][57] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司收购租赁无形资产净值分别为309.2万美元和325.1万美元[60] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司收购租赁无形资产负债净值分别为448.83万美元和525.69万美元[60] - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额为4158806000美元，净合并债务为4129271000美元[73][76] - 截至2019年3月31日，固定利率贷款本金余额为31406000美元，浮动利率贷款本金余额为245000000美元[76] - 截至2019年3月31日，合并贷款加权平均剩余期限为5.2年，加权平均剩余固定利率期限为2.5年，加权平均年利率为3.07%[76] - 2019年3月31日，未来最低本金还款总额为4158806000美元，其中2023年还款额为1655833000美元[77] - 截至2019年3月31日，应付利息为11023000美元，应付账款及应计负债为88585000美元，递延收入为42731000美元[85] - 截至2019年3月31日，合并衍生品有27份利率互换合约，名义金额为3882400000美元；非合并基金衍生品有4份，名义金额为510000000美元[86] - 截至2019年3月31日，非控股权益约占公司运营合伙企业总权益的14%，公司和运营合伙企业分别有17020万股普通股和2820万个OP单位及完全归属的LTIP单位流通在外[95] - 截至2019年3月31日，公司担保应付票据的公允价值为4100464千美元，账面价值为4062741千美元；2018年12月31日，公允价值为4087979千美元，账面价值为4062968千美元[106] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为11350千美元，账面价值为10887千美元[107] - 截至2019年3月31日，公司非可撤销办公租户和地面租赁的未来最低基本租金总计30.6694亿美元，其中2020年为6.48328亿美元[113] - 截至2019年3月31日，公司非合并基金债务总计5.1亿美元，包括两笔浮动利率定期贷款，均已互换为固定利率[123] - 截至2019年3月31日，假设剩余互换期限内伦敦银行同业拆借利率为零，两笔互换协议的最大未来付款分别为190万美元和2360万美元[124][125] - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括71处甲级办公物业，可出租面积1836.7万平方英尺，出租率91.8%，入住率90.3%；1

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年第一季度相比，公司FFO增长7.4%，增至1.031亿美元，即每股0.52美元；AFFO增长19.9%，达到8510万美元；同一物业现金NOI增长7.6%；收入增长5.6% [8][18] - 公司将2019年同一物业现金NOI的增长预期提高至5.5% - 6.5%，FFO指引上调0.02美元，至每股2.09 - 2.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署196份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租赁面积28万平方英尺；季度租赁利差方面，直线租金汇总为20.5%，现金汇总为9.1% [15] - 总办公物业组合的租赁率略升至91.8%，入住率保持在90.3%；檀香山的租赁率增至94.8% [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合在季度末保持全租状态；莫阿纳卢阿最近完工的单元继续以良好的速度出租，租金远高于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华纳中心的租赁百分比较去年提高300个基点，市场活动良好，但仍是租赁率方面的落后地区 [24] - 檀香山出现租户需求增加的情况，市场租金有所上涨 [16][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将毕晓普广场（一座25层、49万平方英尺的办公塔楼）改建为约500套新的劳动力公寓，预计今年夏天开始施工 [9] - 布伦特伍德376套高层公寓塔楼的建设按预算和计划进行，预计2021年末完工；正在完成第一批办公物业重新定位项目，并已看到租金上涨的积极影响；计划继续寻求能带来高投资回报的重新定位机会，如将华纳中心一处65万平方英尺办公物业的空置健身房改造成4.5万平方英尺的创意办公大楼 [11][12] - 可持续发展仍是运营团队的主要关注点，自2009年以来，整个投资组合每平方英尺的能源消耗降低了21%；对于新收购项目，通常在头两年内将能源消耗降低25% [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，核心业务强劲，租金持续上涨，公司对未来发展持积极态度 [8] - 尽管市场交易数量较前几年的狂热节奏有所下降，但公司看到了一些不错的机会，预计未来会有更多机会 [14] 其他重要信息 - 3月，公司续签了由六处物业担保的4亿美元无追索权循环信贷额度，除延长到期日外，还降低了利率和未使用额度费用，延长后的信贷额度利率为伦敦银行同业拆借利率加1.15%，于2023年8月到期 [13] - 公司将某些内部租赁费用纳入一般及行政费用（G&A），即便如此，G&A仅占收入的4.4%，仍远低于基准组 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金利差环比减速的原因 - 本季度山谷地区的租赁协议集中度较高，该指标季度间可能有波动，但公司对租赁利差百分比仍很满意 [23] 问题2: 华纳中心的活动水平和长期战略 - 租赁百分比较去年提高300个基点，公司对进展总体满意，市场活动良好 [24] 问题3: 未来两个季度租金利差是否会继续放缓 - 公司不提供租赁汇总的指引，该指标难以逐季预测，整体趋势良好，但会因个别季度签署的协议而有波动 [26] 问题4: 檀香山市场租金是否有变动 - 已看到市场租金变动 [28] 问题5: 时代华纳伯班克物业的情况及公司对持有该贷款资产的看法 - 市场非常紧张，迪士尼也在吸纳该地区的空间；公司的租约到2024年，难以预测五年后的情况，目前没有迹象表明该物业会空置 [29] 问题6: 2019年办公物业重新定位项目的投资回报及2020年的计划支出 - 2019年的回报预计与预期相似，今年将新增四个项目，都是高回报项目；2020年的支出暂无具体数字 [32][33] 问题7: 同一物业现金NOI增长50个基点的驱动因素 - 本季度的大幅增长主要来自办公业务，是租金增长和费用控制共同作用的结果 [34] 问题8: 物业重新定位是否会导致收入损失 - 预计不会因重新定位工作导致大幅入住率变化，但施工过程中可能有租户不满意；各项重新定位项目都是高回报的，不会因施工遭受太大损失 [36] 问题9: 收购项目的结构是否会与过去几年的合资企业类似 - 这取决于物业规模，较小的项目可能会纳入现有合资企业，公司会根据具体机会进行评估 [37] 问题10: 檀香山需求增加的驱动因素及REIT立法对再开发计划或投资的影响 - 需求增加是因为大型租户迁入和租户从毕晓普广场搬迁，改变了当地的供需关系；REIT立法尚未通过，公司暂不对此发表评论 [39][40] 问题11: 世纪城地块和韦斯特伍德、布伦特伍德空置率下降的情况 - 韦斯特伍德和布伦特伍德的情况是正常的租户进出，公司看到了良好的市场活动；世纪城进展良好，是公司较强的子市场之一 [42][43] 问题12: 办公物业重新定位投资是否主要是外观改造，是否有提高能源效率的投资 - 公司在能源效率方面投入了大量资金，但这部分投资不包含在重新定位项目中，且涉及的建筑比重新定位项目更多 [44] 问题13: 能源效率投资的回报 - 大部分投资的回报期在三年以内，部分项目考虑到公用事业的信贷返还等收益，回报期接近两年，回报率很高 [46] 问题14: 额外机会在办公和多户住宅业务之间的分布 - 公司同时关注西区和山谷地区的办公和多户住宅业务机会 [47] 问题15: 是否更倾向于多户住宅或混合用途项目 - 公司一直会寻求多户住宅相关机会，但多户住宅交易的资本化率较低，好的交易较少；市场上办公项目更多，所以公司的投资比例倾向于办公，但如果有合适的多户住宅项目，公司也会考虑 [49] 问题16: 檀香山公寓扩建项目是否已完全稳定运营及谢尔曼奥克斯零售资产的状况 - 新完工的住宅项目约三分之二已出租，预计年底前可全部出租；关于谢尔曼奥克斯零售资产，公司认为其与周边办公物业的适配性一般，未发现明显问题 [52][53] 问题17: 公司企业数据中多户住宅物业数据是否包括檀香山项目的租赁情况 - 不包括，指南部分明确说明不包括处于租赁期的物业 [54] 问题18: 2020年选票上关于第13号提案（商业和住宅分开）的看法 - 公司认为第13号提案极不可能通过，该提案很受欢迎，且目前民意调查结果不佳 [55] 问题19: 办公装修时是否会提前从租户手中收回空间 - 从市场经济学角度看是可行的，但由于租户更精明和租金上涨，此类机会不如几年前多 [59] 问题20: 公司加强办公物业改造的原因 - 在经济衰退时，公司的运营平台能保护业务，保持建筑入住率和收入；在市场强劲时，不同市场和建筑之间存在租金差异，此时进行物业改造能获得高回报，所以公司现在开展了很多此类项目 [62][63][64] 问题21: 市场对大面积办公空间的需求及是否更难找到小租户 - 市场对大、小租户的需求都很高，但公司倾向于将大空间分割成小空间出租，因为小租户的回报更高，且能降低风险 [68][69] 问题22: 檀香山办公物业改住宅项目中现有租户的情况及对公司未来一两年投资组合和财务指标的影响 - 公司不提供未来指引，已清空四层，预计明年交付100套住宅；需与租户沟通后才能确定他们的去留，最终整栋楼将改为住宅 [70] 问题23: 创意办公开发项目的时间表 - 项目今年启动，预计明年年底前完成，审批可能会有延误，但该时间表合理 [71][72] 问题24: 多户住宅租金增长放缓的原因 - 过去租金高增长使人们形成了习惯，公司认为租金增长率稳定在4%左右是合理的 [74]

物业规模信息 - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] 财务指标计算 - 公司计算资金运营（FFO）时，按NAREIT标准，从净收入中排除房地产投资销售损益等项目[12] - 公司计算净营业收入（NOI）时，从净收入中排除一般及行政费用等项目[12] 入住率定义 - 入住率为报告日期已出租百分比，不包括已签署但未开始的租约[12] 前瞻性陈述风险 - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，如经济或房地产不利发展等[17] 术语定义 - 公司定义了多个术语，如ADA指1990年美国残疾人法案等[10] 投资组合相关 - 总投资组合包括合并投资组合和基金拥有的物业[14] - 相同物业指公司全资拥有、在比较期间以一致方式拥有和运营并报告在合并结果中的物业[14]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年公司收入增长8.5%，FFO增长12.7%至39970万美元（每股2.02美元），AFFO增长7.4%至30970万美元，同店现金NOI增长3.5%，第四季度G&A仅占收入的4.5%，远低于基准组 [23] - 2018年第四季度与去年同期相比，公司收入增长8.2%，FFO增长7.8%至10280万美元（每股0.52美元），AFFO增长5.5%至8030万美元，同店现金NOI增长3.1% [22] - 2019年公司预计FFO将增至每股2.07 - 2.13美元，虽面临非现金收入减少和新租赁会计准则两项不利因素，使FFO每股减少0.07美元，但同店现金NOI预计增长5% - 6%可抵消影响 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2018年第四季度签署183份办公租赁协议，覆盖68.3万平方英尺，其中新租赁面积28.6万平方英尺 [18] - 2018年第四季度办公租赁利差出色，直线租金上涨26.3%，现金租金上涨12.7%，整个办公组合的租赁率增至91.7%，入住率增至90.3%，檀香山和华纳中心均有显著增长 [19] - 2018年全年直线租金上涨31.4%，现金租金上涨13.6% [19] 多户住宅业务 - 第四季度末多户住宅组合保持全租状态 [20] - 2018年在圣莫尼卡收回15套1999年前的公寓单元，平均每套每年增加约4万美元租金 [20] - 过去一年多户住宅组合的总年化租金增长7.7%，反映出莫阿纳卢阿新开发单元的强劲需求和其他多户住宅组合的收入增长 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场基本面保持稳固，各行业需求强劲，子市场新办公建设几乎不存在，整个建设管道仅占现有供应的50个基点 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2019年及以后计划寻求更多办公物业重新定位机会，以实现显著的增量收入增长和高投资回报率 [9] - 计划将檀香山一座25层、49万平方英尺的办公塔楼改建为约500套新的劳动力公寓，以解决檀香山严重的租赁住房短缺问题，支持城市将市中心转变为24小时社区的努力 [10] - 2019年预计在子市场有更多收购机会，公司资产负债表强劲，现金流健康，AFFO派息率低于62% [16] 行业竞争 - 公司FFO中来自非现金收入（如FAS 141和直线收入）的比例较低，2019年指引中点仅为3.5%，是同行典型水平的三分之一，FFO增长转化为更高的现金流 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年感到兴奋，认为公司在2018年取得成功后，发展平台已成熟，能为FFO做出有意义的贡献 [7] - 尽管面临非现金收入减少和新租赁会计准则的不利因素，但预计同店现金NOI的增长将抵消这些影响，使2019年FFO实现增长 [24][26] - 从长期来看，公司通过建设和重建平台实现的增长更具可控性、可预测性和可靠性 [74] 其他重要信息 - 2019年初莫阿纳卢阿公寓社区建设完成，拥有近1200个单元，升级后成为夏威夷最现代、最受欢迎的劳动力住房社区之一 [8] - 布伦特伍德34层新住宅项目建设正全面展开，预计2021年底完工，成本估计在1.8亿 - 2亿美元之间 [15] - 公司正在建设一个1英亩的公园，将惠及整个社区，包括相邻的40万平方英尺办公塔楼和712套公寓社区 [16] - 公司连续11年降低每平方英尺的用电量，超过95%的符合条件的办公空间获得能源之星认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毕晓普交易对FFO的影响及2019 - 2020年的收益情况 - 公司将逐步转换楼层，不会一次性清空大楼，未来几年FFO可能会有波动，但整体影响不大 [27][30] 问题2: 市场上大型租赁协议对公司租赁业务的影响 - 大型科技公司的媒体业务带来大量制作预算，资金流向公司的小租户群体，有利于科技媒体生态系统，对公司业务有积极影响 [33][34] 问题3: 办公物业重新定位项目的高ROI情况及是否可加速推进 - 部分项目已接近完工，租金已出现不成比例的上涨，公司对项目效果更有信心，但考虑到同时进行的其他项目，不会过度增加工作量，目前项目规模和数量较为合适 [35][45] 问题4: 同店NOI增长指引相关问题，包括入住率和费用增长情况 - 入住率方面，过去几年的收购项目入住率较低，需要时间稳定，目前有提升空间；同店NOI方面，非现金收入减少带来机会，预计2019年同店NOI增长5% - 6% [48][49] - 公司通常不单独提供费用指引，预计2019年运营费用正常化率为3% - 4% [50] 问题5: 潜在投资活动和资本计划，包括收购机会、融资方式和杠杆情况 - 2019年收购管道情况良好，有更多机会；资本方面，运营产生大量自由现金流，AFFO派息率低，可为建设活动提供资金，新收购可通过JV平台等方式融资 [54][56] - 预计年底杠杆率不会有显著变化 [59] 问题6: 布伦特伍德项目土地价值和毕晓普街项目相关问题，如电梯银行处理和经济适用房情况 - 布伦特伍德项目土地成本接近零，项目中有16套经济适用房；毕晓普街项目目标是建设适合80% - 120%人群的住房，电梯银行问题需设置垂直竖井以支持住宅楼层同时不影响办公楼层 [62][65] 问题7: 2019年GAAP同店NOI指引范围及非现金收入对同店的影响 - 公司未提供GAAP同店指引，但提供了非现金收入占FFO和收入的比例，可据此反向推算 [68][69] 问题8: 未来几年实现AFFO增长的风险及可行性 - 公司历史上主要通过收购实现增长，现在建设和重建平台使增长更可控、可预测和可靠，希望未来能实现类似增长 [72][74] 问题9: 夏威夷购买另一座办公大楼计划的变化情况 - 最初因不确定莫阿纳卢阿开发项目的回报，考虑购买额外办公空间，项目完成后发现回报可观，且适合重建的物业公司已控制，因此决定独立推进该项目，但如果有合适的办公大楼仍会考虑 [76][77] 问题10: 租赁会计准则变化从0.04美元降至0.02美元的原因及现金影响 - 公司正式确定了租赁补偿结构，使更多费用可资本化，从而减少了对FFO的影响，主要是会计处理变化，无现金影响 [78][80] 问题11: 市中心转换项目的增量支出回报和对其他办公物业租金的影响 - 住宅部分回报可能处于开发回报的低端，但符合公司更大的目标；市场上有多个积极因素，租金呈两位数增长，具体影响需时间观察 [82][84] 问题12: 2019年入住率指引较为保守的原因 - 公司提供的是一个范围，预计檀香山和华纳中心会有良好的吸纳量，但西区因新收购项目租户对租金上涨的适应问题，存在一定的租户变动，可能影响入住率 [85][87] 问题13: 租金上涨情况及未来预测 - 公司不提供租金利差指引，但租金趋势良好，预计未来租金仍会上涨 [89] 问题14: 圣莫尼卡住宅项目剩余公寓数量和收回速度 - 圣莫尼卡约有200套1999年前的公寓剩余，过去几年每年收回约15套，未来速度难以预测 [90][91] 问题15: 同店组合变化及2018年新组合的入住率情况 - 2019年同店组合将增加，包括成熟的合资收购项目和重新定位项目，组合面积从约1180万平方英尺增至约1530万平方英尺，更能代表整体投资组合；无法提供2018年新组合的入住率情况 [93][94] 问题16: 毕晓普街重新定位对檀香山办公市场空置率的影响 - 该建筑约占市场的10%，项目将使市场在房东和租户之间更加平衡，对整个市场有积极影响 [95] 问题17: 莫纳罗亚目前的租赁百分比及剩余租赁假设 - 目前约一半单元已出租，公司未提供剩余租赁的指引或时间安排，希望租赁速度能持续良好 [98][99] 问题18: 整个投资组合的平均租金涨幅和市场租金增长预期 - 办公物业现有租金平均涨幅在3% - 3.5%之间，新租赁协议租金涨幅在3.5% - 4%之间；考虑到市场供需情况，预计未来几年租金将继续良好增长 [101][102]