公司信息披露 - 2024年3月，Brookdale Senior Living Inc. 公布了其合并占用率和截至2024年3月31日季度的其他信息[3] - 公司于2024年4月8日发布了一份新闻稿，公布了其合并占用率和截至2024年3月31日季度的其他信息[3] - 公司的执行副总裁兼首席财务官Dawn L. Kussow于2024年4月8日签署了该报告[8]

公司业绩 - Brookdale Senior Living Inc. 2024年3月的加权平均入住率比去年同期增长了180个基点，达到77.9%[1] - 公司连续29个月实现年度加权平均入住率增长，显示了入住率持续改善的趋势[2] - 2023年BKD的居民费用收入同比增长10.5%，RevPAR和调整后的EBITDA分别同比增长11.3%和39.1%[3] - 公司预计2024年第一季度的RevPAR和调整后的EBITDA将位于各自指导范围的上半部分[4]

公司业绩 - 公司2024年第一季度加权平均入住率较去年同期增长了180个基点，保持77.9%不变[1] - 公司连续第29个月实现了加权平均入住率的年度增长，显示持续加速的年度改善趋势[2] - 公司的加权平均入住率较2023年第四季度下降了50个基点，但相较于疫情前的季节性表现有所改善[3] 公司介绍 - 公司是全国领先的老年生活社区运营商，致力于以同情、尊重、卓越和诚信为使命，通过旗下的独立生活、辅助生活、记忆护理和继续护理退休社区，为服务对象的生活提供丰富[4]

公司业绩 - 公司2023年2月加权平均入住率比去年同期上升了160个基点，达到76.3%[1] - 公司连续28个月实现加权平均入住率的同比增长，显示出入住率水平持续向上的趋势[3] - 公司预计2024年第一季度每可用单位收入（RevPAR）增长范围为6.25%-6.75%[4] 财务展望 - 公司在2023年第四季度实现了10%的RevPAR同比增长，对整体收入产生了积极影响[4] - 公司预计2024年第一季度调整后的EBITDA在9000万至9500万美元之间[4]

公司业绩 - 公司2024年2月加权平均入住率较去年同期增加了160个基点，达到77.9%[1] - 公司连续28个月实现了年度加权平均入住率增长[1] - 公司预计将在2024年第一季度报告中报告营收可用房间收入（RevPAR）和调整后的息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）指导范围的前一半结果[3] 公司定位 - 公司是美国首屈一指的老年生活社区运营商，致力于以同情、尊重、卓越和诚信丰富其服务对象的生活[6]

财务表现 - Brookdale Senior Living Inc. (BKD)自2024年2月20日公布第四季度财报以来股价下跌了13.1%[1] - 第四季度调整后每股亏损为40美分，超出了Zacks Consensus预期的19美分的亏损，也高于去年同期的13美分的亏损[2] - 总收入和其他营业收入同比增长了7.7%，达到了7.545亿美元，主要得益于居民和管理费收入的增加[3] - RevPOR同比增长了8.1%，主要受到费率提高的推动，而加权平均入住率则同比提高了130个基点[5] 债务情况 - 长期债务减少了3.4%，至37亿美元，而目前长期债务减少了3.4%，至37亿美元[11] 经营表现 - 2023年BKD的调整后EBITDA达到了8,530万美元，同比增长了83.2%[10]

公司活动 - Brookdale Senior Living Inc.宣布公司管理层将参加2024年3月4日Citi全球房地产CEO大会和2024年3月12日巴克莱全球医疗保健大会[1] - 在Citi大会上，Brookdale将于当天早上6:30开始圆桌会议，并可通过公司网站brookdaleinvestors.com进行现场网络直播[2] - 在巴克莱大会上，Brookdale将于当天下午12:35开始炉边聊天，并可通过公司网站进行现场网络直播[3] 公司背景 - Brookdale Senior Living Inc.是美国首屈一指的老年生活社区运营商，致力于以同情、尊重、卓越和诚信丰富所服务人群的生活[4]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入增长8.9%,同店RevPAR增长约10% [38][39][40][41] - 全年同店RevPAR增长11.4%,大幅超越同行 [52] - 第四季度同店调整营业利润增长37%,创下自疫情以来最高的调整营业利润率26.3% [42][43][44] - 2023年全年调整EBITDA增长39%,调整自由现金流改善76% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在扩大Brookdale Health Plus计划,该计划已显示可以有效降低住院率和急诊就诊率 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司正在积极管理租赁和自有物业组合,以改善长期财务状况 [26][49][50] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2023年进行了一系列战略调整,包括重建高管团队、优化社区经理角色、加强人才培养等,为未来可持续增长奠定基础 [19][20][21] - 公司将继续专注于获取最高利润的满房率、吸引和留住优秀员工、提升住客和家属的满意度等关键战略 [34] - 公司看好行业供需格局,认为自身差异化优势有助于加快恢复进程 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2023年取得的成就感到自豪,并表示将继续沿着2023年的成功道路前进 [28][29][32][63] - 管理层认为公司已经奠定了坚实的基础,为未来可持续增长铺平了道路 [29][32] - 管理层对2024年的目标和计划充满信心,预计将继续推动RevPAR、调整EBITDA和自由现金流的增长 [35][55][58] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ben Hendrix 提问** 对于第一季度RevPAR指引中体现的正常季节性下降,是否存在一定保守性,考虑到下半年以来的持续良好势头? [67] **Dawn Kussow 回答** 公司预计第一季度将继续遵循历史季节性趋势,但也将继续关注获取最高利润的满房率 [68][69] 问题2 **Joanna Gajuk 提问** 关于定价策略,第四季度出现一定竞争性反应,未来定价策略如何考虑? [78][79] **Cindy Baier 和 Dawn Kussow 回答** 公司2023年全年的定价策略取得了良好平衡,未来将继续关注在价格和入住率之间保持适当平衡 [82][83] 问题3 **Josh Raskin 提问** 关于Brookdale Health Plus计划,其对于住客经济效益和住店时长的影响如何? [105][106][107][109] **Cindy Baier 回答** Brookdale Health Plus不会对住客产生额外费用,但有助于提升社区的盈利能力,未来还有望进一步提升住店时长 [106][107][109]

业绩总结 - 公司在2023年第四季度连续第四个季度实现了35%以上的同社区调整后营业收入增长[12] - 公司在2023年第四季度同社区RevPAR增长了11.4%[13] - 公司在2023年第四季度实现了大约39%的调整后EBITDA增长[13] 未来展望 - 公司预计2024年第一季度RevPAR同比增长6.25%至6.75%[16] - 公司2024年第一季度调整后的EBITDA预计为9,000万至9,500万美元[16] 市场趋势 - 行业受宏观经济因素影响，建设成本、劳动力短缺、利率上升和信贷条件收紧[20] - 高龄人口对高级生活需求增长，每年约有100万新老年人进入目标市场年龄段[22] 公司优势 - 公司在高度分散的行业中具有差异化优势，品牌知名度高，领先地位明显[25] - 公司提供的高级生活改善了老龄人口的支持可负担性，提供了强大的价值主张[24]

社区业务布局情况 - 截至2023年12月31日，独立生活社区约80%的单元为独立生活单元[127] - 截至2023年12月31日，公司在338个社区提供记忆护理服务，共有9015个记忆护理单元，其中107个独立记忆护理社区有4158个单元[131] - 截至2023年12月31日，公司为他人管理30个社区（4579个单元），占高级住房容量的8%[134] - 截至2023年12月31日，公司在41个州运营652个社区[135] - 截至2023年12月31日，独立生活社区68个，共12563个单元，占总单元数22.6%；辅助生活和记忆护理社区537个，共33755个单元，占60.7%；CCRCs社区17个，共4731个单元，占8.5%；其他社区30个，共4579个单元，占8.2%[154] 业务板块收入占比情况 - 独立生活板块费用和管理费收入5.64012亿美元，占总收入19.7%；辅助生活和记忆护理板块19.60432亿美元，占68.3%；CCRCs板块3.32826亿美元，占11.6%；其他板块1016.1万美元，占0.4%，总收入28.67431亿美元[156] 高级住房业务季节性情况 - 公司高级住房业务有季节性，历史上平均每月入住率在第四季度末下降，第二季度末开始上升，第三季度是入住率增长最高的时期，第一和第三季度公用事业费用季节性偏高，下半年设施运营费用高于上半年[138] 公司团队与平台优势情况 - 公司高级管理团队在高级生活行业经验丰富，能提供广泛的护理服务，有营销协同和交叉销售机会[164][165][166] - 公司建立了集中支持基础设施和服务平台，在采购、人力资源等社区支持功能方面提高效率，实现成本节约[169] 员工情况 - 2023年约一半符合条件的全职员工参加了医疗计划[181] - 截至2023年12月31日，公司约有36000名员工，其中70%为全职员工[191] - 截至2023年12月31日，约80%的员工为女性，占社区和社区支持中心领导职位的约70%；约60%的员工和17%的领导职位人员为有色人种[191] - 2023年公司关键社区领导者在同一社区组合中的留任率较2022年有所提高[196] - 2023年下半年，公司对合同工的依赖程度降至疫情前水平[192] - 公司为员工提供包括401(k)退休储蓄计划、医疗等多种福利[181] 入住率恢复情况 - 2020年3月至2021年2月，公司加权平均综合老年住房入住率下降1330个基点；截至2023年12月31日，已恢复890个基点[202] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司有35亿美元的抵押贷款融资、2.3亿美元2.00%的2026年到期可转换优先票据、1800万美元有形股权单位的优先分期偿还票据本金以及7810万美元的信用证未偿还[203] - 公司已完成2024年到期债务的再融资[205] - 截至2023年12月31日，公司有10亿美元运营和融资租赁义务，2024年需支付约2.81亿美元现金租赁付款[314] - 2023年12月完成两笔融资交易， refinanced所有2024年到期债务，下一次无展期选项的债务到期时间为2025年9月，第一笔交易获得1.795亿美元债务[321] - 截至2023年12月31日，公司有37亿美元未偿还债务，加权平均利率5.58%，其中91.9%（34亿美元）为无追索权物业级抵押贷款融资[323] - 截至2023年12月31日，公司总流动性较2022年12月31日的4.526亿美元减少1.119亿美元[324] - 流动性减少主要归因于偿还债务3.588亿美元和调整后自由现金流 - 4760万美元，部分被债务所得2.051亿美元和资产出售净所得8350万美元抵消[324] - 2023年12月，公司根据房利美DUS计划获得1.795亿美元贷款以部分再融资到期债务[325] - 截止时，公司用1.795亿美元贷款和手头现金偿还了2024年到期的2.601亿美元债务[325] - 截至2023年12月31日，公司14%的自有社区无抵押债务[325] 营销情况 - 公司营销目标受众广泛，采用综合营销活动方式推广社区[190] 流动性情况 - 公司需维持每季度末至少1.3亿美元的流动性，截至2023年12月31日，公司流动性为3.407亿美元[216] - 截至2023年12月31日，公司总流动性为3.407亿美元，包括2.78亿美元无限制现金及现金等价物、2980万美元有价证券和3290万美元有担保信贷额度[322] - 截至2023年12月31日，公司总流动性为3.407亿美元，包括2.78亿美元无限制现金及现金等价物、2980万美元有价证券和3290万美元有担保信贷安排可用额度[324] 抵税与评估风险情况 - 公司净运营亏损结转抵税能力可能受限，所有权变更达50%（三年内）会限制净运营亏损结转和特定内置亏损的利用[211] - 社区评估价值或业绩下降，可能导致可用抵押贷款再融资金额减少[213] 债务与租赁契约风险情况 - 公司债务和租赁文件包含财务和非财务契约，违反可能导致债务加速到期、抵押社区被止赎等[223][224] - 多数租赁安排为不可分割的主租赁，单个物业违约可能导致整个主租赁组合违约[226] - 部分主租赁包含半径限制，可能影响公司扩张、开发或收购老年住房社区及运营公司的能力[227] 利率风险情况 - 市场利率上升会增加公司债务成本，影响经营业绩和现金流[230] - 公司可变利率债务面临利率风险，利率上升会增加未对冲部分的支付义务和未来借贷及对冲成本[231] 资金需求风险情况 - 公司可能需额外资金支持运营和战略，但可能无法以可接受的条件获得[232] 人员与工会风险情况 - 管理层过渡或关键人员意外离职可能损害公司业务，工会组织活动可能增加成本并影响经营业绩和现金流[234][235] 租约条款变更情况 - 租约修订将维持至少4亿美元股东权益的净资产契约条款，替换为维持至少20亿美元有形净资产的综合有形净资产契约条款，若维持租约中定义的至少15亿美元有形净资产，公司可通过向Welltower提供抵押品来弥补任何违约[262] 医疗保健服务收入变化情况 - 2023年、2022年和2021年，医疗保健服务及已处置社区的居民费用收入分别为4961.1万美元、6766.7万美元和2.59151亿美元[263] 环境法律风险情况 - 环境法律下，公司可能承担调查、清除或修复危险物质的成本，费用可能超过物业和资产价值，影响物业销售、借贷等[236] - 公司运营受多种环境法律监管，包括医疗废物处理、石棉材料管理等，违反规定可能面临罚款、诉讼和资产减值[252] 法律诉讼风险情况 - 公司面临各类法律诉讼和索赔，部分索赔金额巨大，保险政策有免赔额和除外责任，可能影响经营业绩和财务状况[253] - 高级生活行业面临责任风险，诉讼频率和索赔金额可能因疫情、员工流动等因素增加，公司可能承担未保险的巨额赔偿[254] 监管风险情况 - 高级生活行业监管环境不断加强，法规数量和类型增加，执法力度加大，可能影响公司市场拓展和运营[259] - 政府检查和调查增多，公司若未遵守法规要求，可能面临罚款、吊销执照等处罚，影响业务和财务状况[261] 财务数据关键指标变化情况 - 2023年总居民费用和管理费用收入为28.67431亿美元，较2022年的25.97549亿美元增长10.4%[269] - 2023年其他经营收入为907.3万美元，较2022年的8046.9万美元下降88.7%[269] - 2023年设施运营费用为21.298亿美元，较2022年的20.83605亿美元增长2.2%[269] - 2023年净亏损为1.8907亿美元，较2022年的2.3834亿美元亏损减少20.7%[269] - 2023年调整后EBITDA为3.35538亿美元，较2022年的2.41305亿美元增长39.1%[269] - 2023年经营活动提供的净现金为1.62923亿美元，较2022年的328.1万美元增加1.59642亿美元[283] - 2023年投资活动使用的净现金为1.13364亿美元，较2022年的6742.9万美元增加68.1%[283] - 2023年融资活动使用的净现金为1.74439亿美元，较2022年的1.00382亿美元减少2.74821亿美元[283] - 2023年管理费用为1.0161亿美元，较2022年的1.202亿美元减少185.9万美元，降幅15.5%；设施运营租赁费用为2.0241亿美元，较2022年的1.65294亿美元增加3711.6万美元，增幅22.5% [308] - 2023年资产减值为4060万美元，主要因对医疗保健服务合资企业投资减值2600万美元；2022年为2960万美元[310] - 2023年净现金运营活动增加，主要因居民费用收入增加和2022年支付3160万美元递延工资税，但现金收入减少4120万美元[312] - 2023年一般及行政费用增加，主要因估计激励补偿成本和组织重组成本增加，2023年和2022年交易和组织重组成本分别为390万美元和120万美元[319] 各条业务线数据关键指标变化情况 - 2023年独立生活板块相同社区居民费用为27.58618亿美元，较2022年的24.76619亿美元增长11.4%[280] - 2023年辅助生活和记忆护理板块相同社区居民费用为18.98771亿美元，较2022年的16.95838亿美元增长12.0%[286] - 2023年CCRCs部门居民费用增加，主要因同社区RevPAR增长，其中同社区RevPOR增长7.6% - 9.1%，同社区加权平均入住率提升60 - 200个基点，但因处置社区减少了530万 - 1280万美元居民费用[297,299,304,305] - 2023年CCRCs部门设施运营费用有增有减，同社区设施运营费用因通胀和入住率上升增加，劳动成本部分增长0.4% - 2.4%，但处置社区减少了790万 - 1060万美元费用[301,306] 发展项目参与者情况 - 2022年启动的发展项目参与者约40%为有色人种[148] 劳动力市场风险情况 - 劳动力市场竞争激烈、失业率低、最低工资提高等因素，导致公司员工流动率增加、招聘困难，工资和合同劳动力成本上升[241] 违约风险情况 - 若债务或租赁文件发生违约事件，贷款人或出租人有权宣布债务到期、处置抵押品等，违约还可能触发交叉违约条款[237]