净利润相关 - 2020年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.70828亿美元，较上年同期增加254.7万美元，增幅1.5%[116] - 截至2020年6月30日的三个月，公司净收入归属普通股股东增加254.7万美元，增幅1.5%，达1.70828亿美元；六个月增加15.2万美元，达3.38799亿美元[140][141] - 2020年6月30日止三个月和六个月，归属于普通股股东的净收入分别为1.70828亿美元和3.38799亿美元，2019年同期分别为1.68281亿美元和3.38647亿美元[173] 既定社区净营业收入相关 - 2020年第二季度既定社区的净营业收入为3.68191亿美元，较上年同期减少1422.5万美元，降幅3.7%[117] - 截至2020年6月30日的三个月，已建立社区的NOI减少142.25万美元；六个月减少29.17万美元[145] 租金收取率相关 - 2020年4 - 6月既定社区住宅租金及其他可租赁项目的月末收取率分别为93.9%、92.8%、93.6%，截至7月31日的收取率分别为97.7%、96.4%、95.5%[121] 零售收入相关 - 截至2020年6月30日，零售收入占2019年既定社区总收入的1.4%，2020年第二季度已收取56.5%的零售账单收入[121] 净租金应收款余额相关 - 截至2020年6月30日，住宅和零售租户的净租金应收款余额从2019年12月31日的1159.4万美元增至2019.7万美元[122] 在建社区相关 - 截至2020年6月30日，公司拥有或持有19个在建社区，预计包含6198套公寓，预计总资本化成本为23.99亿美元[123] - 截至2020年6月30日，公司拥有或持有19个在建开发社区权益，完工后将新增6198套公寓和64000平方英尺零售空间，总资本化成本约23.99亿美元[217] 预计开发社区相关 - 公司预计开发28个公寓社区，若按预期开发，将包含9786套公寓，总资本化成本为42.02亿美元[126] - 截至2020年6月30日，公司土地直接权益收购及相关资本化成本为3982.9万美元，开发权相关资本化成本为8139.5万美元，涉及28个开发权，预计新增9786套公寓[223] 社区出售相关 - 2020年第二季度，公司出售一个拥有216套公寓的运营社区，售价6490万美元，GAAP收益为3529.7万美元[127] - 2020年第二季度，公司出售16套住宅公寓，总收益6120.7万美元，GAAP收益为254.4万美元[127] - 2020年第二季度和上半年，出售社区的收益较上年同期有所增加[165] 公司社区总数及公寓数量相关 - 截至2020年6月30日，公司拥有或持有权益的社区总数为295个，包含86380套公寓[138] 租金及其他收入相关 - 截至2020年6月30日的三个月，租金及其他收入为5.75479亿美元，较去年同期减少67万美元，降幅0.1%；六个月为11.76123亿美元，较去年同期增加349.29万美元，增幅3.1%[140] - 租赁及其他收入在2020年第二季度减少67万美元，降幅0.1%，上半年增加3492.9万美元，增幅3.1%[147] 管理、开发及其他费用相关 - 截至2020年6月30日的三个月，管理、开发及其他费用为92.6万美元，较去年同期减少18.8万美元，降幅16.9%；六个月为193.3万美元，较去年同期减少31.9万美元，降幅14.2%[140] 直接物业运营费用（不包括物业税）相关 - 截至2020年6月30日的三个月，直接物业运营费用（不包括物业税）为1067.53万美元，较去年同期减少20.24万美元，降幅1.9%；六个月为2149.34万美元，较去年同期增加35.72万美元，增幅1.7%[140] - 直接物业运营费用（不包括物业税）在2020年第二季度减少202.4万美元，降幅1.9%，上半年增加357.2万美元，增幅1.7%[154] 物业税相关 - 截至2020年6月30日的三个月，物业税为670.13万美元，较去年同期增加48.26万美元，增幅7.8%；六个月为1340.39万美元，较去年同期增加105.23万美元，增幅8.5%[140] - 物业税在2020年第二季度增加482.6万美元，增幅7.8%，上半年增加1052.3万美元，增幅8.5%[156] 净利息支出相关 - 截至2020年6月30日的三个月，净利息支出为533.99万美元，较去年同期增加33.89万美元，增幅6.8%；六个月为1093.13万美元，较去年同期增加114.11万美元，增幅11.7%[140] - 利息费用净额在2020年第二季度增加338.9万美元，增幅6.8%，上半年增加1141.1万美元，增幅11.7%[160] 折旧费用相关 - 截至2020年6月30日的三个月，折旧费用为1762.49万美元，较去年同期增加135.56万美元，增幅8.3%；六个月为3541.6万美元，较去年同期增加294.11万美元，增幅9.1%[140] - 折旧费用在2020年第二季度增加1355.6万美元，增幅8.3%，上半年增加2941.1万美元，增幅9.1%[162] 其他稳定社区NOI相关 - 截至2020年6月30日的三个月，其他稳定社区的NOI增加58.71万美元；六个月增加146.38万美元[145] 开发/重建项目NOI相关 - 截至2020年6月30日的三个月，开发/重建项目的NOI增加96.32万美元；六个月增加191.76万美元[145] 综合社区入住情况相关 - 2020年上半年，综合社区加权平均入住公寓数量增至74079套，上年同期为72323套；加权平均每套入住公寓月收入增至2642美元，上年同期为2626美元[149] 成熟社区租赁收入相关 - 成熟社区租赁收入在2020年第二季度减少1567万美元，降幅2.9%，上半年增加54万美元，增幅0.1%[151] 公司层面物业管理及其他间接运营费用相关 - 公司层面物业管理及其他间接运营费用在2020年上半年增加313.3万美元，增幅7.0%[158] 已费用化的交易、开发及其他追求成本相关 - 已费用化的交易、开发及其他追求成本（扣除回收额）在2020年第二季度减少137.8万美元，降幅78.0%，上半年增加133.4万美元，增幅55.9%[159] 所得税收益相关 - 2020年3月和6月所得税收益分别为113.3万美元和104.2万美元，主要因《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》允许净营业亏损进一步结转[167] FFO相关 - 2020年6月30日止三个月和六个月，归属于普通股股东的FFO分别为3.11103亿美元和6.32078亿美元，2019年同期分别为3.12593亿美元和6.32881亿美元[173] 核心FFO相关 - 2020年6月30日止三个月和六个月，归属于普通股股东的核心FFO分别为3.13259亿美元和6.49016亿美元，2019年同期分别为3.16522亿美元和6.36398亿美元[173] 经营活动净现金相关 - 2020年6月30日止三个月和六个月，经营活动提供的净现金分别为2.87213亿美元和6.28917亿美元，2019年同期分别为2.75946亿美元和6.37732亿美元[175] 投资活动净现金相关 - 2020年6月30日止六个月，投资活动使用的净现金为1.85128亿美元，主要用于社区开发和再开发投资3.83139亿美元及资本支出6631.9万美元[179] 融资活动净现金相关 - 2020年6月30日止六个月，融资活动使用的净现金为1.55709亿美元，主要用于偿还无担保票据9.5868亿美元、支付现金股息4.37326亿美元及偿还抵押贷款票据5685.2万美元[180] 现金及现金等价物和受限现金相关 - 2020年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金为4.15694亿美元，较2019年12月31日的1.27614亿美元增加2.8808亿美元[178] 循环可变利率无担保信贷安排相关 - 公司有17.5亿美元的循环可变利率无担保信贷安排，到期日为2024年2月，当前借款利率为伦敦银行同业拆借利率加0.775%（2020年7月31日为0.93%），年费为0.125%（约218.8万美元）[181][182] - 截至2020年7月31日，公司信贷安排下无未偿还借款，有485.2万美元未偿还信用证，另有3232.2万美元未偿还信用证在单独安排下[183] 股权计划相关 - 公司于2019年5月启动第五个连续股权计划（CEP V），可出售至多10亿美元普通股，销售代理最高获1.5%补偿，截至2020年7月31日，剩余授权发行额度为7.52878亿美元[187] 远期利率互换协议相关 - 2020年上半年，公司结算总计6亿美元远期利率互换协议，支付2513.5万美元，其中2.5亿美元是2020年签订的[188] - 2020年2月发行7亿美元2030年到期无担保票据时，结算3.5亿美元远期利率互换协议，支付2031.4万美元[189] - 2020年5月发行6亿美元2031年到期无担保票据时，结算2.5亿美元远期利率互换协议，支付482.1万美元[190] - 2020年上半年公司新签订1亿美元远期利率互换协议，7月又签订5000万美元，以降低2021年预期债务发行活动利率波动影响[190][191] 股票回购计划相关 - 2020年7月，公司董事会终止原5亿美元股票回购计划，批准新的5亿美元股票回购计划，尚无股票回购[193] 债券发行及再融资相关 - 2020年2月，公司公开发行7亿美元无担保票据，净收益约6.94701亿美元，利率2.30%，2030年3月到期[195] - 2020年2月，公司对Avalon San Bruno III的有担保借款进行再融资，本金5100万美元，利率从3.08%降至2.38%，2027年3月到期[196] - 2020年3月，公司提前偿还4亿美元3.625%无担保票据和2.5亿美元3.95%无担保票据，确认债务清偿损失917万美元[197] - 2020年5月，公司公开发行6亿美元无担保票据，净收益约5.9343亿美元，利率2.45%，2031年1月到期，同时提前偿还3亿美元可变利率无担保票据，确认费用26.8万美元[198] 固定利率免税债券相关 - 固定利率免税债券中，Avalon at Chestnut Hill利率为6.16%，2019年12月31日余额为36,995美元[201] - 固定利率免税债券中，Avalon Westbury利率为3.86%，2019年12月31日余额为62,200美元[201] 可变利率免税债券相关 - 可变利率免税债券中，Avalon Acton利率为1.13%，2019年12月31日余额为45,000美元[201] 常规贷款相关 - 常规贷款2019年12月31日余额为476,150美元[201] 无担保固定利率票据相关 - 25000万美元无担保固定利率票据利率为4.04%，到期日为2021年1月[201] - 45000万美元无担保票据利率为4.30%，到期日为2022年9月[201] - 25000万美元无担保票据利率为3.00%，到期日为2023年3月[201] - 40000万美元无担保票据利率为3.78%，到期日为2020年10月[201] - 35000万美元无担保票据利率为4.30%，到期日为2023年12月[201] 公司总负债相关 - 公司所有债券和票据2019年12月31日总余额为6,230,026美元[201] - 公司有1亿美元定期贷款，利率2.03%，到期日为2022年2月；1.5亿美元定期贷款，利率1.96%，到期日为2024年2月；3亿美元无担保票据，利率2.45%，到期日为2021年1月[202] - 截至2020年6月30日，不包括信贷安排的总负债为7355371美元，2019年12月31日为7699520美元[202] 流动性需求相关 - 2020年剩余时间，公司预计通过房地产处置、手头现金及经营活动产生的现金、信贷安排下的借款能力、有担保和无担保债务融资等满足流动性需求，还可能发行普通股和优先股[205] 未合并房地产实体投资相关 - 截至2020年6月30日，公司在未合并房地产实体的投资总额为1416425000美元，债务总额为780961000美元，加权平均利率4.03%[211] 联合企业相关 - 纽约联合企业公司所有权百分比为20.0%，公寓总数1301套，总资本化成本759661000美元，债务395939000美元，加权平均利率3.88%[211] - 美国基金公司所有权百分比为2

Avalonbay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q2 2020 Earnings Conference Call July 30, 2020 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - VP, IR Timothy Naughton - Chairman, CEO & President Sean Breslin - COO Kevin O'Shea - CFO Matthew Birenbaum - CIO Conference Call Participants Nicholas Joseph - Citigroup Richard Hightower - Evercore ISI John Pawlowski - Green Street Advisors Jeffrey Spector - Bank of America Merrill Lynch Richard Hill - Morgan Stanley Wesley Golladay - RBC Capital Markets Sumit Sharma - Scot ...

业绩总结 - 2020年第二季度，普通股东应占净收入为170,828千美元，较2019年第二季度的168,281千美元增长0.9%[43] - 2020年第二季度，普通股东应占FFO为311,103千美元，较2019年第二季度的312,593千美元下降0.5%[43] - 2020年第二季度，稀释后每股收益为1.21美元，较2019年第二季度的1.21美元持平[43] - 2020年第二季度，稀释后每股FFO为2.21美元，较2019年第二季度的2.24美元下降1.3%[43] - 2020年第二季度，稀释后每股Core FFO为2.23美元，较2019年第二季度的2.27美元下降1.8%[43] 用户数据 - 第二季度核心FFO每股变化为下降1.8%，年初至今增长0.9%[7] - 同店年同比租金收入变化（不包括零售）为下降2.9%，年初至今增长0.1%[7] - 第二季度同店租金收入的顺序变化（不包括零售）为下降4.5%[7] - 第二季度住宅租金收入下降主要受入住率和无法收回租金的影响[9] - 第二季度的租户流失率同比下降约5%，但因需求减弱，退租人数仍超过新租人数[13] 财务状况 - 公司的资产负债表状况良好，净债务与核心EBITDA比率为4.9倍，利息覆盖率为6.9倍[32] - 2020年年初至今的资本募集总额为16亿美元，平均资本成本约为2.9%[7] - 第二季度资本募集总额为7.15亿美元，平均资本成本约为2.8%[7] - 2020年第二季度，房地产资产折旧（包括合资企业调整）为175,558千美元，较2019年第二季度的164,830千美元增长6.5%[43] 市场展望 - 加州地区的租金变化面临挑战，整体租金变化基本持平，但有效租金在所有地区均有所下降[18] - 2020年开发项目的启动被推迟，建筑成本开始出现修正[34] - 2020年第二季度，未抵押的NOI占总NOI的比例为公司评估财务灵活性的重要指标[52] - 2020年第二季度，现金流量来自于可用于投资的运营现金流为Core FFO减去已宣告的股息和资产保护资本支出[52]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Emerging growth company ☐ FORM 10-Q QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 Commission file number 1-12672 AVALONBAY COMMUNITIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 77-0404318 (State or other jurisdiction of (I.R.S. Employer incorporation or organization) Identification No.) 4040 Wilson Blvd, Suite 1000 Arlingt ...

AvalonBay Communities Inc. (NYSE:AVB) Q1 2020 Earnings Conference Call May 7, 2020 12:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - Vice President, Investor Relations Tim Naughton - Chairman and Chief Executive Officer Sean Breslin - Chief Operating Officer Matt Birenbaum - Chief Investment Officer Kevin O'Shea - Chief Financial Officer Conference Call Participants Nicholas Joseph - Citi Rich Hightower - Evercore Alua Askarbek - Bank of America John Pawlowski - Green Street Advisors Austin Wurschmidt - KeyB ...

业绩总结 - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入为167,971,000美元，稀释后每股收益（EPS）为1.19美元，同比下降3.3%[2] - 2020年第一季度，稀释后每股运营资金（FFO）为2.28美元，同比下降1.3%[2] - 核心FFO每股为2.39美元，同比增长3.9%[2] - 已建立社区的总收入为547,956,000美元，同比增长3.0%[3] - 2020年第一季度的净收入为168,006千美元，同比下降1.4%[26] - 2020年第一季度的FFO为320,975千美元，同比增长0.2%[26] - 2020年第一季度的核心FFO为335,757千美元，同比增长5.0%[26] - 2020年第一季度的总运营费用为199,019千美元，同比增长7.7%[26] - 2020年第一季度的经济入住率为96.3%，较2019年同期的96.0%有所上升[30] 用户数据 - 2020年第一季度，已建立社区的住宅收入收集率为93.9%[7] - 2020年第一季度，波士顿的平均租金为2,882美元，同比增长3.8%[35] - 2020年第一季度，纽约市的经济入住率为95.9%，较2019年第一季度的95.4%上升0.5%[35] - 2020年第一季度，华盛顿大都会区的租金收入为83,538,000美元，同比增长3.8%[35] - 2020年第一季度，南加州的经济入住率为96.5%，较2019年第一季度的95.7%上升0.8%[35] 未来展望 - 公司预计COVID-19疫情将对其业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[20] - 公司可能会因COVID-19疫情而面临更高的风险，包括开发和再开发机会的放弃[20] 新产品和新技术研发 - 截至2020年3月31日，公司在建的19个开发社区预计包含6,198个公寓单元，总资本成本为2,323,000,000美元[14] - 截至2020年3月31日，开发权总数为28个，预计总公寓数量为9,720个，总资本成本为4,087百万美元[46] 市场扩张和并购 - 公司在其扩展市场（包括东南佛罗里达和丹佛）中进行开发、再开发、收购和管理公寓社区[19] 负面信息 - 公司提前偿还了2.5亿美元的3.95%无担保债券本金，并因此确认了917万美元的债务清偿损失[19] - 2020年第一季度的债务清偿损失为9,170千美元[76] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的现金及现金等价物为777,995千美元，较2019年12月31日的39,687千美元大幅增加[28] - 2020年3月31日的总资产为19,891,336千美元，较2019年12月31日的19,121,051千美元增长了4.0%[28] - 2020年3月31日的总负债为8,976,094千美元，较2019年12月31日的8,127,601千美元增长了10.5%[28]

税收相关 - 若在2019年对14项资产采取触发行动，公司估计需支付的税收保护款项总额约为4780万美元[21] - 公司1994年申请按房地产投资信托基金（REIT）纳税，未来打算保持REIT资格[33] - 公司需每年分配至少90%的房地产投资信托（REIT）应税收入作为股息，限制了可用现金流[54] - 若公司未能符合REIT资格，将按公司税率征税，减少可分配给股东的资金，影响业务扩张和资本筹集[113][114] - 2017年12月22日颁布的《减税与就业法案》对REIT及其股东的税收产生重大变化，长期影响不确定[121] 融资与流动性 - 公司短期流动性需求将通过手头现金、17.5亿美元循环可变利率无担保信贷安排借款、出售当前运营社区和/或发行额外债务或股权证券来满足[28] - 公司融资策略是维持资本结构，以确保能选择与业务风险匹配的低成本资本市场选项[28] - 公司使用地方政府机构发行的免税债券为部分公寓社区融资，若违反相关承诺可能失去福利或面临负债[59] - 公司信贷安排无债务金额或百分比限制，可能增加违约风险和偿债要求[61] - 若无法维持当前信用评级，将对公司资金成本、流动性和资本市场准入产生不利影响[66] - 公司出售公寓社区可能面临监管或经济障碍，限制流动性和财务灵活性[72] 业务运营模式 - 公司作为多户租赁公寓社区开发商，通过区域办公室获取当地市场信息来识别开发机会[12] - 公司开发时通常自行担任总承包商和施工经理，特殊情况会选用第三方[14] - 公司出售不再符合长期战略或市场条件有利的资产，重新配置资金以发展、重建和收购社区[20] - 公司核心竞争力使其在收购目标时具有选择性，收购有助于快速进入市场和平衡投资组合[22] - 公司通过创新积极的物业管理策略增加运营收入，同时控制运营费用增长[23][24] 公司基本信息 - 公司1978年在加利福尼亚州注册成立，1995年在马里兰州重新注册，截至2020年1月31日有3122名员工[39] 政策法规影响 - 2019年加利福尼亚州对房龄超过15年的社区实施全州范围租金管制，租金涨幅限制为10%或5%加当地消费者物价指数（CPI）中的较低值[49] - 2019年纽约州对受租金管制和租金稳定的单元采用新规则，修订并限制续租租金的计算方式[49] - 加利福尼亚州州长有权宣布地方或全州紧急状态，限制公司新租和续租租金涨幅不超过紧急状态宣布时租金的10%[49] 业务风险 - 公司公寓租赁大多为一年或更短租期，租金收入受市场租金下降影响更快[50] - 公司面临来自其他房地产投资者、公寓运营商、公寓和单户住宅的竞争[34] - 公司开发和重建公寓社区面临规划、施工、融资等多方面风险[40] - 市场和经济条件不利变化会影响公司房产的入住率、租金、运营费用和市场价值[45] - 资本和信贷市场波动会影响公司资本获取和成本，进而影响业务活动、股息、收益和股价[53] - 公司收购活动可能面临物业表现不及预期和成本估算不准确的风险[75] - 公司信息技术运营若出现安全问题，可能对业务、运营和财务状况产生负面影响[86] - 公司面临地震、恶劣天气、气候变化、恐怖主义等风险，可能导致损失超过保险范围，影响财务状况和经营成果[94][96][97][98][99] - 公司可能因未遵守数据隐私、数据收集和信息安全等法律法规而面临责任和成本[91] - 社交媒体的使用可能导致公司品牌受损或信息泄露[92] - 公司可能因环境问题承担调查、修复成本和责任，影响借款、开发、销售或租赁受影响的房产[104] - 公司的成功部分取决于能否吸引和留住关键人员，人员流失可能对公司产生不利影响[112] - 美国会计准则的变化可能对公司的运营报告产生重大不利影响[118][119] 业务数据 - 截至2019年12月31日，公司拥有约78.7万平方英尺可出租零售空间，2019年租赁零售空间的总租金收入为3262.7万美元，占总收入的1.4%[30] - 截至2019年12月31日，公司当前运营社区中5.2%的公寓住宅受收入限制[59] - 2019年，公司租赁的零售/商业空间的总租金收入占总收入的1.4%[78] - 公司对非合并房地产实体的投资权益在20.0%至50.0%之间[83] 股权相关 - 公司宪章授权董事会可不经股东批准发行最多5000万股优先股[122] - 为维持REIT资格，公司规定任何单一股东不得直接、间接或实益拥有超过已发行和流通的任何类别或系列股票的9.8%，养老金计划和共同基金可拥有最多15% [123] 利率互换与债务数据 - 2019年公司结算2.5亿美元2018年签订的远期利率互换协议，同年签订3.5亿美元远期利率互换协议以降低2020年部分预期债务发行活动的利率波动影响，截至2019年12月31日仍未到期[332] - 2020年2月，公司在定价7亿美元2030年到期、利率2.30%的无担保票据时，结算3.5亿美元远期利率互换协议[332] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司可变利率债务未偿还余额分别为10.2615亿美元和11.6914亿美元，信贷安排下无未偿还金额[334] - 若2019年和2018年可变利率债务利率提高100个基点，公司每年产生的利息将分别增加约1122.1万美元和1496.3万美元[334] - 截至2019年12月31日，公司未偿还本金总额73.55371亿美元的债务证券和应付票据的估计总公允价值为75.95918亿美元，其中合同固定利率债务公允价值为66.75131亿美元[336] - 若截至2019年12月31日利率提高100个基点，固定利率债务的公允价值将减少约7.205亿美元[336] 利率风险管理 - 公司面临的市场风险主要来自金融工具的市场利率变化，无其他重大市场风险暴露[331] - 公司使用利率保护协议进行风险管理和满足某些贷款人要求，而非用于交易或投机[332] - 公司拥有利率上限，可有效限制浮动利率借款的利息支出[333] - 提供利率上限和互换协议的交易对手为信用评级A或更高的主要金融机构，公司认为目前不存在交易对手违约风险[335] - LIBOR逐步淘汰并向SOFR过渡，可能对公司融资成本、运营和现金流产生不利影响[64]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度核心FFO增长5.2%，全年增长3.8% [8] - 2019年第四季度同店收入增长2.5%，包含再开发为2.8%；全年同店收入增长2.9%，包含再开发为3.1% [8] - 2019年第四季度完成3.35亿美元新开发项目，全年完成6.65亿美元，收益率6.5%，去年启动近8亿美元新项目 [8] - 2019年通过资产出售、新债务净额和普通股筹集13亿美元外部资本，平均初始成本4.3% [8] - 预计2020年核心FFO增长超5%，主要来自同店NOI增长3%和稳定新开发项目预计产生超6000万美元NOI [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年稳定投资组合预计贡献约3.5%的核心FFO增长，新投资净NOI预计贡献2.7%，间接费用增长和合资企业及基金收入损失预计拖累约110个基点 [12] - 2020年同店收入预计增长2.7%，第一季度增长最强，全年相对稳定 [17] - 2020年同店运营费用预计增长低于2%，可控和不可控费用类别增加部分被工资成本降低抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年东海岸租金增长8年来首次超过西海岸，第四季度东部领先西部超100个基点，加州市场有所疲软 [9] - 2020年预计美国和公司市场个人收入增长减速，消费者因2019年3%的工资增长和2020年更强的增长预期而有信心 [16] - 2020年公司市场新供应预计与2019年持平，城市波士顿、北新泽西、洛杉矶和北加州市场增加，中大西洋、太平洋西北和纽约市减少 [16] - 2020年东海岸波士顿和中大西洋地区表现预计改善，纽约地铁和新泽西受2019年年中租金法规影响，西海岸太平洋西北预计表现良好，加州预计表现减速 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多利益相关者方法开展业务，注重员工、客户和社区，在环境、社会和治理方面获认可 [10] - 2020年预计启动约9亿美元新开发项目，旨在改善投资组合质量并创造价值 [21] - 公司持续在运营平台创新，2020年相关投资预计占调整后间接费用增加的约一半 [22] - 公司有42亿美元未来开发机会管道，开发权成本低且灵活，第四季度末开发用地为0，前期成本7000万美元 [23] - 公司通过长期资本匹配开发项目来降低风险，2019年第四季度末约85%的开发项目已匹配资金 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年GDP和就业增长预计放缓，但消费者强劲、商业部门有交叉风、政府部门支持经济，宏观环境有利于经济和住房市场 [14] - 2020年公寓市场预计保持健康，公司预计同店NOI增长3%，外部增长强于2019年 [25][26] 其他重要信息 - 公司在员工敬业度、客户满意度和社区ESG方面表现出色，获多项认可 [10] - 过去十年公寓行业和公司表现良好，核心FFO复合年增长率平均10%，高于行业约200个基点 [11] - 2019年开发项目完成6.65亿美元，创造约3亿美元增量价值，利润率30% [9] - 公司在东南佛罗里达和丹佛市场取得进展，已分别投入约6亿美元 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 创新努力对NOI或利润率的总机会及2020年与未来年份的实现情况 - 租赁和入住流程、维护方面各有50个基点的利润率提升机会；2020年底租赁方面的收益约700 - 800万美元，维护活动收益后续年份体现 [27] 问题: 2020年再开发活动对同店收入增长的贡献 - 租金收入预计贡献约15个基点，NOI预计贡献约20个基点 [28] 问题: 纽约市场达到同店收入增长高端3%的条件及新经纪人费用规则的影响 - 需整体租金变化改善，特别是郊区市场需求和租金率提升；新规则对公司影响不大 [31][32] 问题: 2020年14亿美元外部资本来源中资产出售和其他资本市场的细分及资本成本考虑 - 预计以大致中性杠杆获取资本，无股权计划，主要是无担保债务、全资处置和预计2.4亿美元的公寓销售 [34] 问题: 费用指导是否为新的常态及2020年后的预期 - 提供2020年后费用指导有不确定性，主要考虑物业税、工资和其他费用类别，预计物业税增长平稳，工资增长低于通胀水平 [38] 问题: 太平洋西北地区上诉流程及成功情况 - 第四季度和前期成功上诉推动费用变化，2018年初税率降低，2018年第四季度上诉收益影响2019年第四季度增长率 [40] 问题: 西雅图市场供应影响及高峰或过去时间 - 第四季度有一次性因素压低增长率，实际基本租金收入增长率3.1%，1月租金变化近5%，收入增长回升；2020年供应预计下降，季度交付量均匀 [42][43][45] 问题: 东南佛罗里达和丹佛与传统市场的开发收益率比较 - 佛罗里达合作开发收益率低，约低5%；丹佛首个项目收益率高5%，预计未来市场收益率在中高5% [46] 问题: 何时在东南佛罗里达和丹佛市场引入内部管理 - 丹佛去年底已引入，佛罗里达计划今年晚些时候引入 [48] 问题: 纽约禁止经纪人费用对市场和租金的影响及公司市场份额情况 - 影响难以判断，取决于房东行为和需求；公司和其他REIT同行短期更有优势，长期市场会调整 [50][52] 问题: 全国开发交付量增加预期及公司中期考虑 - 公司市场开工量过去3年较平稳，与全国数据不同 [54] 问题: 2020年新开发项目收益率及关注的产品和市场 - 收益率预计在低中6%，关注长岛、北新泽西、洛杉矶、丹佛和佛罗里达等市场 [56] 问题: 公寓销售收益占项目的百分比及后续资本情况 - 目前已完成和签约的收益约1.6亿美元，剩余销售可能更多，销售速度不确定 [58] 问题: 1月北加州租赁条款情况及市场动态 - 预计今年供应增加，第四季度增加入住率影响租金变化，1月租金变化约60个基点，是各地区中最低，预计同比减少80个基点 [63] 问题: Alderwood Mall开发项目情况 - 与Brookfield零售合作伙伴合资，是商场前Sears地块的致密化项目，底层零售由Brookfield拥有，公司认为这是有潜力的业务模式 [65] 问题: 未来2 - 3年开发规模及影响因素 - 40亿美元管道预计支持每年约10亿美元开工量，因项目周期长难以快速增加，目前机会不如5 - 6年前 [68] 问题: 未来开发权中纽约/新泽西地区的考虑及重点 - 纽约/新泽西地区开发权占比高，但开工占比平均约20 - 25%，部分项目是长期产权项目，不一定都能实现 [70] 问题: 波士顿地铁市场公司子市场暴露情况 - 城市波士顿供应预计增加，郊区供应稳定，公司主要是郊区项目，预计2020年租金收入增长加速 [76] 问题: 非可控费用预测中今年值得关注的税收项目 - 非可控费用占2020年预计运营费用增加的约16%，税收预计增长低于3%，可能有上诉收益，目前难以判断 [78] 问题: 旧金山市场需求和优惠趋势 - 目前难以判断是供应还是需求问题，可能更多是供应因素，预计下季度有更明确判断 [81] 问题: 郊区纽约和新泽西市场需求前景及开发暴露处理 - 公司会平衡投资组合，有处置活动，这些投资回报高但长期增长一般 [84] 问题: 低收益率环境下公司开发门槛收益率是否调整 - 公司有目标回报矩阵随资本成本自动调整，但也会考虑风险，目前目标回报是周期内最低 [87] 问题: 2019年交付量估计下降原因及后续影响 - 调整2020年数据以反映交付时间表误差，未交付项目推迟到后续期间，行业存在劳动力短缺问题 [90][92][93] 问题: 2020年开发NOI预期及未来趋势 - 未来开发NOI可能接近5000 - 5500万美元，低于中期水平 [98] 问题: 去年FFO预测与实际差异及今年表现更好的来源 - 去年核心FFO预测为9.30美元，实际为9.34美元，超出0.04美元 [100] 问题: 缩小开发管道后如何实现高于行业的FFO增长 - 过去十年前5年阿尔法更高，同店数据受资本支出影响，阿尔法主要来自外部投资活动 [103] 问题: 是否愿意提高杠杆率 - 公司杠杆率一般在5 - 6倍净债务与EBITDA之比，目前为4.6倍，为合适机会可提高至低5倍 [105] 问题: 2020年稳定运营定义改变原因、对同店收入指导的影响及未来相关变化考虑 - 调整同店入住门槛至90%以符合行业惯例，增加同店资产池，2020年收益增长提升约15个基点；预计收入提升资本支出会略有增加但低于同行 [107][108][110] 问题: 华盛顿特区市场表现及公寓REITs投资分配看法 - 公司认为华盛顿特区市场无长期变化，看好其未来投资价值，会关注需求和就业增长 [114] 问题: 新开发项目对同店NOI增长的影响 - 开发项目稳定后进入同店，通常有适度提升，但对整体影响不大，除非有大量交付 [117] 问题: 开发计划最终情况及成本削减情况 - 预计在经济收缩前每年启动8 - 9亿美元开发项目，开发间接费用相对开工量约3%，部分成本削减体现在离职金等方面 [120][122]

财务数据关键指标变化 - 2019年第三季度归属于普通股股东的净利润为2.79677亿美元，较上年同期增加8719.1万美元，增幅45.3%[144] - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东的净收入增加8719.1万美元，即45.3%，达到2.79677亿美元；九个月增加2953.3万美元，即5.0%，达到6.18324亿美元[164] - 截至2019年9月30日的三个月和九个月，净营业收入分别为4.09109亿美元和12.0768亿美元，上年同期分别为3.84381亿美元和11.27317亿美元[167] - 截至2019年9月30日的三个月和九个月，NOI较上年同期分别增加2472.8万美元和8036.3万美元，其中成熟社区分别增加680.3万美元和3098.9万美元，其他稳定社区分别增加965万美元和3439.9万美元，开发和重建社区分别增加827.5万美元和1497.5万美元[169] - 截至2019年9月30日的九个月，合并社区加权平均入住公寓数量增至72599套，上年同期为72579套；每套入住公寓加权平均月收入增至2640美元，上年同期为2605美元[171] - 截至2019年9月30日的九个月，成熟社区租赁收入增加4089.8万美元，即3.1%，平均租金上涨3.2%至每套2650美元，但经济入住率下降0.1%至96.0%[172] - 截至2019年9月30日的三个月，租金及其他收入为58.6382万美元，较上年同期增加1.1312万美元，即2.0%；九个月为172.7576万美元，较上年同期增加2.4313万美元，即1.4%[163] - 截至2019年9月30日的三个月，管理、开发及其他费用为1231美元，较上年同期增加319美元，即35.0%；九个月为3484美元，较上年同期增加732美元，即26.6%[163] - 截至2019年9月30日的三个月，直接物业运营费用（不包括物业税）为11.2003万美元，较上年同期增加430美元，即0.4%；九个月为32.3368万美元，较上年同期减少9806美元，即2.9%[163] - 截至2019年9月30日的三个月，物业税为6.4374万美元，较上年同期增加3144美元，即5.1%；九个月为18.789万美元，较上年同期增加6770美元，即3.7%[163] - 截至2019年9月30日的三个月，利息费用净额为5.1493万美元，较上年同期减少2604美元，即4.8%；九个月为14.9395万美元，较上年同期减少1.64万美元，即9.9%[163] - 2019年前9个月，纽约/新泽西都会区占成熟社区租赁收入的22.4%，租赁收入同比增长2.8%，平均租金上涨2.9%至每套3099美元，经济入住率下降0.1%至96.1%[173] - 2019年前9个月，南加州地区占成熟社区租赁收入的22.2%，租赁收入同比增长3.1%，平均租金上涨3.3%至每套2395美元，经济入住率下降0.2%至95.8%[174] - 2019年前9个月，北加州地区占成熟社区租赁收入的19.3%，租赁收入同比增长3.2%，平均租金上涨3.5%至每套3108美元，经济入住率下降0.3%至96.2%[175] - 2019年前9个月，除房产税外，直接物业运营费用减少980.6万美元，降幅2.9%[180] - 2019年前9个月，成熟社区除房产税外的直接物业运营费用增加380万美元，增幅4.7%；增加763.5万美元，增幅3.2%[181] - 2019年前9个月，房产税增加314.4万美元，增幅5.1%；增加677万美元，增幅3.7%[182] - 2019年前9个月，公司层面物业管理及其他间接运营费用增加77.8万美元，增幅3.8%；增加529.9万美元，增幅8.7%[184] - 2019年前9个月，净利息费用减少260.4万美元，降幅4.8%；减少1640万美元，降幅9.9%[185] - 2019年前9个月，折旧费用增加892.5万美元，增幅5.7%；增加1793.1万美元，增幅3.8%[187] - 2019年前9个月，未合并房地产实体的权益收入减少838.8万美元，降幅83.6%；减少1178万美元，降幅93.8%[189] - 2019年9月30日，归属于普通股股东的净收入为6.18324亿美元，2018年同期为5.88791亿美元；FFO为9.47758亿美元，2018年同期为9.1872亿美元；核心FFO为9.63301亿美元，2018年同期为9.24765亿美元[198] - 2019年9月30日，稀释后加权平均普通股股数为1.39438064亿股，2018年同期为1.38230724亿股；稀释后每股收益为4.43美元，2018年同期为4.26美元；稀释后每股FFO为6.80美元，2018年同期为6.65美元；稀释后每股核心FFO为6.91美元，2018年同期为6.69美元[198] - 2019年前九个月，经营活动提供的净现金为10.14922亿美元，2018年同期为9.80557亿美元；投资活动使用的净现金为7.57204亿美元，2018年同期为4.95456亿美元；融资活动使用的净现金为1.40828亿美元，2018年同期为4.05416亿美元[201] - 2019年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金为3.34754亿美元，较2018年12月31日的2.17864亿美元增加了1.1689亿美元[204] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年第三季度成熟社区净营业收入为3.27025亿美元，较上年同期增加680.3万美元，增幅2.1%[145] - 截至2019年9月30日，公司拥有或持有20个在建社区，预计包含6700套公寓，预计总资本化成本25亿美元[145] - 纽约的The Park Loggia项目预计总资本化成本6.26亿美元，包含172套待售住宅公寓和6.7万平方英尺零售空间，预计2020年第一季度开始销售公寓[146] - 公司预计开发31个公寓社区，若按预期开发，将包含9994套公寓，总资本化成本42.17亿美元[147] - 2019年第三季度，公司出售4个全资运营社区，含1002套公寓，总售价2.596亿美元，GAAP下总收益1.30399亿美元[148] - 2019年第三季度，公司收购2个全资运营社区，Portico at Silver Spring Metro含151套公寓，收购价4345万美元；Avalon Bonterra含314套公寓，收购价9000万美元[148][149] - 截至2019年9月30日，成熟社区共210个，含59744套公寓；其他稳定社区38个，含12603套公寓；租赁期社区4个，含1123套公寓；重建社区5个，含1818套公寓；非合并社区15个，含3659套公寓；开发中社区20个，含6700套公寓；开发权项目31个，预计含9994套公寓[160] 公司流动性与资金安排 - 公司预计通过现有现金、运营现金流、信贷安排借款、有担保债务、发行公司证券、出售公寓社区或组建合资企业等方式满足可预见的流动性需求[150] 公司业务范围 - 公司主要从事多户公寓社区的开发、再开发、收购、拥有和运营，重点关注美国部分高增长、高租金、低住房可负担性的大都市地区[142] 投资活动现金使用情况 - 2019年前九个月，投资活动使用的净现金主要用于社区开发和重建投资7.91551亿美元、收购四个全资运营社区2.86804亿美元以及运营社区和非房地产资产的资本支出9704.8万美元，部分被处置收益4.21735亿美元抵消[206] 融资活动现金使用情况 - 2019年前九个月，融资活动使用的净现金主要用于支付现金股息6.27467亿美元和偿还应付抵押票据1.60709亿美元，部分被发行无担保票据所得款项4.49804亿美元和发行普通股所得款项2.07789亿美元抵消[207] 信贷安排情况 - 2019年2月28日，公司与银行辛迪加签订了17.5亿美元的第五次修订和重述的循环贷款协议，取代了2016年1月14日的15亿美元信贷安排，期限至2024年2月28日[208] - 截至2019年10月31日，公司在信贷安排下有800万美元的未偿还借款，有1708.8万美元的未偿还信用证，另有2478.9万美元的未偿还信用证，降低了借款能力[210] - 公司需遵守信贷安排、定期贷款和无担保票据契约中的财务和其他契约，包括对总债务和有担保债务、无担保债务与未抵押房地产资产的限制以及最低债务偿付覆盖率等，2019年9月30日公司遵守了这些契约[210][211] 股权计划情况 - 2015年12月，公司启动了第四期连续股权计划，可不时出售至多10亿美元的普通股，销售代理获得的补偿最高可达所售股份总销售价格的2.0%[213] - 2019年5月公司用新的连续股权计划（CEP V）取代CEP IV，可不时出售最高达10亿美元的普通股，销售代理最高可获总销售价格1.5%的补偿，远期卖方最高可获借入普通股销售价格1.5%的佣金[214] - 2019年9月30日止九个月，公司在CEP IV下出售755,054股，平均售价每股198.26美元，净收益1.4745亿美元；在CEP V下出售239,580股，平均售价每股208.70美元，净收益4925万美元[215] - 截至2019年10月31日，CEP V下剩余授权发行金额为9.5亿美元[215] - 2019年9月25日，公司根据CEP V签订远期合约出售947,868股普通股，预计净收益1.98亿美元[216] 利率互换协议情况 - 2019年9月30日止九个月，公司结算2.5亿美元的远期利率互换协议，支付1230.9万美元[217] - 2019年9月30日止三个月和九个月，公司分别签订1亿美元和3.5亿美元的远期利率互换协议，以降低2020年部分预期债务发行活动的利率波动影响[218] 债务修订与偿还情况 - 2019年2月，公司修订并重述2.5亿美元的可变利率无担保定期贷款，其中1亿美元于2022年2月到期，定价为LIBOR加0.90%；1.5亿美元于2024年2月到期，定价从LIBOR加1.50%降至LIBOR加0.85%[221] - 2019年4 - 5月，公司偿还多笔债务，包括1336.3万美元2.99%的固定利率债务、多笔可变利率债务，总计超1.36亿美元[222][223][224][225] - 2019年5月，公司公开发行4.5亿美元无担保票据，净收益约4.46877亿美元，票据于2029年6月到期，利率3.30%，有效利率3.66%[226] - 2019年8月，公司偿还2170万美元可变利率债务，并签订3025万美元固定利率票据，利率3.26%，于2029年8月到期；11月，偿还6574.9万美元3.38%的固定利率债务[227][228] 公司负债情况 - 公司总负债（不包括信贷安排）在不同时间节点分别为7102355美元（某时间）和7422232美元（另一时间）[232] - 25000万美元无担保票据利率4.04%，到期日为2021年1月[231] - 45000万美元无担保票据利率4.30%，到期日为2022年9月[231] - 25000万美元无担保票据利率3.00%，到期日为2023年3月[231] - 40000万美元无担保票据利率3.78%，到期日为2020年10月[231] - 35000万美元无担保票据利率4.30%，到期日为2023年12月[231] - 30000万美元无担保票据利率3.66%，到期日为2024年11月[231] - 52500万美元无担保票据利率3.55%，到期日为2025年6月[231] - 30000万美元无担保票据利率3.62%，到期日为2025年11月[231] - 47500万美元无担保票据利率3.35%，到期日为2026年5月[231] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，无担保票据递延融资成本和债务折价分别为43,110美元和44,007美元，有担保票据分别为17,843美元和18,085美元[233] 非合并房地产投资情况 - 截至2019年9月30日，公司非合并房地产投资总资本化成本为1,596,666,000美元，债务总额为834,139,000美元，加权平均债务利率为3.88%[239][240] - 纽约联合企业公司所有权占比20.0%，总资本化成本758,116,000美元，债务395,939,000美元，加权平均债务利率3.88%[240] - 美国基金公司所有权占比28.6%，总资本化成本370,086,000美元，债务201,789,000美元，加权平均债务利率3.08%

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q3 2019 Results Earnings Conference Call October 29, 2019 11:00 AM ET Company Participants Jason Reilley - Vice President of Investor Relations Tim Naughton - Chief Executive Officer Sean Breslin - Chief Operating Officer Matt Birenbaum - Chief Investment Officer Kevin O'Shea - Chief Financial Officer Conference Call Participants Nick Joseph - Citigroup Rich Hightower - Evercore ISI Rich Hill - Morgan Stanley Jeff Spector - Bank of America Austin Wurschmidt - KeyBanc C ...